2021年，中国楼市正在发生六大变化，这些变化将显著影响房价走势，但很多人还没有发现！

一、国内生产总值的变化

疫情发生的2020年，工厂长时间无法复工，企业供应链受到影响，经济受挫，2020年第一季度负增长6.8%。所以当时的重点是控制疫情，恢复生产，避免失业。

避免失业率上升和经济增长相辅相成。所以当时稳增长的任务还是挺重的。为了帮助经济，宏观杠杆率、货币政策、不良贷款率等方面的监管要求变得灵活。

但2021年，在疫苗的帮助下，全球主要经济体的GDP开始复苏。再加上国内疫情控制效果显著，2021年中国稳增长的压力比2020年小很多，这就是楼市的“GDP之变”。

2020年国内GDP增长2.30%。2021年，很多人预计国内GDP增速可能在8%-10%之间。

GDP为什么会影响楼市？

国内楼市一直以来的特点是GDP好，楼市弱，GDP差，楼市强。因为当经济下行压力大的时候，必然会面临政策的逆周期调整，比如货币政策和财政政策。经济好的话，货币政策会收紧，然后楼市会很艰难。相反，如果经济下行压力大，流动性就会变得宽松，然后楼市就会回暖。

2021年国内就业和稳增长的压力没有那么大，意味着空防风险的时期会变大，货币、房地产等政策收紧的空时期也会变大，所以2021年楼市的快车往前开的时候，踩刹车的难度也会更大。

二。宏观杠杆率的变化

2020年:2020年5月12日，央行调查统计司相关负责人提到，2020年一季度，受疫情影响，我国宏观杠杆率明显上升。目前，应该允许宏观杠杆率阶段性上升。

2020年:2021年3月15日，国务院指出，要保持宏观杠杆率基本稳定，降低政府杠杆率。

数据显示，2020年，中国宏观杠杆率从2019年底的246.5%攀升至270.1%。

宏观杠杆率可以理解为社会总负债率，即居民、政府和企业的负债率之和。宏观杠杆率的提高，意味着社会总负债率会提高。

众所周知，楼市的资本市场主要是负债的，居民买房需要贷款，开发商建房需要贷款。比如买一套100万的房子，能付的很少，大部分是贷款，首付30%，负债70%。

如果控制了宏观杠杆率，就相当于控制了负债。社会负债得到控制，会影响居民负债，降低居民购买力，进而影响房价。

三。广义货币M2的变化

2020年的提法是:综合运用RRR降息、再贷款等措施。，将引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

对2021年的提法是:货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。

总之，M2的增长速度将得到控制。

数据显示，2019年广义货币M2增速为8.70%，2020年为10.10%。

2020年很可能降到10%以下。

广义货币(M2)是企业和居民的存款和现金之和。M2的绝大部分是存款，一小部分是现金。这很容易解释。你的钱大部分都在银行，很少带现金，对吧？

M2的增长率将影响贷款和抵押贷款。

很简单，你用银行贷款100万买了一套房子，在央行人民币贷款统计中增加了100万的贷款。另一方面，你的100万贷款会到开发商的存款账户。在央行的人民币存款统计中，增加了100万存款。所以“贷款会创造存款，存款会影响贷款”。

如果M2的增长速度得到控制，贷款特别是抵押贷款的增长速度也会得到相应的控制。这将对房地产市场产生影响。

四。抵押变更

2020年的最后一天，央行和银监会宣布建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度。主要内容是规定银行房地产贷款和个人住房贷款的比例上限。

这相当于给银行资金进入楼市设置了上限。众所周知，现在银行非常热衷于发放按揭贷款，因为按揭贷款有房子抵押，利率较高，违约率低。所以，在不受限制的情况下，对于银行来说，发放的房贷越多，利润就越大。

但出于楼市调控的需要，银行贷款的发放一直是受到调控的。如今，监管层前所未有地规定了银行房地产贷款和个人住房贷款的比例上限。银行发放房贷已经被戴上了“紧箍咒”，不能再任性了。

2021年是银行业金融机构房地产贷款集中管理制度实施的第一年。这是房贷的变化，再次宣告了楼市普涨时代的结束，因为在楼市资金有限的情况下，只能是板块轮动，这部分资金会流入城市级别高、人口持续流入的城市。那么，中国楼市分为“127”，即10%的城市下跌，20年的城市上涨，70%的城市持平。

五、汇率的变化

2020年，人民币对美元汇率呈现强势上涨。离岸人民币兑美元汇率从2020年1月1日的6.9620上涨至2020年12月31日的6.5030，涨幅超过4500点。

人民币对美元汇率上升，说明人民币资产相对于美元资产价格上升。由于人民币升值预期，外资热衷于进入中国，购买人民币资产，如国内的房地产、股票、债券等。将助力2020年国内楼市复苏。

然而，在2021年，影响汇率的因素发生了变化:

1.疫苗下，美国经济有望复苏，量化宽松可能提前退出，10年期美国国债飙升，中美利差收窄。

2.美元指数低位反弹，这波人民币升值可能即将结束。

在美元走强，人民币汇率可能调整的情况下，楼市不太可能受到国际热钱的呵护，这将进一步利好国内房地产空。

六。二手房的变化

今年年初，深圳出台了“二手房指导价”制度，对全市具体的房地产项目设定指导价。指导价一般比之前的挂牌价低，一般7折。二手房指导价最大的亮点是银行必须按照指导价发放房贷。这个力量非常大，相当于直接增加了购房者的房贷成本，影响需求，影响预期，深刻影响未来深圳房价交易。

最新消息显示，无锡和成都也在学习深圳二手房指导价模式，虽然具体操作不一定相同。但至少告诉我们这个信息:

楼市限价从新房延伸到二手房。这样做的好处是避免新房和二手房倒挂。以前新房限价，二手房不限价。结果新房被抢购一空。在预期效果下，二手房不会下降，价格差会继续拉大。目前新房和二手房同时限价，抑制了投机。

2021年，楼市调控模式正在发生变化，最大的变化是二手房也开始限价。

总结:与2020年相比，2021年的楼市很多外围因素都在发生变化，所有的变化都表明2021年的房价表现将明显不如2020年。

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