▌原创：许怿滨 信荣（深圳）房地产律师团队小区维权事业部主任

深圳市公安局交通警察局结合执法实践、相关法律、深圳实际情况，牵头起草了《深圳经济特区停车管理条例（草案）》（以下简称停车条例草案）。在整个停车条例草案中，有不少内容是涉及到住宅小区广大业主停车权益、停车管理等方面的，笔者通过梳理和比对，将与住宅小区业相关的规定作个抛砖引玉式的浅议，通过系列文章的方式，让广大住宅小区业主们更好解读法律中相关内容。

一、在停车条例草案中，对停车收费政策作了具体规定。

其中第九条规定：机动车停放服务收费，公共类停车场主要实行政府指导价或者政府定价。社会类停车场实行市场调节价。居住类停车场实行市场调节价，并由业主依法共同决定；业主未依法共同决定前，按照政府指导价执行。具体收费管理办法由市价格主管部门制定。

这里明确规定，住宅小区停车场收费由业主依法共同决定，可以根据《民法典》、《深圳经济特区物业管理条例》、小区管理规约、业主大会议事规则等的相关规定，由小区业主大会依照法律规定程序和要求表决决定。对于业主未依法决定之前，也作了过渡性规定，按照政府指导价执行。法律如此规定，解决了现实中大量存在的业主大会缺位、不履职及未形成业主共同决定的情况下，居住类停车场收费管理事宜执行政府指导价。

二、在停车条例草案中，对于停车设施规划作了具体规定。

（一）市交通运输部门依据国土空间规划和综合交通体系规划，编制停车设施专项规划，经市规划和自然资源部门审查后报市人民政府批准并组织实施。

（二）规划和自然资源部门在组织编制控制性详细规划时，应当结合停车设施专项规划的相关要求，落实停车场的布点位置、用地规模和建设规模。

（三）控制性详细规划确定的停车场用地，未经法定程序调整，不得改变用途。

（四）在停车供需矛盾突出的居住区周边规划建设大型公共基础设施、公共建筑和公共活动场所时，应当提高停车设施配建标准，以合理满足周边停车需求。上述立法，特别是明确规定了未经法定程序，停车场地不得任意改变用途。现实当中，开发商或物业公司为了商业利益，将规划内的停车场地擅自变更用途，改建成商业物业的情况将会受到法律的约束。对于停车供需问题突出的居住区周边的大型公共场所，明确提出应当提高停车设施配建比例。

对比，笔者认为，对于这个法律规定，应当有细化的、可执行的、有处罚的配套管理细则的出台，以保障其落实到位。

二、在停车管理条例草案中，针对深圳比较常见的，商住一体建设项目中，住宅业主与商业物业的车位争议作了具体规定。

（一）商住一体建设项目还应当明确住宅与商业配建停车泊位数量的比例。

（二）规划和自然资源部门在核发《建设工程规划许可证》和核实规划条件时，均应当审核商住一体建设项目住宅与商业配建停车泊位数量的比例。建设单位租售商住一体建设项目时，应当在房屋租售方案中明确标示住宅与商业配建停车泊位数量的比例。该规定将从源头上，将住宅与商业物业之间的车位数量比例明确，以达到定分止争的目的。

对此，笔者认为，建设单位应当在出售商住一体建设项目时，应当在房屋买卖合同的附件中，列明住宅和商业物业之间的车位数量比例。同时，应当考虑到，商业物业和住宅物业在停车时间段上是可以适当的错开时间，以达到高效、共享的利用停车泊位。应当在本法律规定的配套性法律文件中细化和明确。

三、在停车管理条例草案中，鼓励利用城市道路、广场、公园绿地、人民防空工程以及垃圾站等公共设施的地下空间开发建设停车设施。以此作为增加停车资源供给的一个有效方式。考虑到，目前总体上整个深圳有100万个左右停车位缺口，城市道路、广场、公园绿地等公共设施的地下空间是可以开发的地下空间，可以有效增加停车资源供给。对于人民防空工程如果涉及公共设施类的，也是可以有效增加停车资源供给。如果是涉及到住宅小区的人民防空工程的，因为涉及的权属和收益问题争议比较大，对于这一方面，是否可以参照停车服务组织和管理主体的规定，将权属争议和管理利用适当分开，这个有待于本法律规定的配套性法律文件的细化和明确。

四、在停车管理条例草案中，规定政府应当采取以下措施，鼓励建设机械式立体停车设施。机械式立体停车设施符合不动产登记要求的，可以按照其实际用地范围和不动产登记的有关规定办理确权登记手续；以此作为增加停车资源供给的一个有效方式，提高停车资源的有效利用比率。本法律规定，机械式立体停车设施的不动产权属登记，将有利于吸引投资和推进建设，社会资本将有积极性参与其中。

五、在停车管理条例草案中，规定设置停车泊位及相关设施不得占用消防通道，不得妨碍交通。任何组织或者个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地、绿化用地等设置停车泊位及相关设施。即，在住宅小区内应当由业主共同决定后，依法律程序进行停车泊位的增设。如果建设单位或物业管理公司擅自占用道路、绿地、其他场所设置停车泊位的，将是明显的违法行为。

六、在停车管理条例草案中，居住类停车场的停车服务组织，按照以下方式确定：

业主依法共同决定自行管理物业管理区域的，由业主大会统一管理并申请《深圳市停车服务许可证》。

业主依法共同决定选聘物业服务人管理物业管理区域的，由该物业服务人统一管理并申请《深圳市停车服务许可证》。

业主未依法共同决定选聘新的物业服务人前，由建设单位或者居民委员会等单位依法委托的物业服务企业统一管理并申请《深圳市停车服务许可证》。

原农村城市化社区的停车服务组织由原农村集体经济组织继受单位依法确定。

按照本条款的上述规定，有权申请《深圳市停车服务许可证》的主体，根据情况不同确定。住宅小区自行管理的，同，由业主大会申请。业主选聘物业公司或未依法自行管理的小区，由物业服务公司申请。特别是，对于原农村城市化社区的情况，规定了由具体的村股份公司依法确定停车服务组织，这是深圳城市化进程中的一大特色，也是现实中大量存在情况。

七、在停车管理条例草案中，规定当事人对于停车场的权属或者收益分配有争议的，可以协商处理；协商不成的，可以提起诉讼或者申请仲裁。争议期间,当事人不得阻挠、妨碍停车服务组织依法管理停车场及申请《深圳市停车服务许可证》。

对于这个条款，《条例》拟规定居住区停车场的管理单位为物业服务企业，除非该物业由业主自行管理。建设单位与业主之间存在争议的，应通过法律途径解决。

实践中，建设单位与业主之间关于停车场的权属仍然是纷争不断，相关争议解决过程会比较长。鉴于建设单位与业主之间关于停车场权属之争主要是涉及停车场收益的归属，与停车场管理主体没有关系，立法者考虑把两者适当的分离。

对此，笔者认为，本条款应当增加规定，最终司法判决确定了停车场权属，后续如何处理的细节问题。如果司法判决最终确定相关停车场的权属归于全体业主，相关的《深圳市停车服务许可证》如何变更登记信息的问题。有必要，对停车场的产权归属进行明确的登记。比如说，是否可以根据不动产登记条款办理确权登记的问题。将司法判决最终确定归全体业主所有的停车场所，通过不动产权属登记的形式，确立全体业主的停车场所有权。

以上为停车条例草案中的部分与住宅小区业主相关的规定，目前还在法律征求意见过程中，相关的法律条款还在修订过程中。本文意在把与小区业主相关的条款进行梳理和分析。

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