寒冬过后，广州的天气逐渐转暖。

最近一周，广州从上周最高气温7.3℃攀升至27℃，快入夏了。广州宣布下调房贷利率后的第一个周末，市民纷纷外出踏青，各大公园人山人海，东方网上名人多个楼盘争相开盘。

杜南记者了解到，上周五，珠江花城“线上新品销售150套，实际销售100多套”；当天，黄埔付逸华庭今年首次推出，均价48500元/平方米；万科城市之光新单价低至4.9万元/平方米。

就像春节后第二周，广州节后第三周的一手货去污率基本保持在60%以内，2020年三四季度的“二光”“阳光”不会再现。

与此同时，该市仍有大量热点二手房降价出售，包括中心区天河珠江新城和牛奶厂。

2021年调整后，2022年广州楼市开局如何？

杜南记者深入一线，观察了广州楼市的诸多方面。

新房子/公寓

中心区热门楼盘领涨

相比过去几年，2022年广州楼市起步很早。

不仅90%以上的一手楼盘春节期间不关门，还继续开门迎客；春节后第一周，中心区的房地产项目也争相推新。中心区荔湾雅居乐天际线715在节后率先推出40套“上班房”，单套单价低至4.6万元/平方米(三层复式)，而去年1月的预选房单价为7.5万-9万元/平方米，去年10月推出的上班房单价折合5.07万-6.55万元/平方米，这与

近几年网络名人中的热点楼盘，如天河区的汇景泰、保利天汇、黄埔保利罗兰国际等，也在节后第二周开盘或推新。紧接着，网络名人中的天河区珠江花城、黄埔区付逸华庭、万科城市之光等9个楼盘，都在节后第三周(上周)抢推新盘。

与去年上半年相比，这些曾经是“时代”、“阳光”或去年上半年成交8-9成的网络名人楼盘，今年春季普遍去化率在50%-60%之间。比如在汇景泰、保利天汇，去污率在5-5.5%左右；即使新珠江花城、付逸华庭、万科城市之光等。都是房贷利率下调后推的，去污率没有以前高了。

值得注意的是，去年很多一次性付款仍需排队选房的热点，目前售价普遍保持不变，甚至有所回调。

如付逸华庭，去年初单价在5.3-5.7万元/平方米；去年6月，部分购房者一次性付款的折合单价为5.6万元/平方米；去年中秋节前后，该项目限价48000元/平方米。上周付逸华庭新推均价48500元/平米，77平米定金10万，冻结投资30万。去年年初，大量客户冻结资金150万，仍未能等到选房机会。

万科城市之光，之前南方限购55000元/平方米，北方限购53000元/平方米；上周部分朝北道路的低层住宅调整为4.8-4.9万元/平方米，付款方式不再限制。

继这些网络名人地产项目之后，位于中心区的16个一手新盘也计划在3月开盘或推盘。据中国土地银行统计，今年3月，广州预计有35个楼盘在售，数量是去年同期的2.5倍。

往年这些中心区域的热点板块一般都是“捂盘”，或者因为价格偏高等原因，往往在五一、端午、国庆前后集中发售。但今年，他们都不约而同地选择了带头跑，就连目前售价10万+的6个一手楼盘也不例外。

今年3月，一直缺货的天河和海珠预计分别有4个和3个楼盘在售。35个一手楼中，只有19个来自外围区域。

二手房

诸城牛奶厂等热门板块纷纷降价

二手楼市方面，中心区的二手网上名人楼市现在也在降价找客户。打开中介朋友圈，常见的竹笋就出现了。

在珠江新城，嘉裕公馆是标杆性的热点板块之一。在去年二手参考价出台之前，这个板块的挂牌价一般在17-19万元/平方米。去年3月，26楼一套123平米的房子被曝出总价2300万，折合单价1871.14万元/平米(后来证实实际单价约17万元/平米)。

上周，中介频频报出嘉裕公馆低层一套154平方米的“笋”，挂牌价合计2460万元，折合挂牌单价15.9万元/平方米，比去年下跌约2-3万元/平方米。经纪人证实，该套房之前的挂牌价为2600万元。

去年中海花花城湾，挂牌价18万+。目前有一套126平米的“全五”房急售。挂牌价合计2100万元，挂牌价也调整为16.6万元/平方米。

去年挂牌价18-20万元/平方米的凯旋新世界枫丹丽舍，去年10月降价14万元成交。上周中介还频频推一套191平米的户型，挂牌总价2300万，单价调整为12万元/平米。

当然，也有一些楼盘在房贷利率下调后，在去年底的基础上略有回调。

珠江新城裕丰，一套号称竹笋的房子上周在中介圈刷屏，204平米总挂牌价3130万元，折合挂牌价15.3万元。据中介介绍，去年11月，同区域最低成交总价为2980万元。这意味着比去年底上涨了150万元。

保利心语，今年1月，一套低层81平米北向的房子成交总价878万元，折合单价10.8万元/平米。2月10日，同一小区中高层一套73平米朝北的房子，总成交价948万，折合单位成交价13万/平米。但相比去年高达15万元/平方米的个别单价，还是下降了2万元/平方米。

在海珠区滨江东，嘉实花园一套126平米的房子，去年年初报价850万，之前一直没有降价，但业主最近紧急抛售，已经降价到780万。

天河区牛奶厂，最贵的二手成交均价去年高峰期达到9.8万元/平方米，几套二手房成交均价达到9万+。但今年节后第二周，招商雍华府二期一套142平米的低层单位，成交总价为1150万元，折合人民币约8.1万元/平米。在金地天河公馆，最近有急卖者挂牌了一套123.7平米的中层单位，总价950万，折合7.6万元/平米。

国家统计局数据证实，自去年9月以来，广州二手房价格已连续5个月下跌(环比下跌0.4%)。到今年1月，仍比上月下降0.2%。

房地产经纪人

中介在营业额下降时调整店铺止损

中心区房价都在降低，外围区也不例外。

去年9月底，家住番禺万博区的白领朱先生选择了越秀和悦府的110平米户型。“去年总价714万，今年春节后调整到630万左右”，相当于5个月直接降了84万。

然而，朱先生犹豫是否要卖掉他的房子来取代他的新房子。去年10月，他把自己住的房子挂牌，总价375万元。到目前为止，看房的人不多，有意向的直接砍价330万。

朱先生说，去年4月，同一小区面对同一区域的中低层房屋成交总价为390万元。如果他以330万元卖出，就意味着总价400万元以下的房子，不到一年就降价60万元，降幅15.4%。

房价下调未能让广州楼市实质性回暖。

自去年8月底广州出台二手房指导价后，8-9月广州二手房月成交量基本保持在9000+套-13000套，下降到7153套，而10-今年1月有五六千套浮动，仅为去年上半年月成交量的一半。

在成交量的接连下调下，广州二手代理商纷纷关店止损。

去年自主创业的罗先生，现在在珠江新城管理着三家中介门店，“基本上每个月都在赔钱”。

广州一家中大型代理公司的负责人陈先生告诉南都记者，他在广州的公司今年已经陆续关闭了30家代理店。“仅花都就关闭了15家，都是正常调整”。不过，该公司今年也新开了7家分公司。

天河区奶厂板块，去年年中有16家左右的中介门店，二手指导价出来一个多月后，只有一半左右的门店开业。

左洋(化名)去年8月成为一家乳品厂新中介的负责人，负责管理周边的三家中介门店。当时有30多家房产中介。但自“九月亏损”后，他陆续退出了牛奶工厂店和另一家分店的管理，级别从区域经理降为店长。现在只有一家中介店，店里只剩下12个经纪人。以前的同事普遍转行，少部分去了其他机构。

左洋的中介公司是一家中型企业，自去年9月以来已停止扩张。迄今为止，它已经关闭了约20%的门店。他的老板告诉南都记者，“今年没有扩张计划，门店已经优化，小门店与大门店合并”。

直到今年1月，左洋的商店仍然入不敷出。“每个月至少要卖出2-4套房；或者促成35笔租赁，至少7万到8万元的佣金业绩不会损失。”今年1月，左洋的商店损失了4000元，他个人损失了2000元。

然而，在房贷利率下调前后，该板块多家门店相继“复活”，目前至少有12家中介在该区域经营。上周末，张馨的一些中介门店在景悦路摆摊招人。

市场数据

在连续下跌5个月后，广州新房成交首次回升

或者开发商持久的降价，最终吸引大众在等待多月之后陆续入市。

国家统计局数据显示，今年1月，广州一手住宅价格环比上涨0.5%。这是自去年8月以来，广州一手住宅价格连续下跌5个月后，首次出现回升。

广州中原研究发展部数据(统计期为上月26日至本月25日，下同)显示，去年8月广州一手住宅最低成交仅为6711套。从9月份开始逐渐缓慢回升，11月份从8761套涨到12月份的11638套。

今年1月，广州一手住宅网签9256套，环比下降20%，同比下降36%，但却是自去年6月以来的第二个成交量高峰。2月份，在线认购数量回落至4，517家，环比下降51%，同比下降47%。

新世界云耀春节假期销售中心旧址。

肉眼可见，节后广州楼市已有放松迹象:不仅房贷利率下调，首套房利率下调至LPR+80BP(5.4%)，二套房利率下调至LPR+100 BP(5.6%)；银行不再严查首付来源，不少银行还向普通白领提供高达50万元的低息装修贷款，甚至商贷也已重出江湖；也频频传出3月将放宽限价的消息。

今年节后热点板块都在抢新，这也和楼市限价优化有关。去年有消息称，部分豪宅项目单价被限定在10万元以内，节后价格已经明确:近期开盘的乔欣保利汇景泰报价12万-13.7万元/平方米，备案价达到14.8万元/平方米；河镇逸夫吹价12-14万元/平方米；越秀赤沙TOD项目(品悦华府)的吹价从去年初的8-10万元/平方米，到近期的13-14万元/平方米。......

然而，由于去年下半年以来的低成交量，广州一手房库存高得离谱。广州中原研究发展部数据显示，截至2月底，广州一手房库存1094.59万平方米，库存消化周期12.8个月，其中南沙高达26个月。

广州中原研究发展部表示，由于去年调控力度较大，广州购房者信心仍处于恢复阶段。

在广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵看来，目前各地楼市已经从“防止楼价过快上涨”转变为“保持热度”。房贷利率下降后，房地产市场销售有望企稳，刚需购房者入市将逐步恢复”。但2022年房地产市场将面临收益预期下降、流动性危机房企降价抛售、公众对房地产市场预期变化(等降心理)三大压力。”预计2022年春季房地产市场仍难以完全复苏”。

柯睿广佛区域首席分析师肖认为，近期的政策变化更多是为了防止市场过于冷淡，不太可能出现大的松动。目前购房者的信心还在慢慢修复中。预计在摆脱春节淡季的影响后，3月份大概率是一季度的高点，但整个修复过程很可能会持续到年中。

统筹:南都记者邱永芬

采写:南都记者邱永芬王彦岭

图:南都记者邱永芬