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土地招标、拍卖、挂牌出让国有经营性用地有招标、拍卖、挂牌三种方式。招拍挂制度可以使土地交易更加公开透明，使土地交易价格更加合理，减少人为干扰因素，防止腐败。土地招拍挂的共性是公开，但在具体操作上有区别，往往比较混乱。下面详细介绍这三种土地流转方式。

拍卖和拍卖过程

一、国有土地使用权挂牌程序

(图片来自网络)

1.国土局发布拟挂牌地块信息；

2.竞买人交纳保证金参加竞买；除法律另有规定外，中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织均可参加投标。可以独立竞标，也可以联合竞标。

保证金为投标底价的10%-20%。

3.中标后，竞买人应按合同要求支付拆迁款，由国土局负责拆迁；

4.拆迁后，缴纳土地出让金；

5.竞买人中标后，凭《国有土地使用权挂牌出让确认书》和《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等相关手续。

注:联合竞买的土地，土地使用权证在所有联合竞买人名下。对于这块土地的开发，在不违反政府整体规划的情况下，由联合竞买人通过自己的协议决定。

二、国有土地使用权招标程序

(图片来自网络)

1.拟定投标方案。市国土资源局会同规划部门共同拟定国有土地使用权招标出让方案；

2、提交市政府审批的招标方案；

3.招标文件的编制包括:招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、招标文件、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。

4.评标小组由市国土资源局代表和有关专家组成，人数为5人以上的单数。名单是保密的。

5.发布招标公告。至少在招标开始前20天在当地主要媒体上发布公告。公告内容包括:

(一)转让方的名称和地址；

(二)出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；

(三)投标人的资格要求和申请投标资格的方法；

(四)获取招标文件的时间、地点和方式；

(五)招标的时间、地点和方式；

(六)确定中标人的标准和方法；

(7)履约保证金；

(八)其他事项。

6.申请竞买人登记领取拍卖文件，并提供以下资料:

(1)投标人的有效营业执照复印件；

(2)房地产开发企业资质证书复印件；

(3)股份公司董事会关于投标事项的决议(全体董事签字)及董事会签署的委托代理人授权文件(附委托代理人身份证明)；

(4)其他需要提供的资料(拟建项目说明、资质证书、投标人基本情况等。).

7.报名竞买人资格审查市国土资源局将对上述资料进行审查，确定竞买人资格。(负责房地产市场)

8.招标和开标的具体程序:

(1)投标人将在投标截止时间前将投标书放入标箱；

(2)出让人在招标公告规定的时间和地点开标，邀请所有投标人参加。投标人或者推选的代表应当检查标箱的密封情况，当众拆封标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；

(三)评标小组的评标；

(4)根据评标结果确定中标人。

9.向中标人发出中标通知书。

10.签订出让合同后，中标人在收到中标通知书后，在规定期限内与市国土资源局签订国有土地使用权出让合同；

11.地价款和契税的缴纳中标人应当按照出让合同的规定缴纳交易地价款和契税；

12.将地块交付给招标人，即市国土资源局和中标人履行拍卖地块的交付手续。

13、核发《建设用地批准书》。

14.到相关部门办理相关手续。

15.申请土地登记

三。国有土地使用权出让拍卖程序

(图片来自网络)

1.发布拍卖公告。

2.参与买方注册，索要相关文件，按要求提交相关资质证书。

3.根据拍卖文件的要求审查竞买人的资格，交纳所需保证金，并颁发竞买资格证书。4.公开拍卖。拍卖应当在拍卖文件规定的时间和地点，在土地招标拍卖主持人的主持下，按照下列程序进行:

(1)拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的竞买价格卡；

(2)买家出示价签，主持人清点买家；

③主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等相关事项；

④主持人宣布叫牌和第一次叫牌后叫牌的递增幅度；

⑤投标人应按规定的方式和要求支付价款；

⑥如果主持人连续第二次宣布最终出价，再次出价失败，如果最终出价达到拍卖底价，主持人会在第三次出价后落槌，表示成交。如最终出价未达到拍卖保留价，主持人应宣布撤回拍卖标的，停止拍卖；

⑦主持人宣布最后一位出价者为买家；

⑧主管部门或土地交易中心当场与买受人签订拍卖成交确认书。

4.买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。

经过激烈的招标、拍卖、拍卖，如果你运气不好或者运气好中标了，从中标到拿到土地证有哪些程序？在拍卖、拍卖中标后，你会得到一个证明文件，也就是中标通知书，或者拍卖挂牌确认书。拿到这个证后，要在特定时间内到国土部门缴纳出让金，否则拿不到土地出让合同。目前开发商债台高筑，借钱度日，土地出让金也不小。许多公司没有足够的现金储备来支付转让费。在2005年之前，开发商被允许抵押一部分正在开发的项目去银行贷款，并用贷款支付转让费。但这样一来，开发商的资金就会非常紧张，稍有不慎，就可能诞生烂尾楼。2005年后，这种方式将被禁止。所以，虽然还是有很多开发商把各种项目公司贷款获得的钱挪出来买地，但形式上，开发商首先要有钱交出让金。

分支机构

如果不是本地开发商或者本来就不是开发商，首先要在土地所在的区县设立全资子公司。如果土地是由财团买的，则应按财团的出资比例设立子公司。那么，土地转让合同的受让人名字要改成新成立子公司的名字，以后以新公司的名义开发土地。这样从政府的角度来说，税收会留在当地，照顾当地的利益。从开发商的角度来说，大家交税都是一样的。多交点税给地方政府，以后做事也比较好。

子公司成立后，申请房地产开发资质。无论母公司资质如何，新成立的项目公司都需要重新申请资质。目前开发资质分为暂定、四级、三级、二级、一级资质，一级资质最高，需要住建部审批，其他新成立的公司只要省级部门批准就可以做暂定。但是，不要小看这个暂定资格。四级资质只能开发建筑面积10万㎡以下，二级资质只能开发建筑面积25万㎡以下。但暂准资质对可开发的建筑面积没有明确限制。开发面积越大，要求越高。申请资质时，审批部门会决定能开发多少。所以临时资质不一定弱，这也是为了照顾很多一下子买几十万平米地的大土豪

注册并授权一个项目

项目审批是指政府会进行初审，看项目是否适合开发。如果项目获得批准，就意味着该项目得到了国家的正式认可。有了户口，之后才能办其他手续。项目审批有三种方式，核准和备案，其中核准最难，备案最简单。一般房地产项目投资都比较大，以前都是审批，现在搞简政放权，不使用政府资金的房地产项目都改成审批了。

申报项目，应编制项目申请报告或可行性研究报告，核准制的申请报告和备案制的可行性研究报告，核准制的政府投资项目的申请报告和可行性研究报告。从字面上看，可行性研究报告更多的是从投资者的角度，是否适合投资，申请报告更多的是从政府的角度，看项目对社会的影响。可行性研究和申请报告都以设计方案为依据。

正式申请项目前，需要做节能审查，环评审批，交通影响评价审批。三个审批都可以同时办，没必要一个办完再办一个。节能审查的主管部门是国家发展改革委，根据项目类型和项目规模分为登记和审查。节能审查主要看设计是否符合节能相关的规范和政策，如太阳能是否充分利用，保温措施是否得当，门窗是否饱满，是否采取节水措施，是否安装节水器具和灯具，是否为高耗能项目，竣工后和施工过程中的碳排放如何等。

环评审查的主管部门是环保部门，按项目类型和项目规模分为报告书、报告表和登记表。其实和节能审查登记的意思一样。举报最严格，登记最容易。环评主要是考察项目建设和使用对环境的影响，以及周边环境对项目的影响，要采取哪些治理和预防措施，预计要花多少钱，花这么多钱是否值得。三项都做完之后，编写项目申请报告，申请立项。

节能、环评、评估、可行性研究、项目申请报告最好由有资质、有经验、有知识的咨询公司来做。他们熟悉各行各业的专家和政府，也知道哪些地方可以改进。上面说的是一般流程。如果是使用政府资金的项目，政府既是投资者，也是审批者。形式上要求决策透明，过程会相对复杂。

假设你在一家公司工作，你认为有一个很好的项目也符合公司的发展方向，于是你在一次会议上把这个想法跟老板说了，希望老板支持。这个过程相当于政府投资项目的提出。当老板觉得有问题的时候，就让几个负责人对这个想法进行更深入的分析，从成本、效益、政策等方面分析利弊，看是否行得通。这个过程相当于政府投资项目的可行性研究。评估之后，大家都觉得自己能行，于是制定了更详细的方案，算算需要多少钱，请造价部门估算一下费用。这个过程相当于政府投资项目的概算审批。

概算算出来后，如果价格老板能接受，就要讨论组建团队需要多长时间，资金多久到位，什么时候开工。这个过程相当于政府投资项目的年度投资计划审批。投资计划已经制定出来了。当你需要钱的时候，你应该提前申请。当你拿到钱的时候，你应该马上开始工作。这个过程相当于政府投资项目申请报告的审批。与政府不同，企业的时间极其宝贵。以上过程往往很快完成。政府基本不用担心一个项目自己不做会被别人抢走。会议多，时间长，直接导致年度投资计划。没有列入年度投资计划的项目，当年不能开工。

简而言之，项目只有在取得立项批文后，才能得到国家的正式认可，从程序上看，项目建设才能正式启动。

土地使用法规和认证

项目完成后，向规划部门申请建设用地规划许可证，主要是证明你的土地用途符合规划，然后就可以拿到土地证了。只有拿到土地证，土地使用权才能真正是开发商的。

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