成都，坐标，刚刚在淘宝上买了司法拍卖行的漂移。
过程有点折腾，还好最后过户完成(12月27日领证)。看到今天我以五年前的价格买了同样的房子，我觉得翻来覆去还是值得的。
一、我对拍卖行的结论
限购:除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数城市外，不受限购政策影响。拍卖行不一定便宜:限购城市通常不便宜，因为有人愿意为资质多付钱。冷门的房子或者大户型的房子可能会低于市场价，因为买的人少。能否贷款:和普通二手房交易贷款的认定和利率是一样的，只是流程会略有不同。并且由于审批时间有限(尾款需要在10个工作日内支付)，建议提前进行贷款预审批。(不一定要走淘宝的贷款，线下可以找，但是因为拍卖方式是先放款再抵押，所以必须有中介。)税收问题:与普通二手房交易一致，可以想办法节税(成都，其他地方咨询当地房管局)，买房一般要承担所有税费。转账流程:流程如下图所示。现在不像前几年那么麻烦了，后面很多流程都很好办，买家也不用再跑来跑去了。但是相对于普通的二手房交易，会有更多的流程，但是因为完全不需要对方的配合，有可能过户的流程反而会更快。关于节拍:背景音很重要。如果你对自己没有把握，请吧，但我这样的穷人是不需要的。1-3%的拍卖费太贵了，所以我选择自己做背调，省钱，风险在自己范围内。
拍卖行购买和转让流程图(我的实际)
二。拍卖行的购买和转让流程
如上图，我把整个过程分为四个部分(不同颜色标记):
选房阶段:选房，做背景调查，确定你要竞拍的房子。损耗:一定的能量。【/s2/】拍卖阶段:【/s2/】缴纳保证金参与拍卖，拍卖成功后支付尾款(全款自行直接支付，贷款由银行提供)。损失:一定数量的钱。收获:抵押贷款。(一般需要10个工作日，有可能延期议付，但不建议冒险)法院流程:法院需要解除查封(可能不止一个)，发函请求相应房管局协助过户。收获:交易确认和裁决执行。(具体时间看执行法官，长短可能有所不同。支付尾款40天后才能拿到裁定书。)过户阶段:持裁定书到相应房管局办理过户手续。得到:一套房子。(2个工作日完成两次过户，领证需要3个工作日)三。住房选择阶段的考虑因素:
是否已取得产权证:关系到产权能否过户，是否有二次税，优先选择已取得该证的。如果没有执照，需要考虑二次过户的税收成本。房子是否涉及刑事案件？如果是，在结案之前不能转移。是否处置100%产权:如果是50%产权，可能无法过户。土地性质:不管是不是居住用地，都不要划拨(巨额税费)。是否腾退空: 现有人员居住的，过户后可能无法入住，需要另案处理。租不租:如果出售不破租，可以考虑无预租的短期租赁。如果是十几年的长期租赁，租金已经预付，考虑恶意租赁的可能，不要碰麻烦。是否已满两年:对增值税不满意。卖家是个人吗？如果是公司，由于计税方法不同，会有更多的税。是否超过五个是唯一的:个人所得税的额外项目，比较好的，不强求。最后成交:成交价格和方式。如果是赠与，可能会有巨额税费。拖欠水电物业:涉及到你的购房费用。卖方的税谁出:一般是买方，少部分法院会明确规定可以据实报销。实地看房，确定房屋现值综合以上信息，确定是否值得买，多少钱值得买。
四。投标要点
拍卖是一场心理战。为了以尽可能好的价格买到房子，你需要:
在选房阶段设定心理价格上限，超过价格就放弃竞拍，避免高价竞拍成功的遗憾。按照淘宝的规则，延迟到最后5分钟才需要出价。在心理价位之内，有可能在合适的时机大幅提价，给人赢的感觉。因为人的心理价位的上限通常是一个整数，你可以适当抢一下整数，让自己少付出一点。等到倒计时(比如40秒内)再叫价，打破对手对拍卖很快成功的预期。(也是对自己的考验)其实最重要的是看空得失，用上面的方式给自己定下冷冰冰的规矩，才不会被情绪左右。
五、关键材料的获取
凭裁定书，你可以到房管局领取《协助执行通知书》。
所有需要的资料都可以凭协助执行通知书转到相应的窗口
比如:契税发票档案、房屋汇总等。
六。过户时税费核实的关键
先附上一张图:
成都法拍卖行核税(各地可能略有差异)
在这里，我们只考虑个人购买住房:
如果卖方也是个人，
总税额=买方契税+卖方增值税+卖方个人所得税
买无契税，无运营空，做实。两年后没有增值税，所以要优先考虑有两年的房子。对不满两年的房屋进行竞价时，应降低竞价上限，包括二次转让。卖方个人所得税有以下几种情况:A.将收取拍卖价格的3%。除非特别说明，拍卖房按此价格收费。
B .收取20%的差价，差价=拍卖价-最后成交价。缺失时使用此算法，因为当差值小于0时税为0。
最后成交价格可凭协助执行通知书直接转入房管局原契税档案。
核实税务时，提前告知窗口工作人员，并填写相应的申请书。
C .是五周岁以后唯一的豁免，满足这个条件就可以使用，但是如果原车主提供相应的证明，并在现场签字，就不一定能成功实现。【/h/】如果ab的税很高，符合C的要求，可以联系原业主到场帮忙解决税务问题。
大头自己留，原主人拿小头。(对方没有义务免费配合你)
有些小地方可能会有自己不在场的方式，具体方式可以想象一下。主要操作空在于个人所得税。我选B，税务验证结果为0，哈哈哈哈，看以上三种方式哪个成本最低。
【/s2/】值得一提的是，如果涉及到中介或拍卖公司，在核税过户前一定要商量好计税方法，否则三方公司因为怕麻烦，没有义务和动力，可能会让你多缴税。[/s2/]
如果卖方是企业，可以参考上表，在土地增值税的两种算法中进行选择。
