为了减少信用放款风险，越来越多的金融机构在客户不具备抵押办理条件的时候，在方案中设计“远期抵押”加固交易结构。本文探究了“远期抵押”三种方式的法律效力，并针对投后管理中遇到的问题进行分析，最后提出解决方案。
一、“远期抵押”的含义
本文所述“远期”的含义来源于“远期合约”。远期合约是指合约双方同意在未来日期按照固定价格交换金融资产的合约。“远期抵押”是指交易双方同意在未来日期按照固定押率进行抵押的办理。“远期抵押”往往通过“承诺函”、“保存原件”或者“提前签订抵押合同”三种方式进行。“承诺函”是指债务人出具承诺函，承诺在一定期限内（比如6个月）配合完成抵押登记的办理；“保存原件”通常指矿业权等当地相关部门不具备办理抵押条件时，债权人保管其权证原件，避免重复抵押的情况；“提前签订抵押合同”是指在放款时先签订空白抵押合同，之后当抵押物满足抵押条件时再行办理抵押的情况。三种方式可独立使用或结合使用。
二、“远期抵押”的法律效力
“承诺函”、“保存原件”、“提前签订抵押合同”三种方式中，“承诺函”不是法律正式文本无法律效力，“保存原件”也是双方行为，不受法律上优先受偿的保护。
“提前签订抵押合同”，根据《担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”但《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法》和《担保法》的规定有所区别和冲突。根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”的原则，《物权法》第178条之规定，《物权法》施行之后，《担保法》与《物权法》的规定不一致的，应适用《物权法》的规定。因此，即使未满足抵押条件，未办理抵押登记，提前签订的抵押合同是有效的。
按照物权法的区分原则，在抵押合同有效未办理抵押登记的情况下，债权人享有两种请求权。第一是登记请求权，即登记权利人针对登记义务人，请求协助办理抵押登记的权利；第二是要求抵押人承担抵押合同担保义务的权利。当事人之间订立抵押合同的意思表明，抵押人同意以抵押权的实现方式来清偿债权，也就是说，只要主债务人未依约清偿债务，债权人可以就该标的物变价来实现债权。所不同的是，在办理了抵押登记的情况下，债权人可以直接行使抵押权，在未办理抵押登记的情况下，债权人只能请求抵押人在抵押物价值范围内承担担保义务。
因此，在远期抵押的交易结构中，推荐使用“提前签订抵押合同”的方式或与其他两种方式结合进行，而不要单独使用“承诺函”或“保存原件”的方法。
三、投后管理中遇到的问题
（一）差异化利率的落实问题
“远期抵押”的交易结构，虽然有抵押物，风险可控。但在承诺期内，没有办理抵押的情况下，仍然是信用融资，承诺期即信用期。在交易结构中，往往用差异化利率来区别抵押期和承诺期。在承诺期内利率上浮20%-30%，在抵押期内恢复原利率。这样的利率设计，一方面，可以区别对待信用放款和抵押放款，对风险相对较高的信用放款可以获得相对高的收益；另一方面，信用期内的高成本也可以促使企业尽早完成抵押的办理，缩短抵押期，降低其总体融资成本。
但对于实力强、排名前的好客户，其财务成本往往较低，差异化利率在实际操作中困难重重，此时，不妨尝试如下两种变通方式进行：
1. 收取保证金
在承诺期内，收取一部分保证金，增加交易条款：若按期抵押则冲抵应收利息，若无法按期抵押则收取保证金作为违约金。采用此种方式，对企业来说，保证金有归还的可能性，比差异化利率容易接受；对债权方来说，如抵押未按期办理，保证金收入，则达到了和差异化利率同样的效果，获得承诺期内的高收益。如抵押按期办理则无风险，毕竟差异化利率目的都不是为了获得高收益，而是为了促使企业尽早完成抵押登记的办理，缩短信用期，最大限度确保债权的安全。
2. 进行“统筹抵押”
解决“远期抵押”风险敞口最好的办法就是消除“远期”。对于集团客户，交易模式往往设置其担保进行“统筹还款”，借鉴此模式，可以尝试进行“统筹抵押”。在本项目抵押物未满足抵押条件的期间内，对集团内其他成熟项目可抵押物办理短期抵押，解决承诺期无抵押的问题。在本项目抵押物，满足抵押条件时，释放原抵押物，抵押本项目土地或在建工程。
（二）抵押的办理时间问题
在远期抵押的交易模式下，对抵押的跟进又是投后管理的“重中之重”。只有真正的实现抵押才能缩小风险敞口，否则依然存在信用放款的风险。
在实际操作过程中可能遇到部分押品先行满足抵押条件而不满足押率的情况。例如，项目公司先获得了土地价值9亿元，债权金额10亿元，承诺6个月办理抵押，押率要求80%（需要抵押物价值12.5亿元）。土地先满足了抵押条件而在建工程尚未出地面，土地部分又押率不足，是应该先押土地还是等待在建工程足值后一并抵押成为问题。
根据《中华人民共和国物权法》第十六章第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”看似“房随地走，地随房走”，当部分押品满足抵押条件时可以先行抵押土地。在实际办理过程中，不动产局对于有在建工程的土地，必须连同在建工程一并抵押，不可以只抵押土地。但是该条款所说的“视为一并抵押”是指“既成事实”的现状而论，并不包括新增的、变化的情况。远期抵押遇到的情况往往属于在建工程不断变化的状态。
对此种情况，《物权法》中第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，涉及远期抵押交易结构的投后管理中，当部分押品（比如只有土地）满足抵押条件，而押率不足的情况下，应该等待在建工程足值再一并抵押，避免新增在建工程无权受偿的风险发生。
但上述情况只限于债务单一且预计在建工程在承诺期限内可以足值满足押率的情况下（即前述案例预计在建工程6个月内可以达到3.5亿元），可以等待在建工程足值后一并办理抵押。对于有些项目公司，存在多方债务，只对一方有承诺抵押，那么为了减少极端情况发生时债务之间产生纠纷，或者由于某些特殊原因工程进度滞后，预计承诺抵押期内，在建工程无法满足押率的情况下，则应该尽早办理抵押。当土地满足抵押条件时，仅办理土地抵押，当在建工程满足条件时，再行解押土地，办理土地及在建工程抵押，虽然多一道手续，但可以最大限度减少信用风险的敞口，降低风险发生的可能。
四、总结
在“远期抵押”的实际操作中，考虑到承诺函，保存原件和提前签订抵押合同三种方式的法律效力，应尽量与企业提前签订抵押合同。在投后管理中，遇到企业无法接受差异化利率的情况可以采用收取保证金及统筹抵押的方式进行变通；遇到部分抵押物满足办理条件时，即使在押率不够的情况下，也应该及时办理抵押，等待押率充足再解押重押。只有在判断企业没有其他债务以及预计承诺期内在建工程抵押足值的情况下，可以等在建工程一并办理抵押。
综上所述，对于“远期抵押”的实施，只关注抵押物的办理进度是不够的，还需要从相关法律、不动产抵押登记机关、企业的财务承担能力等多个维度着手，通过长期的跟进回访，甚至于纠错打磨后，对当初投资人员的投资逻辑进行检验。做到既是听诊号脉的医生，又是服务入微的管家，降低此类交易潜在的风险，实现投资的保值增值。
