近日，全国人大成功召开，政府工作报告再次积极调整房地产行业:支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，稳房价、稳地价、稳预期，因城施策促进房地产良性循环和健康发展。2021年下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧、房企雷声大雨点小等因素影响，房地产市场预期持续走弱，市场陷入螺旋式降温的恶性循环。为了稳定房地产市场，自2021年9月底以来，中央政府多次释放积极信号，房地产调控政策出现边际改善。
2022年，房地产“维稳”信号将继续释放，各地将积极出台需求侧支持政策，如降低房贷首付比例、降低贷款利率、增加住房补贴等。为了进一步分析当前房地产市场的走势，中智研究院选取了全国十大核心城市的二手房市场作为研究对象。通过描绘城市房价地图，分析市场量价走势，揭示市场发展态势，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手房市场整体回暖，价格企稳
图:2022年2月十大城市二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
图:2020年7月-2022年2月十大城市二手房均价及环比变化
数据来源:指CREIS数据
中国房地产指数系统百城价格指数显示，2022年2月，中国十大城市二手房均价为40209元/平方米，环比上涨0.24%，比上月上涨0.17个百分点，环比继续改善，同比上涨4.81%，连续6个月比上月收窄0.50个百分点。分城市看，2月份，深圳均价74705元/平方米，排名第一，重庆均价13982元/平方米，排名最后。从环比来看，广州和杭州的环比涨幅较大，成都的环比跌幅较大。同比来看，上海、杭州同比涨幅均超过9%，深圳同比下跌3.06%。
北京:成交量继续调整，价格相对稳定，区域市场表现分化
图:2020年7月-2022年2月北京二手房套数及同比变化
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市及北京二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月，北京二手房市场表现稳中有降。成交方面，受春节假期等因素影响，2月份北京二手房市场整体成交活跃度略显不足，成交量环比进一步下滑，同比仍下跌三成以上，调整趋势仍在延续。价格方面，2月份，北京二手房价格同比继续上涨，但涨幅较1月份有所收窄。预计3-4月，在政策不断完善的背景下，北京住房需求将进一步释放，价格将继续上涨。
图:2022年2月北京市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
上海:成交量同比跌幅收窄，价格回升，大部分地区房价企稳
图:2020年7月-2022年2月上海二手房成交套数及环比
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市、上海二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月，上海二手房市场表现回落。成交方面，受疫情和节假日影响，2月份上海二手房成交较1月份略有下降，共成交约1.2万套，同比下降33%，降幅较上月收窄。价格方面，2021年7月，上海出台二手房核定价格政策，随后个贷审批执行“三价低”标准。市场热度迅速消退，价格迅速收窄至持续下跌。之后随着政策环境的逐渐改善，价格止跌回升。2月份，上海二手房价格环比上涨0.58%，涨幅比1月份扩大0.40个百分点。受疫情反复等因素影响，预计3月份上海二手房市场成交量大幅上涨的可能性较小。但在市场情绪好转的情况下，价格仍有望上涨。
图:2022年2月上海市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
广州:价格环比有所回升，主城区房价抗跌性较高
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市及广州二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月，广州二手房价格涨幅扩大。由于2021年第四季度以来广州信贷政策环境的持续改善，二手房业主的市场预期逐渐改善，二手房价格在2021年10月触底后快速上涨。2021年12月二手房价格止跌回升，1-2月二手房涨幅扩大。目前在房贷利率下调、银行放贷加快的背景下，可能会逐渐带动购房者的入市情绪。预计3月份市场需求会进一步释放，价格仍会有一定幅度的上涨空。
图:2022年2月广州市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
深圳:成交冻结，价格继续下跌，宝安、龙华等价格。同比大幅下降
图:2020年7月-2022年2月深圳二手房成交套数及环比
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市、深圳二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
【/S2/】2月，深圳二手房市场业绩、量价双双下跌。成交方面，受深圳二手房交易参考价格政策影响，2021年4月以来深圳二手房成交快速下滑，市场预期不断减弱，成交继续底部调整。2月份，受春节假期和疫情影响，深圳二手房成交量跌破1000套，创历史新低，同比下跌近八成，市场情绪依然低迷。价格方面，受二手房交易参考价格政策影响，深圳二手房价格陷入下行通道，从2021年4月开始连续11个月下跌。虽然当前积极的政策信号持续释放，但深圳市场并未出现明显的回暖迹象，受近期疫情反复等因素影响，市场预期的改变尚需时日。
图:2022年2月深圳各市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
杭州:成交量持续低迷，整体价格稳定，核心区域价格支撑较强
图:2020年7月-2022年2月杭州二手房成交套数及环比
注:杭州市数据，不含富阳和临安。
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市及杭州二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月份，杭市二手房市场表现有所回落。【/s2/】成交方面，受疫情反复和春节假期影响，2月份杭州二手房市场成交热度较低，二手房成交量环比大幅下降至2000套以下，同比仍下跌50%以上，成交情绪依然低迷。价格方面，杭州二手房价格比较有韧性。虽然2021年下半年以来全国市场普遍降温，但杭州二手房价格仍在稳步上涨。2月份，杭州二手房价格环比涨幅扩大。目前杭州的贷款利率已经进入下行通道，放款速度也在加快。预计随着3月份传统旺季的到来，杭州二手房市场的交易热度可能会有一定程度的回升，并带动市场量价齐升。
图:2022年2月杭州各市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
南京:成交量持续调整，价格相对稳定，区域市场表现分化
图:2020年7月-2022年2月南京二手房成交套数及环比
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市、南京二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月份，南京二手房市场表现有所回落。成交方面，受春节假期和新房市场供需低迷的影响，2月份南京二手房市场成交热情较低，二手房成交量同比下降近五成，降幅较1月份有所扩大，调整趋势不变。价格方面，2021年下半年以来，除11月外，南京二手房价格一直保持稳步上涨。目前，由于信用环境进一步改善，市场积极信号频繁释放，市场整体预期持续改善，预计3月份南京二手房市场量价将有所回升。
图:2022年2月南京市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
武汉:物价仍在回升，各地区物价同比跌多涨少
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市及武汉二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月，武汉二手房市场价格平稳。【/S2/】2021年下半年以来，由于信贷环境和调控政策的持续收紧，武汉二手房价格环比涨幅逐渐收窄至持续下降。2022年，随着信贷环境的改善和政策宽松预期的增强，1月份武汉二手房价格止跌回升，2月份继续小幅上涨，整体保持平稳。目前武汉房贷利率已经连续三次下调，有利于刚需和改善型需求入市。预计后续市场会有一定程度的回暖。
图:2022年2月武汉市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
成都:成交量同比上涨，价格继续下跌，各区域房价普遍环比下跌
图:2020年7月-2022年2月成都二手房成交套数及环比
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市、成都二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月，成都二手房市场成交量同比继续上涨，价格环比继续下跌。成交量方面，受春节假期影响，2月份成都二手房成交量环比继续下降，但与去年同期相比仍大幅上涨。2021年11月以来，随着监管政策和信用环境的改善，成都积压的需求得到释放，成交量快速回升。价格方面，由于二手房交易参考价格政策并未放松，价格继续环比下跌。目前政策积极信号不断释放，有助于市场预期的改善。预计3-4月成都市场将进一步修复。
图:2022年2月成都市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
重庆(主城区):成交同比企稳，价格继续调整，各区域房价普遍环比下跌
图:2020年7月-2022年2月重庆二手房成交套数及环比
注:覆盖区域为重庆主城区。
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市及重庆二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月，重庆二手房市场表现稳中有降。成交量方面，受“春节假期”影响，2月份重庆二手房成交量环比再次下跌，但同比止跌企稳，成交量有所恢复。价格方面，重庆二手房价格已经连续5个月负增长，调整趋势仍在继续。2022年2月，重庆部分银行将首套房贷首付比例降至20%，首套房贷主流利率也降至5.2%。市场宽松信号明显。预计重庆二手房市场将出现一定程度的回暖。
图:2022年2月重庆(主城区)二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
天津:价格持续调整，大部分地区房价环比下降
图:2020年7月-2022年2月百城、十大城市、天津二手房价对比
数据来源:指CREIS数据
2月份，天津二手房价格继续下跌。天津二手房价格走出“独立行情”。2020年下半年和2021年上半年，虽然多个楼市市场热度持续高企，大部分城市二手房价格环比都较高，但天津二手房价格除了个别月份环比上涨外，其他月份均有所下降。2021年下半年以来，天津二手房价格持续环比下降，尚未出现明显回暖趋势。
图:2022年2月天津市辖区二手房挂牌均价及同比比
数据来源:指CREIS数据
最近的疫情打断了市场复苏的步伐，未来大城市核心区域的房地产市场可能会率先回暖[/s2/]
展望未来，随着各城市政策的落实，预计会有更多城市出台楼市宽松政策。但近期国内多个省份的反复疫情，一定程度上打断了市场复苏的节奏，或成为影响市场的一大不确定因素。随着未来疫情得到有效控制，大城市核心区域的房地产市场可能会率先回暖。
