“金九银十”即将结束，新房市场冷热不均，涨价与降价并存。再看二手房市场，在挂牌量持续增加的同时空的议价空间也越来越大。就连二手房小区的房价也跌回了三年前，成交价与2016年持平。
这个二手房小区是江宁的乔蓉家，靠近地铁1号线龙眠大道站，周边生活配套齐全。然而令人惊讶的是，在这样一个位置好、配套好的小区，房价几乎没有上涨。对于楼市的横盘期，房价不是涨就是跌。......
今天掌柜君实实在在的去江宁的乔蓉家探探，采访周边中介工作人员，了解小区真实成交情况，看看房价是否真的跌回三年前。
(乔蓉家西门实景图)
一、房价跌回三年前？中介:小区房价低估，公寓拉低整体均价
乔蓉家位于江宁区秣陵街道，南京地铁1号线龙眠大道以南，紧邻南京义乌小商品城，有江宁客运站、天景山中小学等，东临南京绕城高速。
链家数据显示，该小区2016年下半年成交一套88㎡的房子，成交总价229万。
今年下半年同样88㎡的户型，总价226-236万，三年总价涨了7万。
难怪很多买家说这个涨幅可以忽略不计。毕竟在楼市的横盘期，房价不涨就跌...那么，乔蓉家的房价真的跌回三年前了吗？
今天上午，掌柜君乘坐地铁1号线，在龙眠大道地铁站下车。从2号出口，你可以看到乔蓉家庭，步行约600米到社区的北侧。从远处看，整个小区的外立面看起来干净整洁，还挺有质感的。
掌柜君首先来到小区带来的商业街，找了一家新装修的中介门店。门牌号下面的LED屏幕显示着周边小区的房源情况被前前后后罗列出来。
随后，掌柜君进店询问家的二手房情况。该店工作人员表示:目前乔蓉家的小户型(86.91㎡)挂牌价在240万-260万，折算单价在2.7万-2.8万/m2不等，而大户型(10㎡)挂牌价在2.6万/m2左右。
面对中介报出的价格，掌柜君直言，链家这个小区均价才24951元/平米，最近卖的88平米单价和三年前一样。表示过去三年房价几乎没有变化。为什么？
中介向掌柜君透露:三年前卖的房子都是精装修，买了可以直接拎包入住。但今年下半年，卖出的几套88㎡多为素房或毛坯房，楼层较之前有所降低，仍有类似之前的成交价格。相比之下，房价是在涨，但是涨幅没有以前大。
(上图为2016年上市房源，下图为今年上市房源)
至于小区均价不到25000/㎡，中介表示这个价格被低估了，与实际价格不符，主要是因为小区有公寓房，单价在10000/㎡以上，拉低了小区整体均价，往往给很多购房者一种很便宜的错觉，实际能买到的房子单价在26000/㎡左右。
第二，学区房和非竞争的房地产项目使得房价很难上涨，甚至未来周边工厂搬迁后房价还会上涨
实地考察中，关于乔蓉家有大量房屋出售，是小区业主在抛房出逃吗？中介说这个小区的业主多是年轻人。2010年之前，初期价格在1万/平方米左右。当时很多买房的业主现在面临着孩子上学或者生二胎的问题，往往会选择卖房换房，导致大量单位被卖掉。
如果当年你以1万/平米的价格买，现在你以2.6万/平米卖，等于每平米赚1.6万。这样房价的涨幅还是很明显的，虽然没有百家湖和九龙湖那么大，但是赚多赚少的问题。
For 为什么乔蓉家庭难以提高房价？中介透露主要是两个因素造成的。一方面是没有好的学区支持。目前这个小区对应的学区是天景山小学和天景山中学，普通，其中天景山小学和南京晓庄实验小学合作办学，关注度较高。
另一方面，乔蓉家没有其他可竞争的楼盘可供比较，周边以安置房为主，质量无法与乔蓉家相比。如果有竞争的楼盘，他们会互相看对方的房价，互相竞争。相比之下，房价会慢慢上涨。......
但是，掌柜君在实际探索的过程中发现，小区周边有很多工厂，从靠近科苑路的小区西门到科建路，有很多工厂，比如奥能特自动化设备公司、空设备有限公司、中石化南京工程有限公司等，站在小区楼上推窗户就能看到。
值得注意的是，小区南侧是南京紫金医院。中介称，医院是一家养老医院，东侧是南京绕城高速。这样看来，周围很多工厂，养老医院，再加上东环高速带来的噪音污染，难怪有些业主会卖房，对小区房价也会有一定的影响。
但中介工作人员表示:周边的厂房和车间将来会搬迁，最快明年就能搬过去。后期大概率会建住宅或者商业。现在小区值得买，以后房价还会涨...
三。实际调查显示，该小区地理位置优越，小区绿化良好，居住舒适度较高，物业管理有待完善
从中介店出来后，掌柜君对一家做了一次真实的探索。小区西门虽然有门卫值班，但是行人出入口可以不刷卡直接进入；
进入小区，发现整个内部建筑多为16-18层，建筑间距大，采光通风效果好，内部绿化好，整体居住舒适度高。
小区东北侧还有一个露天游泳池，因天气原因暂时关闭。游泳池旁边，还有一个由废旧火车车厢设计的更衣室，目前作为物业人员值班休息的地方。
因为是早上，小区内部的体育设施区有很多爷爷奶奶带着孙子在玩。
但是小区问题比较多，几乎所有的楼单元门都是开着的，不刷卡就能直接进去，存在安全隐患。电动车随意停在几栋楼下面，地下车库凌乱，杂物堆积等等。物业管理亟待改善。
另外，小区商业街很多商铺都在出租，已经开的商铺大多是餐饮、建材、快递等。环境差，乱扔垃圾现象严重。
最后，就今天的调查来看，掌柜君觉得乔蓉家整体还不错，地理位置便利，离地铁站近，出行方便。小区内部绿化及居住舒适度较高，周边小区众多，生活设施齐全，居住氛围浓厚。但是小区西侧的工厂、作坊，还有义乌小商品城比较乱。对于购房者来说，建议实地看房后再做决定。
