拍卖、拍卖和征地是一种很常见的征地方式。今天要分析的是增值税、所得税、土地增值税、契税、土地使用税五大税种中招拍挂方式的税务处理！

一、增值税

1.《关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(计税方法简单的老房地产项目除外)，所取得的全部价款和价外费用，扣除土地转让时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

2.《关于明确金融房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)

《关于营业税改征增值税试点的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第十项“支付给政府部门的土地价款”包括土地受让方支付给政府部门的征地拆迁补偿费、土地前期开发费、土地出让收入等。"

3.关于地价扣除时间等增值税征收管理的公告(总局公告2016年第86号)

房地产开发企业支付给政府部门的土地价款，以及支付给其他单位或个人的拆迁补偿费，允许在计算销售额时扣除但不按财税〔2016〕140号第七条、第八条规定扣除，自2016年12月(纳税期)起，按现行规定计算扣除。

二。企业所得税

关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)

产品开发计税成本的内容如下:(1)土地征用费和拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或发展权)而发生的费用，主要包括土地购买价款或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地用途变更和土地溢价及超面积缴纳的相关税费、拆迁补偿支出、安置搬迁支出、回迁房建设支出、青苗补偿费、危险房屋补偿费等。

三。土地增值税

1.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款以及按照国家统一规定支付的相关费用。"

2.关于土地增值税若干具体问题的通知(财税[1995]48号)

转让旧房的，按照房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的土地价款、按照国家统一规定支付的相关费用以及在转让环节缴纳的税费作为抵扣的工程价款，征收土地增值税。取得土地使用权时未支付土地价款或者不能提供已支付土地价款证据的，不得扣除取得土地使用权支付的价款。

3.关于继续实施企业改制重组相关土地增值税政策的公告(财政部、国家税务总局公告2021年第21号)

改制后转让房地产并申报缴纳土地增值税时，“取得土地使用权所支付的金额”应根据改制重组前取得国有土地使用权所支付的土地价款和按照国家统一规定支付的相关费用确定。经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为出资时县级以上自然资源主管部门批准的评估价格。按照购买发票确定扣除金额的，按照改制重组前购买发票载明的金额计算扣除金额，自购买年度起至本次转让年度止，每年加收5%。购买年份是指购买发票上注明的日期所在的年份。​

房地产开发企业为取得土地使用权而支付的契税，视同“按照国家统一规定支付的有关费用”，从“取得土地使用权支付的款项”中扣除。

5.关于营改增后土地增值税征收管理若干规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号)

论营改增后土地增值税应税收入的确认：营改增后，纳税人转让不动产的土地增值税应纳税所得额不含增值税。适用增值税一般方法的纳税人，转让房地产的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税额。

四。契税

1.《关于国有土地使用权转让等契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)

国有土地使用权转让的，契税计税价格应当承担人们为取得土地使用权所支付的全部经济利益。

(一)协议出售的，以成交价格为契税计税价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费以及其他应当由承办者支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。

2.《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)

对通过“招拍挂”程序取得国有土地使用权的，按照土地成交总价征收契税，不得扣除土地前期开发成本。

五、土地使用税

1.《关于房产税和城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)

以出让或者有偿转让方式取得土地使用权的，受让人应当从合同约定的交付时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同没有约定土地交付时间的，从合同签订的次月起，受让人应当缴纳城镇土地使用税。

2.《关于房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)

纳税人因不动产和土地的不动产或者权利状况发生变化而依法终止缴纳房产税和城镇土地使用税义务的，应纳税额的计算以不动产和土地的不动产或者权利状况发生变化的当月月末为准。

来源:金穗源商学院