（迈点网专栏 陈鹏）提到长租公寓运营，所有有一线工作经历人的第一反应就是琐碎、忙，但下班回顾工作的时候，又发现自己好像什么都没干，毫无成就感。本周我就根据自己的工作经验，以问题的形式，梳理一下运营工作的基本要点，希望可以给公寓运营管理一线的伙伴提供一个思考框架，虽然不一定完善，但可以作为精进的标靶。

一、运营工作分为哪几个部分?

思考这个问题之前，我们首先要思考的是企业、租客这两个租赁活动最主要的参与主体，他们参与这个活动最主要要达成的目的是什么?

企业的目的：有合理收益。

租客的目的：居住体验舒适、安全。

因此，根据以上目的运营工作也大致可以分为收益管理、品质管理两大部分。

二、收益管理包含哪些工作内容?

回答这个问题之前，我们首先要知道收益是从哪里来的?

收益(利润)=营收-成本

所以收益管理的基本逻辑就是，第一、尽可能多的做大营收，第二就是做低成本。

三、如何做大营收、做低成本?

1、关于如何做大营收，我们首先要知道长租的营收是由什么决定的?

长租营收=出租率*平均房价

所以做大营收的基本逻辑就是，第一做高出租率，第二做高平均房价。

2、关于如何做低成本、首先我们要知道长租公寓的成本由哪些成本构成?

长租成本=房屋租金(物业费)+装修摊销+运营成本(人工、维修、营销、行政)+税费。

基于以上逻辑，房租、装修摊销、税费一半都是固定的，那么运营可以努力的方向，就只剩下运营成本这一大项了。

备注：空置其实是比运营成本需要关注的项目。

四、如何做好品质管理?

在回答这个问题之前，我们还是需要先知道，长租品质管理包含哪些内容，这个内容其实就是租客从对居住环境的要求中推导出来的，租客的要求一般包括以下三点：

1、环境：干净卫生。

2、维修：跟进及时。

3、安全：稳定可靠。

所以长租的品质管理，也就包括三个目标：干净卫生、维修及时、居住安全。

目标知道了具体如何做呢?

1、想要做到干净卫生，有两个要点要注意，一是要有明确的卫生标准，二是店长要认真负责，及时跟进保洁每天的工作是否达标。

2、想要做到维修及时，也有三点需要注意，一是维修费用预留合理，二是要有明确的报修、维修时间标准，三是管家要及时同步进度，有时候客户着急，并不是不能等，只是因为不知道处理到什么地步了。

3、想要做到居住安全，也要注意三点，一是平时多培训，让大家有安全意识、掌握安全技能，二是定期严格的检查(有红线否决权)，三是装修期就要把消防预警设备按要求安装到位(由于成本原因，很多企业并不太能做到)

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