想用找规律的方法拍房子？清场难，税收高，前方高能风险请注意！

随着新冠肺炎疫情对经济和生活影响的减弱，上海拍卖行市场正在复苏。

据上海国拍统计，5月上海住宅共成交110套，环比4月上涨约44%。7月份售出172套，比6月份上涨约72%。

在沪工作多年的毕恭持续关注拍卖市场，是因为拍卖行的价格比普通二手房便宜很多，且不限购。

“拍卖行的价格一般比普通二手房便宜20%。几年前开始关注拍卖行，但是之前贷款很不方便，所以一直没有开始。据我观察，现在情况好多了。我在拍卖网站上浏览拍卖行的信息，可以直接看到哪些拍卖行可以放贷，哪些银行可以放贷，贷款多少。”毕恭说。

拍卖行的主要来源是银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收和财产所有权。近年来，由于价格普遍低于市场价，且部分城市没有购房资格限制，拍卖行受到了很多购房者的青睐。那么，买房划算吗？有哪些法律风险？

拍卖行不是白菜价。

根据《最高人民法院关于人民法院互联网司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《互联网拍卖规定》)，网络司法拍卖的起拍价不得低于评估价或市场价的70%。在拍卖的情况下，第二次拍卖可以在第一次拍卖价格的基础上提供高达20%的折扣。所以第二家拍卖行的起拍价可能是市场价的5.6折。

在北京、上海、广州、深圳四个特大城市中，上海是唯一一个拍卖行完全不限号的城市。

但是，其实在上海，错过拍卖的概率越来越低。

据上海国拍统计，5月份有32%的拍卖行低于评估价成交，超过68.18%的拍卖行高于评估价成交。7月份，超过68%的标的以高于评估价的价格成交。

蓝鲸拍卖创始人、国家注册拍卖师王胜兰告诉第一财经记者:“今年3月底以来，上海拍卖行溢价严重，500万元以下拍卖行基本溢价5%~20%。据我们统计，平均8个人参加一套房子的拍卖，最大的一套有50多人参加拍卖。大部分原本以为不翼而飞的拍卖行，现在只有超过市场价才能买到。”

为什么疫情过后拍卖房会有溢价？

拍卖行市场是上海二手房市场中比较小的一个市场。2019年上海二手房市场成交套数约为24万套，而法国拍卖市场成交套数为1703套，仅占二手房交易量的0.7%。

王胜兰告诉第一财经记者，越来越多的刚需用户希望购买法国拍卖行。一是因为疫情，很多人认识到房子的重要性，一些在上海打拼的外地人回上海后急于买房。二是因为疫情，很多客户的孩子去不了海外，江浙很多客户最近在上海买房。

“另外，受疫情影响，法院已经很久没有开门了，办案速度会慢下来。去年上海拍卖行上架3000多套，成交1700多套。疫情也导致今年拍卖行少了。”王胜兰说。

拍卖行的坑

还有一个担心是毕恭一直迟迟不按方法拍房子，担心按方法拍房子会有后续法律纠纷。“如果房源已经谈妥，需要买家自行解决，拍卖网站也不会详细说明情况，很烦。如果最后一家坚持不搬走，可能又要打官司了。”毕恭说。

你不能只靠拍脑袋来拍房间。王胜兰告诉第一财经记者，据她估计，上海30%~40%的拍卖行或多或少都存在一些问题。

吴伟几年前曾经拍过一套上海宝山区的拍卖行，却意外遇到了清仓的问题。

“当时房子的主人因为套路贷被骗，把房子抵押了。房子拍卖后，房东一直待在里面。法院不负责清场，他欠的小贷公司经常来骚扰。”吴伟告诉第一财经记者。

直到2019年底，吴伟终于通过各种渠道，也通过扫黑除恶的春风，拿回了房子。

“收回房子后，我做了一套简单的行头，卖掉了。还好当时买的价格低。我算了一下，本金没亏，只是这几年的房租亏了。”吴伟说。

如果拍卖行有长期租赁记录，拍卖公告会显示“带租拍卖”，但私下签订的租赁合同一般没有租赁记录。王胜兰提醒拍卖行的买家，在拍卖完成之前，一定要调查清楚拍卖行的租赁情况。如果他们在拍卖完成后与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，对买方来说风险太大。

而过户和税费的问题也是拍卖行买家经常遇到的坎。

2017年，蓝心拍卖了一家位于上海虹桥地区的法国拍卖行。拍卖后发现实际面积比公布面积少了2平方米。此外，拍卖时约定的税费全部由家庭承担，而原业主只办理了预告登记，没有办理正式的产权证，二次过户成本要高很多。

在上海购买拍卖行的过程中，一般来说，税费是分开缴纳的，买家只需要承担契税，而原房东承担个人所得税、增值税和印花税。但在个别拍卖行的拍卖公告中，也会出现“所有税费由买方承担”的情况。

“我支付这所房子的所有税费。第一次买房要办理契税，第二次拍卖交易要办理增值税和个人所得税。”蓝欣说，“如果被执行人不出面，税务局将按照最高3%的缴纳系数，默认征收第一笔契税。如果被执行人出面证明这套房子是他家唯一的房子，契税只需要交1.5%，就会产生十几万元的成本差异。更糟糕的是，增值税将按全额的5.35%征收，这是一笔很高的成本。”

为了解决这一系列问题，蓝心最终找到了当时开发商的集团公司，几经周折，试图找到执行人处理后续问题。

“为避免拍卖行过户困难，买家在拍卖前应仔细阅读拍卖公告，确认税费负担，最好查看房产的历史成交记录和产调信息。”王胜兰说。

王胜兰提醒拍卖行的买家，要特别注意一些不能过户的房屋类型:市政配套房屋所有权登记在市政主管部门名下，只有特定人员才能办理过户；有的公房部分或全部产权归国家所有，转让条件非常严格；历史建筑未经批准不得买卖、交换、捐赠；土地性质为集体土地的房屋，即“小产权房”，没有产权证。

盈科律师事务所房地产与金融律师郭仁也认为，拍卖行的陷阱很多，税费很可能是大坑，尤其要注意拍卖中“所有税费买家承担”的情况。

“我们一个客户曾经看中了静安区的一个写字楼，比市场上的房子便宜200万到300万。调整后发现这个房子买不到了。最大的异常是:18年前，房东当时的收购价是20万元，差价580万元；由于办公室的性质，董芳应缴纳的税款是差额的60%，即缴纳300多万元的税款。因为所有税费都是约定由买家承担的，如果拍下来，这套房子的价格和市场上的住宅差不多，以后转卖的税费也高，没有投资价值。”郭仁说道。

拍卖行涉及税费的坑，也可能涉及溢价。郭仁介绍，有买家拿着一套商铺去交易中心办理房产证时，发现买家需要支付很高的地价款，因为这套房子也是商品房，只有支付地价款后才能正常入市。

如何保护司法拍卖

目前，主要的网络司法拍卖平台有:Gongpai.com、Taobao.com(阿里拍卖)和JD.COM.com。拍卖网站会列出很多买房时参考的重要信息，比如房屋类型、地段现状、权属状况、是否出租、是否有人居住、户口状况、缴纳税费的方式、欠款情况等。但通常会在拍卖公告上注明:我院不承担标的物瑕疵担保责任。竞买人决定参加竞买的，视为其对拍卖财产有完整的了解，并接受拍卖财产所有已知和未知的瑕疵。

司法拍卖不能像普通网购一样7天退款。《网络拍卖条例》第二十四条规定，买受人拍卖后后悔拍卖的，已支付的定金不予退还。拍卖后重新拍卖的，原买受人不得参与竞买。

对于高风险的拍卖行，法律将如何保护买家？买家如何规避风险？

关于拍卖行的清场和交付，上海市浦东新区人民法院执行局法官赵表示，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖完毕或者以拍卖财产清偿债务后 拍卖财产应当在裁定书送达后十五日内移交给买受人或者受让人，但依法不能移交的除外。 被执行人或者第三人占有的拍卖财产应当移交而拒不移交的，应当强制执行。

最高人民法院多次要求，执行法院不得在拍卖公告中注明法院不负责清理场地，即原则上应在拍卖前清理场地。如果案外人或被执行人在拍卖行移交交付后侵犯了买受人的生活利益和占有权，买受人可以依法向执行法院起诉或举报，人民法院将追究相关人员的法律责任。

此外，法院还提供拍卖全程协助，包括但不限于推广、样品检验、竞买人登记、协助登记、过户、纳税等。，并且不收取任何中介费。

“上海有40多家拍卖行入围法院辅助机构，法院摇号决定哪个拍卖行负责哪个拍卖项目。协助法院做一些拍卖工作，拍卖公告里的信息一般都是这些辅助机构做的，由法院确认；辅助机构也负责看房，接听客户咨询电话，但一般不解释和调查公告以外的内容。”王胜兰告诉第一财经记者。

“拍卖网站还会提供律师尽力、委托样品、过户证明、计税等第三方拍卖服务。能否真正帮助买家规避风险，取决于服务商的专业能力和资源。”王胜兰说道。

(应采访对象要求，毕恭、蓝欣、吴伟为化名)

作者:孙维维

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