今年以来，天津的拍卖行受到“限购”政策的影响，引起了公众的广泛关注。“依法拍卖房屋”不仅具有普通商品房和二手房无法比拟的价格优势，而且由于涉及司法拍卖的强制手段，其背后隐藏着诸多风险，购房者对其“爱恨交织”。近日，记者采访了红桥区人民法院执行法官王海东，为公众做了详细解读，揭开了“依法拍卖行”的神秘面纱。

所谓“法律规定的拍卖行”，即法院的拍卖行，是在法院执行过程中拍卖的房屋。是司法处置不动产的一种方式，有利于保护胜诉的权益，盘活社会资源。目前大部分拍卖行都是通过互联网进行拍卖。市民可通过Taobao.com、JD.COM.com、人民法院诉讼Assets.com、公众Auction.com、中国拍卖业Association.com、北京产权交易所、中国工商银行融e购等网上司法拍卖平台获取拍卖行信息，也可通过中国执行信息公开网司法拍卖模块查询。经申请人同意，法院选择其中一种渠道发布公告。

在价格问题上，为什么拍卖行的价格更低？房子进入司法拍卖程序，首先要给它定一个参考价。第一步是申请人和被申请人之间的谈判。如果双方能达成协议，且价格与市场价相差不大，法院可以采纳。如果不能达成一致，法院会向房管部门等单位进行查询。如果还是得不到各方认可，可以请线上询价机构和线下评估单位给出专业意见。拿到参考价后，法院合议庭开始讨价还价。根据最高法院的相关规定，一拍起拍价最高可以在参考价的基础上降低30%，流拍的话，第二拍可以在一拍的基础上进一步降低20%，这也是为什么一般情况下，依法拍卖的房子比市场上交易的房子要便宜。比如繁华路段南北一套三室一厅的房子，150多平米，参考价464万，一拍起拍价348万，无竞价，二拍起拍价278.4万。在这里，法院旨在通过降低起拍价来吸引更多人的关注，而最终的成交价则由市场决定。如果有“热门”拍卖行，最终成交价可能会高于参考价。

搞清楚价格基础，然后怎么出价。买家应该先仔细阅读公告。公告中不仅会明确介绍拍卖房屋的位置、楼层、面积、朝向、房型等基本信息，还会介绍查封、抵押、出租、是否已腾空空等情况。会如实公布，同时会有相关的风险提示，比如可能拖欠的物业、水电、房子能否贷款、缴纳押金等。所以，如果市民愿意通过拍卖方式购房，竞买须知和竞买须知都是详细的说明和指南，一定要逐字仔细阅读。

看完指南，有意向竞拍的市民最好实地看房。和一般买房流程一样，他们要了解周围的环境和房子的实际情况。毕竟图片、文字、直观感受还是有差距的。一旦下定决心，接下来就是交定金和竞价拍卖，这些都是在网上完成的。在银行卡里存入足够的资金，按照指示一步一步来，并不复杂。拍卖成功后，应办理交割手续。此时法院会配合竞买人办理过户，与一般市场需要双方到场不同。拍卖房屋的转让可以由竞买人单方办理。所以，竞买人不需要担心房屋原主人的意见和时间，但要注意自己的购房资格。

法官特别提醒，根据最高法院最新司法解释，2022年1月1日起，网络司法拍卖房屋实行房产所在地限购政策，竞买人必须具备购房资格方可参与拍卖。所以根据天津的实际情况，拍卖行也是受限购政策影响的。如果市民愿意购买，必须以自己的名义摸清房产情况。同时，不需要交“押金”，但是要交“押金”。定金的金额一般在起拍价的5%-20%之间。因竞买人原因导致拍卖遗憾的，保证金不予退还。拍卖涉及金额较高，建议提前支付全款定金，工作日支付，以免因额度问题错过拍卖。此外，拍卖行遵循“买卖不破租赁”的原则。如果是正在出租的房屋，出租人有权继续居住到合同到期，这也需要竞买人注意，因为即使拍卖成功，也可能因为租赁问题而无法马上入住。

策划江悦

制片人李倩