全媒体记者郑耀光实习生焦据

想租房子，是愿意找房屋中介，还是更愿意直接找小区物业？目前很多市民在买房或租房时可能会面临这样的选择。今年年初，青岛市多个部门联合发文，明确鼓励物业服务企业开展房地产中介服务，并出台了一系列措施。

现在年底了，物业公司的“兼职”进行的怎么样了？收成怎么样？近日来，记者走访了市南、市北、李沧、崂山、城阳等地的一些小区楼盘。在几个社区，一些楼盘已经开始行动，推出了租售业务。然而，与专业房地产经纪人相比，这些“新军”面临着许多不足，一些房地产经纪人的发展并不理想。其中一家物业公司的员工向记者透露，自从推出房产中介业务以来，已经半年多没卖出一套房了。

& ampgt；& ampgt；& ampgt；调查与研究。& amplt；& amplt；

“社区管家”掘金租房市场

12月23日至24日，记者以购房者身份走访了岛城多个小区，了解了物业公司“兼职”房产中介的情况。从走访来看，几个小区的物业已经开始进入房屋租售市场，但运营情况各不相同。

12月23日上午，记者在李沧区海信东山郡西区门口看到，物业摊位上醒目地标注着“海信东山郡租售中心”字样，同时还注明“详情请咨询物业办公室”。当记者来到物业中心时，门口一块牌子上写着“物业租售中心”，但一名物业工作人员表示，自己在这里工作了一年多，还没有听说过物业提供租售服务。

海信东山郡小区的岗亭上，贴着租售中心的广告。

在小区物业保安的指引下，记者来到4号楼1单元，找到了一个名为“海信东山郡物业租售中心”的办公室。门口的牌子上写着“我们更专业做房产交易”“100%真房源让您选择安心居住”，提供房屋买卖、房屋出租、钥匙托管、车位出租、销售等服务。然而，记者推门发现，这家租售中心大门紧锁。一个工作人员在电话里说，他们属于房产中介，和物业有合作关系，因为出了点事。他说他手里有很多房子。“但是佣金是没有折扣的，跟外面的中介一样。”

12月23日上午，海信东山郡西部的物业租售中心大门紧闭。

当天中午，记者在李沧区灵川路5号绿城理想城的物业中心看到，该物业旁边的一间办公室是绿城租售中心的门店。记者推门进去，发现工作人员不在店里。李沧区金水路万科生态城小区附近，主营万科物业二手房的公园邻里物业门口颇为醒目。该店负责人齐经理说，该店新房和二手房都卖。他们的优势是房源来自万科小区及周边高档住宅。"我们这里的许多房子是其他房地产经纪人买不到的."经理说。

在市南区江西路113号杜明小区，宁静林东物业工作人员介绍，他们也开展房产中介业务，已经收集了很多房源信息，其中不乏大户型在售房源。此外，记者了解到，中海地产也推出了此类服务。中海临安一位物业人士表示，业主一般都是带着租售信息来登记，物业公司可以为交易双方签订中介协议。另据了解，龙湖、银盛泰、青特、金茂等房企相关项目的物业也已涉足房产中介业务。

许多房产还没有付诸行动。

值得一提的是，记者在调查中观察到，虽然不少“小区管家”跃跃欲试，但仍有不少物业公司“按兵不动”。面对记者的询问，多家物业公司的工作人员几乎不约而同地表示，“想租房买房，去小区外找中介。”

23日上午，在宋丽区果园路中央公园，当记者向小区保安询问物业公司是出租还是出售房屋时，正在岗亭值班的两名工作人员显得有些惊讶。他们连连摆手，“我们是这里的财产。我们哪里有时间去租售房子？”

在崂山区深圳路清涧上东区，当得知记者想找房子时，一名物业保安简单回复说物业公司不知道情况。现场另一名工作人员热情地拨通了一名物业经理的电话进行举报，随后明确回答记者，物业公司没有开展这项业务。想租房，只能找附近的房产中介。

记者来到位于崂山区银川东路的卢鑫长春园。小区有90多栋楼。在81号楼旁边的社区活动中心一楼，墙上贴着卢鑫长椿房产租售中心的精品屋出售信息。海报栏写着“我们小区自有房屋租售中心”“买房免物业费”等字样，看起来有些陈旧，上面的租售电话也无法拨通。在多名热心居民的指引下，记者来到96号楼的物业服务中心了解情况。一位前台工作人员也回复说，现在物业没有租售业务，如果有需求，只能去外面的房产中介。

合肥路阳光山小区门口，两家中介离得很近，网点二楼是小区物业。

当天，记者还分别走访了市北区合肥路的阳光山、四季花园、城阳区棘洪滩街道的阳光新苑。多名物业工作人员告诉记者，目前不提供这项服务。在四季景园小区29号楼的河马市物业办，一位工作人员表示，从未听说过物业在从事房产中介服务，对相关政策也不太了解。在阳光山小区物业办公室，电话响个不停，工作人员韩女士忙着来回接电话。最后空听到记者的来意后，她说了一句“对不起，我们这里没有这项业务”，然后就埋头打电话了。

激烈竞争打响“价格战”

记者在走访中还发现，在上述小区附近的显眼位置都能看到不少房产中介的身影，可见市场竞争之激烈。

在海信的东山县，德佑、21世纪不动产等多家中介都驻扎在几个大门旁边，其中仅德佑地产就有几家门店。合肥路阳光山小区门口，德佑地产和贾立安地产之间只有一家小吃店。这两家店所在的网点二楼是小区物业办公室。

在卢鑫长春园的两个门口，有三家房地产中介公司，包括有明家、贾立安、Q房网等。其中一家还把店开到小区内74号楼。在四季花园，一进小区东门，就能看到三家房产中介，分别是链家、21世纪不动产和塘鹅，相距不过十几米。

在思景园小区，塘鹅租售已进入青岛市场。

记者注意到，面对房产中介的“步步紧逼”，不少推出房产中介业务的物业公司也拿出了撒手锏。

在李沧区金水路附近的万科生态城，浦林房产的经理齐说，与其他房产中介相比，他们的中介费更低。“如果通过我们买卖房屋，佣金只有2%，比其他代理便宜。”经理说。记者又来到马路对面的另一家房产中介咨询。一位销售人员说，他们的提成标准是300万元以上2.1%，300万元以下2.2%。

在李沧区东山四路，海信东山郡门口，一位房产中介发出房屋租售信息。

在江西路上的名都城小区，记者看到物业公司在小区电梯里张贴了多张“买房或租房找我们”的海报，并明确列出了优惠措施。“为了回馈业主，到今年12月底，只要去我们物业买房租房，中介费就打六折。”一位工作人员说。绿城租售中心赵经理也表示，他们从事租售业务已经很久了，但是认真做这个业务是今年才开始的。她说，为了吸引客户，他们的代理费也有一定的折扣。

在李沧区东山四路，海信东山郡门口，一位房产中介发出房屋租售信息。

采访中，被问及交易情况时，多家物业公司的工作人员都讳莫如深。经过多方打听，一家物业公司的工作人员向记者透露，虽然该业务已经推出半年多，但截至目前，还没有真正出租或出售过一套房。另一小区物业工作人员也表示，自从他们推出出租业务后，虽然出租业务做了一些，“但卖房的业务还没做起来。”

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兼职干房屋中介，面临诸多“尴尬”

众所周知，一套房卖出去，中介一般能拿到几万元的佣金，就算一套房租出去，也能赚上千元。但是为什么很多物业公司都没有动力去赚这个“外快”呢？

城阳区棘洪滩街道阳光新苑小区物业负责人张经理告诉记者，她很早就知道青岛市多个部门出台文件鼓励物业开展房屋中介增值服务，但她认为从小区的情况来看，物业公司兼职做房产中介还不成熟。她认为有很多原因。

一方面，小区事务太多，物业人员有限。小区30栋楼，近千户，物业公司只有五六个人值班。他们每天负责处理各种复杂的社区事务，根本无力从事中介业务。从外部招聘额外的员工是不现实的，这会增加成本。

另一方面，她也认为很关键的一点是，物业公司的员工做中介还是有一些障碍的，因为大家都没有接受过专业的培训，很难胜任这份工作。"做房地产经纪人似乎很容易，但有一些门槛."

另外她说，现在很多出租屋的业主都把自己的信息挂在很多中介上，客户也可以在网上查到，无论是卖房还是租房都很方便。另外，现在到处都可以看到房产中介。光是小区周围就驻扎了好几栋房子。物业公司想抢房产中介的饭碗。“真的没那么容易”。

“虽然是额外的钱，但物业公司要真正赚到这笔钱并不容易。”12月24日下午，名都城小区物业客服主管刘女士告诉记者，该小区共有5栋楼，400多名业主。作为物业，第一件事就是做好自己的工作，物业工作多，很难有更多的精力去开展房产代理服务。还有一个重要原因是物业人员对中介业务基本不熟悉，没有专门的服务窗口，物业很难兼职从事房产中介。

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对市场的影响“微乎其微”

针对小区物业进入房产中介市场，我爱我家延吉路店店长崔一欣在接受采访时表示，此事对房产中介市场的影响可以忽略不计。在崔一欣看来，房屋中介的工作并没有那么简单。她说，以买房为例，一个客户不知道要经过多少次比较才能最终选定房子。这个过程需要专业人士陪同他完成。况且签约后期还有房子要落户，各方面细节都需要落实，物业很难在这些环节做到如此到位如此细致。

崔一新说，一些大的开发商其实一直都有自己的中介公司，他们有很多房子。但是对于人员管理，培训，纠纷后的处理都是一个非常细致的流程，可能不是专业的房产中介公司能比的。“所以，这些大开发商自己的中介并不理想。"

崔一欣说，买房和买其他物品不一样。买的不合适可以换。但是房子太大，所以很多客户不太可能选择凑合，而是会反复比较。她坦言告诉记者，“我们做经纪人很多年了，有时候也会遇到一些问题，何况是新人。”崔一新建议，相关部门应加强对中介公司的监管。“监管越到位，这个行业就越能长期保持活力。”

在走访中，链家地产万科生态城店刘殿昌也表示，物业公司进入房地产市场对中介机构基本不构成威胁，因为双方的体量根本不在一个量级上。“我们中介是做全城房源的。”在她看来，有些房交会涉及继承、财产分析等非常复杂的问题。物业公司没有专业人员很难完成，最后只能找房产中介来操作。她说，之前有客户比较后选择找专业房产中介办理业务。

店长刘也表示，房屋交易有很多环节，涉及银行贷款等。一般大型中介和银行是合作关系，帮客户办理手续有很多优势，物业公司不一定能做。她还表示，小区物业是从事房产中介的，其优势范围一般在小区内，而房产中介的工作人员可以提供全程陪同服务，这是一般物业公司所不具备的。

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把专业的事情交给专业的人。

公开资料显示，青岛有1200多家物业公司，近4000个小区和项目，管理和服务的业主近200万。在很多业内人士看来，物业公司从事中介服务有天时地利人和，但如何才能把这块“蛋糕”做得更好更大？

青岛鑫盛万物营销策划有限公司总经理白云成告诉记者，从事房产中介业务对行业来说并不是什么新鲜事。青岛本地很多物业公司很早就开始做这项业务，但真正能做好的很少。

白云成认为，房产中介是一个非常专业的行业，因为买房是一个大消费，是家庭的大事，客户需要专业人士提供专业的分析和建议。同时，房地产中介业务的发展对销售人员的技能要求很高。从这两个方面来说，没有经过专业培训的普通物业人员很难做到。此外，许多物业公司对房地产中介业务不够重视，没有将其作为一个系统的业务板块来运营。因此，在各种因素的共同作用下，很多物业公司最终很难再做房地产中介业务了。

白云成认为，从事房地产中介业务的物业公司，一方面有便利的条件，有很多优势，另一方面也可以对整个中介市场起到很好的补充作用。他建议物业公司可以成立一个专业团队，将房屋中介业务作为一个独立的部门来运作。此外，还可以采取合作的方式开展中间业务。

针对目前兼职房产中介过程中遇到的一系列困难和痛点，青岛市委党校经济学教研部副主任李广全在接受记者采访时建议，鼓励和引导物业企业开展房产中介工作，积极宣传相关政策，引导物业配备专人开展工作。

记者从相关部门联合下发的文件中了解到，应鼓励物业服务企业与房地产中介机构之间、物业服务企业之间的合作，实现信息资源共享，发挥各自业务优势，补齐业务短板。鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式开展房地产中介服务，提升行业整体竞争力和服务水平。

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方鑫大鳄进入青岛市场。

据报道，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，2020年全国新建住宅成交量约15万亿元，二手房成交量接近7万亿元，加起来22万亿元。“未来新房交易规模可能会下降，二手房市场交易规模会逐渐上升，因为市场会从增量市场逐渐转向存量和增量并重。”

随着二手房市场越来越受关注，各大地产商和大型物业公司也加快了布局步伐。从公开信息来看，除了万科、绿城、中海等众多已经布局房产中介市场的品牌外，龙湖、碧桂园等行业龙头企业也纷纷“抢滩”，分别推出了Gannet、Youwa等经纪服务品牌。其中，塘鹅的租售已经“悄然”进入青岛房地产市场。

12月23日下午，记者在合肥路四季花园东门看到，一家名为塘鹅出租的门格外醒目。记者走近时看到，店门上标注着各种免费便民服务项目，包括饮用水、休息、免费WiFi、应急雨具、厕所、手机充电、免费打印、失物招领、交通指南等。据该店一名员工介绍，鹈鹕是龙湖旗下品牌，今年8月正式进入青岛市场。目前已经开了几十家店。"因为我们刚刚进入青岛市场，所以我们现在向客户提供佣金折扣."该店一名员工告诉记者。