“孵化”顾名思义就是初创项目养成。大部分孵化器都留有部分财政补贴或融资资金，作为创客项目的孵化基金。
2019年，距离国内第一家孵化器登陆新三板已经过去近4年，这些创业孵化器在挂牌之后的业绩表现可谓也是冰火两重天。这其中最赚钱的和最不赚钱的孵化器之间的营收足足差了100倍。而且过半的孵化器都是在靠巨额政府补贴输血。
另一个现实也很惨烈，那就是超过六成的孵化器营收不足3000万元，扣除政府补助等非净利润不足500万元。而有的创业企业连房租都交不起甚至跑路，导致租客、孵化器、物业方，都在一种微妙的状态下互相耗着。
一、孵化器的核心价值
孵化器的运作就是通过创新资源和手段，不断激发项目的内生活力，产生裂变效力，通过对产业链上下游的深挖，扩展客户群体的外延，形成价值链条的完整闭环。打造“创业苗圃—孵化器—加速器—科技园”的完整的孵化链条，形成完整的创业创新生态，发挥协同的作用，保持了项目内长期发展的良性循环。内生+共生=生生不息。
二、孵化器的运作逻辑
由于产业和商业在客户上有明显的区别，产业客户具有投资决策周期长和复购几率低的特质，产业客户在市场上是相对静止的资源，招商完成增量任务后就较少流动，而产业地产本身又有回报周期长的特点，如何在招商增量阶段就做好客户结构性的优化，并且要对存量客户进行价值挖掘，让资源有效流动就是运营工作需要考虑的逻辑基础。
三、孵化器工作思路
关注产业经济周期，科技发展和技术转化全流程，结合不同企业不同发展周期的需求，搭建产业服务体系与平台，实现业务闭环与项目增值收益。量化指标：租值、满租率、申报通过率、奖补金额、服务企业数、服务客单价、服务（非租金）收入占比。
四、孵化器的运作
1、明确运行主体（运营单位组织机构、项目名称）；
2、专业类孵化器：专业方向和定位、产业发展基础；
3、条件：对各级别场地、运营专业团队、在孵企业、毕业企业、企业专利情况、种子基金及使用管理、公共服务设施及平台等；
4、团队建设：①价值观、团队精神；②制度性：工作目标、岗位分工、绩效考评；③激励机制：薪酬激励、成长激励、股权激励、其他激励；
5、组织结构：按职能或项目组织结构，做好基础功能和外包服务设置和整合。服务功能包括行政事务服务、科技信息服务、中介咨询服务、投融资服务、技术支撑服务、物业管理服务；
6、部门职能和岗位设置，常规在做新的孵化器项目团队人员配置在4-5人，不同的项目会根据实际需要，对团队能力有侧重进行要求和培养。
五、孵化器盈利模式
1、物理空间的租金差价
这是现阶段所有孵化器运营机构最不想看到，而不得不承认的最主要的盈利手段。这里不排除有部分孵化器，在行业初期阶段是靠政策补贴为生的。除此之外，少有见到靠运营等手段作为核心赢利手段的。
2、为入驻企业提供增值服务的收费
例如：基础工商注册、财税、管理咨询、政策申报、法律和营销服务的服务性收入。
3、对入驻企业/项目的投融资收益
对入驻企业实施投融资，是政府对孵化器，特别是想拿到“评价奖励”的孵化器的一项强制要求。除了自身奖金的直接投资，孵化器本身也可以引进各类投资机构。投资分两种，一是股权投资，二是项目投资。而对初创团队的投资方式，更多是通过租金减免来实现。
4、申报政府专项补贴
根据《指导意见》和各省市区的《管理办法》，各地方政府也配套出台了一系列支持孵化器优惠或补贴政策。例如，新认定奖励：新认定的市级孵化器、国家级孵化器培育单位和国家级孵化器，分别给予50万元、100万元和200万元的一次性奖励，逐级获得认定的，奖励差额部分。每个孵化器认定奖励金额累计不超过200万元。每年评价奖励：国家级孵化器年度考核评价评为A级和B级的单位，分别奖励300万元和100万元。有行内人士大概测算过，一个国家级孵化器假如有幸全部拿到补贴，大概会有1个亿。可是，这些都不好拿，只是锦上添花。
5、其他相对的隐性收入
这一部分是行业非共性收入指标，因运营能力和场地条件而有所不同。例如：品牌代运营、地址挂靠、公共配套场地出租、停车位、产业勾地、开发商免征房产税、土地使用税和增值税等。
