作者:刘图(瑶瑶市)

深圳楼市真的崩盘了吗？

最近有一个楼市数据，让市场把深圳空看到了极致。

深圳春节期间(1月31日-2月6日)一手卖1套，二手剃0套(数据来源:腾讯网)。我们可以对比一下其他二线城市。广州春节期间一手住宅成交17套，去年春节为58套，同比下跌71%，为近十年来最低。

上海春节期间一手成交505套，同比上涨超过300%(来源:腾讯网)。北京的数据尚未公布。

深圳的春节数量真的很惊人。还记得以前在深圳，大年初二有中介门店开门迎客，大年初二被中介踩了一脚。

但深圳市场却出现了完全不同的情况。

01

气势傲慢

2019年11月11日，深圳楼市被取消奢侈税的政策激活。此后就像食用油一样，2020年春节前跳了一波，热点涨幅30%。

春节期间有疫情，市场被冻。但4月后疫情控制放松，又是一波上涨，势头不亚于2015年。

在这种背景下，2020年7月15日，政府出台了极其严格的管理，豪宅税不出意外再次被使用。同时，政策收紧了离婚和贷款比例。

最大的杀手锏是成为全国仅有的三个不能买户口的城市，条件最严。必须有三年的户口和三年的社保才有资格买房(另外两个当时是长沙和成都)。

在如此强大的政策压力下，深圳楼市只是放缓了上涨速度。当年“十一长假”，深圳热点区域持续上涨，前海辐射的碧海区域业主挂牌价不断上涨，心态坚定，没有急售的焦虑。之前不被关注的罗湖、龙岗等东部地区，因为奢侈税的到来，受到了市场的青睐，开始弥补上涨的行情。

到2020年底，市场上空最后的声音已经消失，很大一部分人只需要在高层被强制接手。

当时市场上充斥着看房、贷款、买房的声音。从坪山到松岗，几乎所有的远郊都是繁华的，甚至还有价格图。深圳湾均价35万，东部远郊均价10万。当时没有多少人觉得这个价格有问题，但是认为这是深圳楼市五年内的价格，在购房者中广为流传。

02

横空空诞生了

突然晴天空一个霹雳！2021年2月8日，我国房地产市场化以来首个二手房价格调控政策“二手房指导价”诞生空。深圳对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。这个“指导价”基本低于市场价，热点也只有当时市场价的50%-60%。

市场上从来没有人见过这种政策。刚开始大家都不以为然。什么买几百万家具的房子什么买几百万画的房子满天飞。大家都以为，像“七·一五新政”一样，秋天的蚂蚱跳不了几天。

接下来的3月份，市场出现了一定程度的回暖，大家都认为深圳楼市又要重回地王了。

没想到，随着政策落地细则的不断落实，漏洞的不断修补和堵塞，“二手房指导价”就像一枚核武器，瓦解了深圳的市场。

从2021年2月开始，深圳二手房成交量逐渐萎缩。3月份以后，二手房成交量就像瀑布一样，没有任何反弹。5000套和4000套的关口被一举打破，三个月后的6月跌至2575套。直到10月，深圳楼市当月成交1605套，创十年新低，深圳楼市一片哀鸿。

11月反弹后，二手成交量持续萎缩，2022年1月成交量仅为1557套，打破2021年10月新低。

新房市场看起来比二手房市场好很多。因为限价，深圳出现了一手房源成交量大于二手房成交量的罕见现象。但是趋势和二手一样，最近几个月一直在下降。

深圳楼市终于如管理层所愿进入熊市。

03

幸福来自不幸的深渊

虎年春节，深圳住宅成交数据触目惊心。虽然外界有很多解释，比如疫情影响，春节效应等等，但这样灰暗的数据不仅让很多人对深圳楼市的未来深感担忧，也引出了卖深圳房子投资股市的故事。

那么，深圳楼市真的要崩盘了吗？

可以预测，2月份由于春节假期，只有28天，成交概率低于1月份，创下新的地量。

但当市场情绪处于最低谷时，做空的动力就会逐渐消失。很难想象市场情绪会比春节时更低。

而且有几个中短期的好处是非常明显的。

一个是三四月份的传统小阳春。虽然市场异常冷淡，但我们可以对比一下历史上市场低迷的成交数据。

2003年房地产市场化落地后，深圳楼市出现了两次明显的大熊市，分别是2008年和2014年。2008年春节是2月7日，2014年春节是1月31日，正好春节假期基本在2月。

我找到了2014年深圳房地产市场研究分析报告(上半年)，截取了二手房的成交数据。

可见三四月份的放量还是比较明显的。事实上，除了像2021年这种单边受政策影响的行情，大部分年份的2月都是全年最低迷的时候。

再来看2008年，深圳有史以来最大的熊市。德思勤2008年7月31日发布的《深圳房地产市场趋势分析报告》显示，当年上半年，深圳二手房市场成交量同比下降63.5%，一手房成交量同比下降61%，居全国首位，遥遥领先于其他城市。

即使是在这次极端熊市中，春节后3、4月的小阳春和深圳，3月的成交量也比2月翻了近一倍，4月甚至翻了三倍。

所以根据市场规律，2月份是深圳市场的底部。

那么，2022年深圳楼市会回暖吗？

04

机遇伴随着挑战。

2022年深圳楼市会不会回暖，取决于宏观经济条件和深圳房地产市场的微观环境，经济是否足够好，资金是否足够多，政策会不会相对宽松，楼市会怎么发展，都取决于这些因素。

首先，从宏观经济的角度来看，今年的经济增长将出现历史性的转折。2021年第三季度，中国GDP同比增长4.9%，低于预期的5.5%。主要是受个别房地产公司资金链紧张事件的持续发酵和能耗双控的影响。

虽然2021年全年数据尚未出来，但在经济供需面疲软的影响下，2022年中国经济将面临一定压力，市场普遍预计全年GDP增速有望保持在5%以上。

与过去30年的高增长率相比，2022年也将是“低增长率”的第一年。未来中国经济长期在5%左右。

对此，经济学家高善文曾预测，基于历史数据，预计2021-2030年中国经济增速将处于“保四保五”的水平，经济增速跌破4%不会成为趋势。

其次，从钱和融资的角度。

2月10日，央行发布1月份金融数据，新增人民币贷款和新增社融均创单月历史新高。

1月份广义货币(M2)同比增长9.8%，人民币贷款增加3.98万亿元，为单月最高统计点，同比多增3944亿元；社会融资增量达到6.17万亿元，超出市场预期，比上年同期多9842亿元，也是月度统计的最高值。

可见，货币宽松“正在路上”，以对冲美元收紧和国内经济形势。

值得注意的是，1月份，企业部门新增贷款占全部新增贷款的84.4%。企业贷款的增加更有利于经济发展。

第三，从深圳楼市的微观来看，虽然没有缓和的迹象，但是有一个政策迟迟没有出台，应该引起注意。

2021年5月26日，深圳市发改委发布《深圳市户籍迁移若干规定(征求意见稿)》公开征求意见的通知，表明深圳有意收紧户籍迁移政策。

有两点对普通人影响很大:

一是批准的学术型人才底线要求调整为全日制本科，技术型人才底线要求调整为“中级职称加全日制大专”。原全日制大专35周岁以下、全日制本科45周岁以下的条件，改为全日制本科35周岁以下并具有学位证书、全日制硕士40周岁以下、全日制博士45周岁以下。

二是将夫妻投靠的基本要求由结婚时和被投靠人在深户满2年时调整为满5年；老人将子女迁入深户的时间要求由8年调整为15年，增加子女在深圳连续缴纳15年社保的要求。

这个征求意见稿是在深圳楼市密集调控的时候出台的，但是这个规定一直没有执行，可能是因为北京和上海都在放宽人才引进的方式，而深圳的楼市早已偃旗息鼓，所以出台这个政策的必要性大大降低，而且还会对深圳的“抢人”造成伤害。

楼市调控通过改户政策间接实施，2015年以来已有多个城市采用。目前深圳的态度显示了未来楼市政策的倾向。

宏观市场宽松，微观市场求稳，深圳短期楼市利好空基本释放，2022年是介入的最佳时机。

05

比表面积

既然2022年是介入的好时机，那应该怎么介入呢？

目前对于普通购房者来说，最好的模式就是做新。因为限价，一手房价值凸显。最大的问题是很多人入围不了，或者入围了就买不到，就错过了机会。

对楼市有一定研究水平的买家使用二手房的机会也很多，很多传说中的专业方法论也开始在市场上回归。

对于较高级别的买家来说，法律拍卖房屋的机会已经出现，但不建议没有经验的人参与。

具体应该在哪里买？

一个城市的成长逻辑一旦出现，10到20年都不会改变，因为一个城市的建设和发展是一个长期的事情，需要时间来一步步实现。

其实2019年投资的逻辑并没有太大的不同。除了顶级学区房因为各种原因需要谨慎外，其余各区还是遵循市场的基本规律，遵循深圳的城市规划，西部比东部好，产业比配套好，地铁比一切交通好。

虽然很多人质疑2019年被烧过的区域价格过高，但即使没有引领下一轮上涨，也不会跑输大盘。

除了扩建后的前海，还有深圳“城市核心区”的八条新街道，极具成长价值。还有一个全新的崛起区域——光明科学城，作为一个“就业、居住、购物、教育、医疗、交通”的独立区域中心，未来会有很大的机会。

对于深圳的首次置业者来说，“好不好”当然很重要，但决定性因素是“有没有”。一定要在合适的时机购买自己的第一套住房，否则接下来的市场会非常恐慌。

深圳楼市没有崩盘，但下一个机会正在酝酿！