随着信贷政策的稳定，各地稳定房地产市场的政策频频发布。最典型的政策就是人才补贴和购房补贴。不完全统计，12月最后一个月，桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等近25个城市，都拿出真金白银。

公众已经习惯于用各种常见的经济指标来反映经济运行的基本情况。房产关系到大多数人的资产，所以普通人对各种房产数据指标的关注程度不亚于自己家里的事。2022年的房地产市场会怎么样？

据预测，2022年中国住房市场的整体表现将趋于稳定。报告预计，2022年中国楼市将从整体降温转为分化复苏。预计全国商品房年均价格增速为-3%至3%，商品房销售面积增长-1%至-5%，住房开发投资增速预计为2%至5%。预计四季度主要指标将转正。2022年，住房市场整体风险将继续下降，局部地区和个体实体风险将得到释放，风险外溢将得到有效控制。

2022年继续这个思路，说说2022年的预测。前几天简单梳理了一些，今天就说说具体细节:

1:永远不要相信预测房地产市场超过3个月的人，因为他们都是骗子！包括伟哥。

房地产市场开启小周期，政策剧烈波动。中国的经济不是纯粹的市场经济，政治经济是主流。在这种情况下，常委季度经济会议就显得非常重要，预测下一季度的市场还是很有意义的。

伟哥负责任的说，所有预测市场的人其实都不懂市场，不然早就发财了。谁会辛辛苦苦准备PPT在上海的寒冬里忽悠人呢？

2:2022年，房地产市场肯定会接近天花板！

虽然预测不靠谱，但是有一点一定要坚持，那就是房地产的预测一定要跳出房地产，千万不要看空房地产，因为除非经济非常活跃，否则房地产数据下跌，就意味着经济数据下跌！

2021年1-11月，全国商品房销售额161667亿元，增长8.5%；较2019年1-11月增长16.3%，两年平均增长7.8%。

预计2021年，房地产市场销售额将刷新楼市历史纪录18万亿元，但总体来看，三季度以来市场明显加速下行。

拆分月度数据显示，11月销量为1.509亿平方米，为最近6年同期最低值。截至2021年10月，仅高于2015年。可以说这是多年来市场最明显的一次全面速冻。

11月份，商品房月销售额1.44万亿元，同比下降16.3%。综合来看，2021年楼市调控影响全面显现，市场开始连续5个月同比减少，代表市场拐点全面显现！

按照2022年的市场趋势，整体楼市将回到16-17万亿的水平，2021年18万亿+很可能成为多年来的历史最高纪录。

3:到底要不要买房？不要相信专家的屁话，看信用！

2020年11月，人民币贷款增加1.43万亿元，同比多增456亿元。分部门看，住户部门贷款增加7534亿元，其中短期贷款增加2486亿元，中长期贷款增加5049亿元。

累计数据显示，2020年，居民家庭中长期贷款将高达5.5万亿元，全年将突破6万亿元。在这种情况下，房价不可能下跌，上涨肯定是主流。

那么2022年我们会买房吗？看这户的中长期贷款数据，只要单月超过4500亿，房价就不可能大幅下调。

4:除了房贷，还要看小微企业贷款！

5:以下是城市选择

一句上下不代表全国。无法决定房地产的宏观调控政策(这是政府的事)，也无法控制市场的资产价格走势(这是市场本身的规律)。

从城市的角度来看，这是老生常谈。当然长三角和珠三角比较热，但是2022年京津冀其实从2021年底就有明显的企稳迹象。而是建议可以多看看京津冀。

6:具体城市如何选择？

2022年哪些城市会是热点？很简单。看政策和土地。政策就是人才政策。只要松绑人才政策的城市，房地产市场肯定会火爆。

7:哪些城市会出现土地市场火爆？

数据显示，1-12月，2021年全国100个热点城市土地出让金额为4.79万亿元，较2020年同期下降6.4%(具体数据见正文)。

从土地市场的数据来看，热度持续降低已经成为趋势，尤其是2021年下半年以来，土地市场一直处于低迷状态。

哪些城市更有可能上涨？看看火热的土地市场，当然会涨！

8.值得注意的是，2022年是人才城镇化完成之年。这种情况下，对于市场来说，尽量不要在离大城市不近的北方三四线城市买房，全国谨慎，一二线城市为王。

9.从地方政府财政来看，2022年不会出现卖地荒，依然会出现井喷，所以房企依然有扩张的机会。但是公司变得越来越谨慎。

10:大多数人希望你给他一个明确的答案。什么城市适合买房？其实大部分房地产从业者只会做心理按摩和心理保健。总的来说，最简单的建议是，对于政府限价的项目，当然要排队，不要犹豫。

11.2022年和2021年，全球大部分城市的房价都会上涨，因为全球大洪水的后遗症越来越明显。在这种情况下，公认国内经济会快速复苏，所以通货膨胀的概率会增大，买房依然是最好的选择！

12.从时间上看，2022年上半年企稳，然后2022年下半年出现小阳春的可能性很大。

13: 北京市场还是比较稳定的

14: 房地产政策短期，政策中期，政策长期。什么人口，什么土地，都只是政策下的变量，政策决定一切。预测房价的人都是骗子，因为政策是人为的。2022年政策肯定会放松，只会收紧一线二线城市，而收紧政策并不能抑制房价上涨。只能控制涨幅。

15.房地产税肯定会开始逐步试点。

16:2022年三条红线会相对放松，毕竟房地产要稳。

17:哪些城市安全？伟哥几年前讲过。对于中国的房地产市场来说，最安全的城市是二手房成交量过半的城市。只有二手房有了流动性，楼市肯定更容易反弹。

18.租房市场的各种政策还是会频繁出现。但租赁市场的风波依然是春节后最头疼的。如果二房东的冬天真的来了，资金监管肯定会出现。

19.抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控的最好借口，认定人才的标准会越来越低。

20: 从拿地情况来看，2021年超过30亿元的住宅用地绝大部分是非民营企业。按照趋势来看，2021年全国销售榜单的热点企业也将集中在500亿-1000亿元之间的非民营企业，2021年众多央企、国企将爆发。资金成本优势越来越明显。

21.联合拿地还是主流，热点城市拿地是联合体时代，几家企业竞标会成为主流。

22.房企不断多元化，创新概念，寻求和应用概念，在二三线城市拿地。但是这个没用，拿地成本还是很高的。

23.提防平安这样的大鳄。这些野蛮人成了最大的开发商。

24:随着真正垄断的出现，2022年渠道将成为开发商房地产调控政策之外最难受的环节，渠道将达到顶峰，很有可能在这一年开发商与渠道的恶劣关系升级！按照目前的趋势，渠道利润已经占到开发商利润的20%，按照野蛮生长的速度，2021-2022年很可能超过一半。一些开发商开始进行一场革命。

25: 全国各地会频繁发生房屋收楼、维权纠纷，因为房价不涨反跌，过去被忽视的小问题会被无限放大。收房不拉横幅会成为普遍现象。特别是南方摇号抢到的房子，基本都是2022年交房，这些房子的质量会很差。

26.市场规模放缓，但企业造假名单会上升。注意了！排行榜数据不实，浙江系成为造假龙头。这些企业正在通过群发欺诈手段抢夺数千亿房企的融资。涨幅越快，基本资金链越紧。千万不要买这些突然变成千亿房企的房子。

27:2018-2021年尽量不要买挖坑的小房企。建造的房屋质量是历史上最差的。

28:物业服务挂牌开始减少。物业服务上市意味着骗钱，物业服务越来越差，2022年市值泡沫还会继续调整。

29:按照2020年房企待售规模和拿地规模，2021年前三仍将是碧桂园、恒大和万科。

30:买房一定要避开GDP榜单有明显下滑的城市。这是过去历史中的一个真理。虽然GDP数据不一定真实，但如果你所在城市的GDP增幅低于全国上一年的平均增幅，那么买房就要谨慎了。

31.房地产的规模基本结束了，买房要慎重。

32:任何时候任何城市，最好选择教育资源丰富的地区买房，尤其是一二线城市。这几年因为疫情出国难，所以如果以后只有增加，学区必须带头，增加也要带头！买商住板块要慎重，任何城市都是如此。这一条不仅仅是对2022年的预测，过去已经验证过了，以后也是这样。

33: 不要只看企业的官方报告，要看真实的信贷投放量，这是无法预测年度趋势的核心原因。

到目前为止，普通人都能找到身边的股市发大财，最后总会回馈给股市。房地产作为拉动经济的引擎，至少在核心地段，还是值得投资的。如果你人到中年，没有创业的机会，没有炒股的内幕消息，不熟悉投资，没有条件在国外配置资产。那么，你抵御通胀的工具也应该是一二线城市的房产。

中国房地产市场看政策分短期、中期、长期，那么政策的逻辑是什么？其实归根结底还是看经济发展！