大家好，我是每天分享干货知识的工程奶爸。最近被恒大的负面新闻刷屏，一直是国内房地产前三的存在，转瞬间变成过街老鼠，难免让人唏嘘不已。不禁让工程奶爸想起另一件事关房地产的事情-商品房预售制度。今天工程奶爸先抛砖引玉，浅谈下预售制度的利与弊及个人的一些粗浅想法，欢迎大家评论交流。
一、时代的产物
根据1994年中国出台的《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》在总结各地经验基础上，于1995年1月1日颁布起执行的《城市商品房预售管理办法》，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售制度在当时的时代背景下，一定程度上缓解了建设方的资金周转速度，加快了商品房的建设速度，降低了资金使用成本，增加了住房供应的需求，可以说是时代造就了商品房预售制度。
二、预售制的前提要素
预售的前置要素分为如下几类：
1、预售的交付标的必须为品房必须是作为商品房项目建设的房屋；
2、商品房是处于特定状态的房屋，必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房；
3、商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业；
4、预售必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。即必须要有五证（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
三、风险
1、制度本身风险
在工程奶爸看来预售制度本身就具有风险性，其运行本就需要信息的充分披露及公示，以降低预售的风险。但作为购房者而言，本身地位相对悬殊，信息获取渠道较为单一，造成信息的不对等。
2、交易不公平风险
在我国现阶段绝大多数的房地产项目实行的都是期房销售，即房屋本身还处于建设期内，购房者就支付了全部的房款或首付比例（其余按揭），相对购房者及银行承担了全部的风险。当出现房屋标的与销售或实际有出入时，处于弱势的购房者一般只能被动接收或被迫接收房屋，最终风险都是银行及购房者本身进行消化。尤其是购房者还承担了资金的机会成本或时间成本，开发商玩的一手“空手套白狼”。在我看来有点类似于工程上的垫资施工，只不过垫资的主体由施工方改为购房者而已。
3、销售风险
不规范的销售或“虚假”、“夸大”销售，即购房者喜欢听什么，销售就避重就轻的说什么。这就涉及商品房交付的标准问题，商品房这一特殊的产品具有非标准性（施工有标准），即使是精装修房可能你买到的未必是“拎包入住”也有可能是“一肚子火气“。再加上现在的房产销售在法务方面也是下足了功夫，中华语言的博大精深被这些法务运用的淋漓尽致，重点信息都是需要用放大镜才能看到，造成后期维权成本骤增，人累、心累最后只能妥协。
4、相关制度不够完善
我国房地产行业发展的这几十年是高速发展的几十年，这一高速的发展导致相关行业的细则及制度没有与发展并行，造成相对的滞后性，凸显了经济发展的超前性。
5、购房合同格式条款的风险
相信大家都见过购房合同文本，你会惊奇的发现下到几十万上到百万的购房合同内居然有好多关键信息都是空白的，需要等购房者签字画押之后（好长时间）才能退还购房者，且不能修改、不能修改、不能修改！美其名与为格式合同。这种合同风险毫无疑问，最后也是购房者买单。
四、结语
三言两语也不可能说尽房地产预售的利与弊，只不过由恒大危机引发的思考会一直持续下去。像恒大这样的巨无霸企业都有轰然倒塌的瞬间，那我们芸芸众生又有什么能力来维护自身的权力呢？欢迎大家在评论区留言交流。
