最近，杭州的土地市场出现了令人惊艳的一幕。
9月15日，杭州第二批集中供地10宗竞得优质地块报名截止，停止提交申请文件和缴纳保证金。
没想到的是，根据浙报传媒房地产研究院的消息，10宗地块中有9宗未达到登记标准，无法进入后续的正式竞买程序。
也就是说，杭州第二批集中供地的10块土地中有9块流拍，只有一块土地成功登记
如果这种情况发生在小城市，可能没什么。
但问题是，这里是杭州。杭州的土地被拍卖了，这是很少见的事情。
要知道杭州卖地收入连续多年全国第一，虽然2020年被上海超越。
但2016年至2020年，杭州卖地收入总计超过1万亿元，为全国之最
毫无疑问，杭州曾经是一个土地市场火爆的城市，毫不夸张地说，它是第一个卖地的城市。
但我万万没想到，现在90%的地块都会被拍卖。这背后的信号是什么？
杭州这9宗土地拍卖怎么了
我们来看看杭州这场土地拍卖从头到尾的全过程。
这一次，杭州土地拍卖多次调整。我们在8月16日的文章中提到，当时第二批土地出让的公告还没有出来。
8月26日，杭州公布了土地出让规则的一些新变化。
总结这些出让公告的要求，以下几点是土地拍卖的理由。
第一个直接原因是这次出让的土地底价(起拍价)太高，杭州新房限价很严，对房企来说利润率真的很低。
杭州第二批集中供地中10宗有竞争力的优质地块来自浙报传媒房地产研究院。
十宗地块中，富阳区富春湾新城7号地块仅有三家开发商注册，最终注册成功。其余的要么只有两个，要么没人关心。
根据杭州的土地出让规则，公租房需要划拨一定比例进行土地出让。这部分房源加入后，即使以最低底价出售，房企的利润空依然极其有限。
根据浙江传媒研究院对十宗“竞质”地块的初步测算，在底价拿地的情况下，十宗地块中有五宗预计亏损，盈利空间最大的地块不会超过4%
如余杭区良渚新城郝云路南西塘路东地块，起价20682元/平方米，公租房10%。
那么，实际起拍价为23447元/平方米，而精装限价仅为30500元/平方米(含精装3500元/平方米)。
[S2/]面粉的价格上涨了，但是面包的价格下降了
算算建设成本，有很大可能会亏钱。即使有利润，利润也很低。所以考虑到利润空，房企自然不会对这些地块感兴趣。
但是，这毕竟是杭州的土地。从杭州的人口集聚效应和发展态势来看，这些土地还是有吸引力的。就算利润再低，按理说也应该有房地产公司。
那么，房企不出手还有哪些原因呢？
第二个原因是现有房屋的出售
这次杭州出让的土地是“竞质”土地，其中一个最大的特点就是要求出售现房。
对于房企来说，压力很重，意味着回款周期被严重拉长，也考验着房企的去化能力。
现房销售最快两年后上市，一般是三年后，这意味着房企大部分资金都压在上面，一时半会回不来。
有竞争力的品质本身就大大增加了房企的建造成本，意味着必须对产品负责，建造高品质的房子。现房销售加剧了这一点，让房企无法承受。
其实这才是这次拍卖的主要原因。
对于现阶段的房企来说，现金流压力比较大，这样的回款率是无法接受的
据《滨海时报》报道，在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，经营性现金流为正的有37家，约占61.7%。
也就是说，仍有23家上市房企现金流为负。
而且还会影响房企的负债，对于有三条红线压力的房企来说是不愿意看到的，也是难以承受的。
这大大降低了房企的参与热情。
第三个原因是招标要求更高，规则更复杂
我们在检查投标资格时发现了这一点，实际上是防止了一家房地产公司穿着多个马甲参与竞拍，但同时兄弟房地产公司不能同时投标，所以入围的房地产公司范围缩小了。
再加上被卡住的资质、资金来源等。，门槛变高后，符合注册条件的企业就不多了。
比如外资企业，因为不具备国内房地产开发资质，所以不能注册。
竞标规则也变得复杂起来，需要三家入围才能进入后续流程。这次大江东地块取消后续环节，是因为两家房企报名，数量不符合要求。
第四个原因，房企对楼市的预期开始下降
房企拿地意愿的减弱，也说明他们对楼市未来的预期不是很好。
其实这和现房销售也有一定的关系。
现房出售后，要考虑未来几年的市场情况。在目前的限价下，房地产企业无法预测未来的市场会如何
楼市不太好，没人买房怎么办？所以如果融不好，岂不是在你手里？
所以房企拿地只会越来越谨慎。
努力工作获得一点利润，如果赚不到钱，那就干脆不要拿地。先保证自己的现金流和负债率，再说别的。
事实上，杭州土地市场的拍卖，虽然在外界看来有点严肃，但自土地出让公告发布以来，就一直在房地产行业的意料之中。
从杭州的土地拍卖也可以看出，房企对现房销售没有信心，对未来市场的预期下降了很多。
杭州的土地市场拍卖不是个别现象。
第二批集中供地启动以来，全国多个城市明显出现土地市场转冷迹象，多个城市流拍率大幅提升。
例如，在杭州所在的浙江省，大部分土地正以底价出售
据《全国商报》报道，浙江省8月份以来，浙江省共成交65套议价房，总建筑面积601万平方米，成交总价575.1亿元，平均溢价率10.4%。
其中底价成交16宗，溢价率不足1%成交10宗，低溢价率不足10%成交11宗，合计占比57%。
也就是说，8月份以来，浙江省超过一半的地块以底价或低溢价率成交，市场普遍趋冷。
放眼全国，
流拍成为此轮土拍的关键词6月以来，全国涉及住宅用地的拍卖地块643宗，其中一二线城市拍卖地块125宗，三四线城市拍卖地块518宗
。8月以来，共有22个重点城市启动第二轮土地集中出让模式，其中苏州、天津等10个城市完成出让。
拍卖还没结束，数据有些偏差。
从已完成第二轮集中供地的城市来看，10个城市约有149宗土地流拍。根据郭进证券的研究报告，福州、青岛、济南和天津第二次土地供应的拍卖率分别为32%、10%、35%和34%。
与第一轮集中土拍的热度相比，第二轮集中土拍各城市热度均有所下降:
成交溢价率低于首轮，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率均低于10%。沈阳、长春、福州、济南、天津拍卖率均超过30%
天津:第二轮挂牌61宗，暂停19宗，流拍2宗，最终仅成交40宗。
其中，40宗地块平均溢价率仅为0.6%，大部分地块均以底价成交，最终流拍率为34%。
成都:成都第二次集中土拍本来有75块地，但这次一次性终止了17块地，占比23%，让人感觉市场明显冷淡。
共成交19宗，其中15宗地块无竞价流程，直接零溢价成交。
沈阳:46宗地块也停止登记，24宗地块宣布提前停止交易。46宗地块中，房地产企业登记的只有10宗，登记率仅为21%。
合肥:9月17日，合肥土地市场网公布土地出让拍卖时间表。原来的17宗宅基地只剩下8宗。
从时间上看，这种情况持续了一段时间，第二轮集中供地不热，溢价率明显下降。
更值得注意的是，大部分出让的土地仍然以底价出让，这些地块的拍卖热度并不高，说明房企对土地的预期很高，不再争抢土地。
土地，在一定程度上代表了未来楼市的走向。
即使像杭州这样的城市也可以抑制本地拍卖的流行。可见现在房地产调控的铁腕程度，房地产行业各方面都在降杠杆降风险，以换取未来更加稳定健康的市场态度。
对于土拍的降温可能会有不同的解读，毕竟短期内供应量会减少。
但对于刚需来说，如果土地市场变冷，同时房价受限，现在买房的价格和几年后相差不大。
比如杭州、成都这样的城市发展还是很好的，城市发展红利依然存在，新房价格短期内下跌的可能性较小。
严厉的调控可能会排挤一部分投资客，可能会提高中签率，楼市平稳发展。拍卖降温不一定是好事。
