北京房协拥有超过10年的楼市实战经验，为超过11，000位购房者提供了投资建议。能从宏观市场切入到微观市场的每一个交易环节，是北京少有的实战型专家。累计实地调研超过10000个社区，超过1500次交易经验；帮助那些在帝都打拼的人买一套品质好的房子，抓住城市经济增长的红利，获得确定的回报！

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问:问:静哥，我问你一件事。从投资保值的角度来说，回龙观启盛家园(都在490左右)和南海家园(都在405左右)哪个更合适？南海家园回迁房的质量和物业管理备受关注。回龙观地区现在比较高。后续升值潜力还大吗？请问在您的指导下，这两个社区哪个更能保值增值？

答:你好，这两套房子从投资角度看哪个更合适？我们可以从房子本身转移到董事会

亦庄的产业主要分为互联网、生物医药、人工智能、高端制造四大类，都是国家大力推动的产业。以互联网为代表的企业有JD.COM、小米、CICC数据，以生物医药为代表的企业有拜耳、瓦里安、杰玛。以高端制造业为代表的企业有SMIC、北方华创、英特尔等。人工智能就不用说了，亦庄是无人驾驶试验区；

回龙观最大的优势是与Xi二七高新技术产业区形成无缝连接。Xi二七不是一个产住结合的地区，但是产住有一点分离。因此，回龙观成为承接Xi二七的最佳区域。产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个地区房价上涨的主要逻辑。回龙观西起Xi二七，东至望京，南至中关村。三个产业园购买力足够强，所以回龙观一直是北京成交量前三的区域

互联网行业面临下行风险，因此也存在价值转移风险。从板块来看，我觉得亦庄的价值更稳定。从楼盘来看，启盛现在均价5.2万，南海4.3万。亦庄已经有产业支撑，配套价值会逐渐上升，未来也是产住结合的区域。因此，从投资的角度来看，南海的可能回报率要比奇胜高得多

建议仔细阅读《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝你一切顺利，有问题就问我

问:问题:总统您好。看到你的分析受益匪浅，我非常赞同你的区域区位逻辑。我的信息如下:

目前本人名下有2套房，分别位于新北苑慈欣2号公寓和东直门1号公寓。没贷过款，孩子明年在东城读书。两套父母名下分别位于小阳门(想留给自己)和北七家四套房子，名下无购房贷款。

家庭税后年收入100万，无其他负债。

我们四套房都没有名校的指标，户型也小。所以想把父母在北七家的房子卖了(市场价800万左右)，现金筹800-900w，这样总共能筹到1700-2000w，把核心区一套比较大的房子换成父母的名字。首先我想从纯投资保值的角度置换，然后再考虑是不是学区房。

上个月在看万柳(尚锋国际，光大花园，阳春光华)，这几天看了你的文章关注了大望京(太阳AD，保利中环，橄榄城，镇远)。

我想问你:

1。之前在考虑买北滩的新房，马上就要开盘了。不过考虑到投资回报，我还是觉得买二手新房比较合适。你认为它是正确的吗？

2。我想擦亮手头的ZD，但我不想有太大的压力。最好租一套总价2000w的房子(买了以后可能近10年都没人住)。想听听大家的建议——从投资保值的角度看，万柳和大望京哪个更适合我？

3。我关注的万柳、望京的房子，买两居室，ZD也看不完；买3居室现金略有差距。你觉得怎么买比较好？非常感谢

答:回答:您好，感谢您的信任！1.我看了一下你描述的楼盘情况，发现楼盘很多但优质楼盘很少。从长远来看，在核心区配置一套优质楼盘是正确的选择。

2。北滩不建议考虑。房地产溢价比较严重。该地区仍然依赖外围地区的工业，这些工业在市场上没有竞争力。如果从投资角度来说，核心区的优质板块更合适，那么新房更多的是一种品质溢价，缺乏稀缺性匹配。

3。总价2000W，从10年的角度建议首选万柳，其次是太阳宫最后的望京，除了万柳没有其他问题你选择养

万柳和朝阳望京是两个不同的区域，望京靠本地产业，万柳靠海淀的产业+学区；很多人觉得万柳学区房溢价高，这是不可否认的，但只是指一些没有小区物业的小区，比如蜂鸟家园。除了学区房的优势，万柳也是北京的稀缺板块，靠近颐和园和昆嵛河，处于海淀核心。小区大部分属于优质小区，人文素质处于中上档次，学区房价值还比较稀缺，所以一直是北京的龙头区域，这个板块适合长期持有。如果用航母战斗群来形容财产分配，万柳的财产类似于航母，其他财产类似于驱逐舰，都可以为航母服务。但是万柳的楼盘涨幅和其他区不一样，万柳的购买力可以排到北京前三。长期以来，品质板块一直领涨，中端房源跟随上涨

尚锋国际公寓的卖点是湿度和温度，这在万柳是稀缺的，但在北京并不稀缺。湿度和温度是十年前的卖点。这个小区密度大，位于万柳中路，也算是一个劣势。光大花园和阳春光华是万柳的低端楼盘，高端楼盘在万柳西路。比如碧水田芸，光大水墨，康桥水郡，最北的豪宅是万城华府。从长远来看，如果考虑万柳地区，建议选择万柳西路开发作为融资对象。这些项目推荐碧水田芸二期，位置和品质都属于万柳高端住宅的首选。

为什么望京更适合投资？我的分析你应该看过，这里就不多描述了。综合分析望京的保利中环、橄榄城、臻园，保利中环更好，主要是地段和品质。橄榄城的/[K0/]较大，镇远略偏

望京本身分为望京东、西、北、南。其中，发展最好的是望京东、标杆楼盘保利中央公园、柯荣橄榄城、远洋万和。望京北后期开发，有金茂府、镇远、东湖湾等标杆楼盘。整个区域人口结构不错，名校都在这里开了分校，所以望京的教育资源还不错，属于朝阳中上水平。

太阳宫商圈属于东北三环优质板块，在业内称得上是低调的贵族。太阳宫缺乏当地的产业支撑，除了几栋奇奇怪怪的办公楼，几乎没有什么像样的办公室。为什么能挤进朝阳前列？一是因为学区，虽然朝阳的教育比不上东西海，但朝阳作为北京经济最强的区域，这几年的发展有目共睹，出了几所可圈可点的名校。相比东西海的破旧房子，朝阳学区的房子在居住品质上要比东西海好很多，在价格上朝阳也更亲民，可选房更大空；太阳是公元太阳宫房价的风向标，流动性和增值性都很稳定。

4。建议适当加一些杠杆，一次放三个卧室。北京因长期调控积压的购买力将集中在改善群体上。目前各种福利房的供应会导致核心区域的二会稀缺。几乎是孤儿产品，从投资角度来看，购买力相对集中的核心区域首屈一指，符合未来市场的主流。

推荐阅读星球之巅《因为保障房多，商品房Z涨》一文。祝大家一切顺利，有问题可以再问我问题

问:问题:北京总经理您好！本人住在sfsd，家里有两套房在父亲名下，分别是1998年苏州街塔两套公寓(八一学校9年一贯学区，市值1,100 W)和2004年清河一套公寓(22年9月后两年，原值372，市值550w)。

考虑到老塔没有居住环境，学区一般，流动性差，想重新规划资产。家里现金流一般，我能负担1w左右的月供。我在海淀中关村长大，今年6月毕业后在JD.COM工作。本来在海淀京昌路等着看新房，但是刚毕业，大额贷款应该批不下来，所以sfsd的优势用不上。该计划侧重于奥森和望京地区的次优质量。小阳春打算先卖流动性大的清河易居，9月过户，保证首付能力550万元&苏州街五分之一。然后根据9月前两个公寓的销售情况，准备两个方案:a)两个公寓未售，首付550+贷款150w，可以我的名义买望京的大一公寓，可以考虑投资&我自己工作生活，看好宝兴国际二期b)。

我想问你:

你认为我的计划合理吗？求资产规划建议！尤其是时间点的选择。

2)b计划没有一个好主意去哪里买。看来海淀很难是下一个质量最高的了。我特别喜欢上元君庭，但我不确定该板块的潜力。望京的有些不敢入手，这两年质量提高了不少。

3)其实b计划和全款买京昌路的新房是一样的。想问我有什么办法可以运作资金吗？4月底开盘前两套都卖肯定来不及

4)卖掉一套房子后可以进行a计划吗？可以存一大笔钱(首付)，但是工资流水不到6个月，担心银行房贷批不下来

答:回答:您好，感谢您的信任！

1。关于卖房的时间点，今年会有实质性的LHZC落地。小阳春卖房的思路是对的。但卖房后买核心区的优质板块，意味着核心区的优质板块也会上涨。如果想利润最大化，建议小阳春前买，可以先从YD拿一部分资金做首付+定金，先锁定房源，和业主签订一个相对充足的卖房时间。一般4-6个月是市场的正常时间。一居室空未来的成长性不如三居室。大部分一居室都是刚需上车的。这些群体的特点是，只有在市场火爆的时候才能卖出去。北京因长期调控而积压的购买力将集中在改善型群体，总价1500万元以上属于蓝海市场，1000 ~ 1500万元可以拿到核心地段、次三房或品质两房。几乎是孤儿产品，从投资角度来看，购买力相对集中的核心区域首屈一指，符合未来市场的主流。

2。上元君庭主要依托望京的产业。一直以来我的逻辑都是建议买核心区域的优质楼盘。为什么过去新区域的新房投资收益可观？那是房地产增量时代，也就是造城时代。几乎所有的新领域都是从0开始的。增量时代的特点是社会起点相对较低。当时新区的低价更受市场欢迎，价格会与时俱进。

但是现在进入了存量时代，新区的经济不会像过去那样，未来的价格空会因为建设成本的增加而逐渐压缩。如果溢价严重，价值不突出，很难突破新区价格的阻力位。目前社会效率日臻完善，优质人口结构将向价值更高的领域集中。从开发商的角度来说，核心区开发房地产的成本比新区低，更容易摊薄成本。在造城的增量时代，开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪是同频的。但现在进入存量时代后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。

从宏观上看，北京目前人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口会集中在核心区。远郊的高楼可以很快建起来，但是人口是个问题！人口是一切经济活动的前提。没有人口，经济就不会繁荣。

望京的主要优势是依托于过去几年互联网行业的高速发展。互联网行业的核心特征是少数赢家财富积累后呈几何级数膨胀，短时间内垄断某一领域。一旦公司成功做大，第一个需求就是在盖楼建造一块廉价的土地，留下核心资产

其次，望京的崛起是2008年北京奥运会，首都机场T3航站楼扩建。位于全国有利位置的望京成为世界了解北京的窗口。同年，北京市发改委发布朝阳崔各庄大望京村环境整治及土地开发项目批复，随后望京成为北京第二个CBD

如今的望京是北京唯一一个产住平衡最好的区。北京很难找到第二个像望京这样的区。行业的发展红利期一旦过去，就没有了。望京的发展历史最早是从一家外企开始，之后是移动互联网的进入，两者无缝对接。20年，两大时代的红利都被吃掉了。这个时间足够一个区彻底发展了。北京除了东西海最贵的学区房是望京。

即使北京有全国最严的限购政策，但望京常年上涨的并不是学区房溢价，足以证明这个小区背后的购买力。朝阳区主要的高科技产业集群一个是国茂，另一个是望京。国茂感觉有点什么都是大杂烩，周边不是高楼就是危房，所以生活氛围显得比较落后。所以房价一直不高；但是望京现在已经比较成熟了，已经从一般的阵营中溢出来了。阿里新总部马上交付，整个区域都有不同档次的楼盘。所以在朝阳，很多刚需改善和最终改革的区域，都会把望京作为首选。整个区域人口结构不错，名校都在这里开了分校，所以望京的教育资源还不错，属于朝阳中上水平。中长期来看，望京空的发展空间还是比较大的，房价天花板比较高；在望京工作，可以选择望京作为首选区域。

3。你可以做DYD/LL3.6

4。哪几种情况会导致房贷审批不通过、虚假材料被曝光、负债过高、不合规、不符合限贷条件？银行没有额度；其他问题都可以解决。

5。可以关注望京的国风京、杜康、澳洲、首开智宇城、姬静沁园。性价比尚可，购买用于投资或自住比较合适。

建议仔细阅读《北京房地产投资的核心逻辑与原则》和《未来五年，孤注一掷换仓，卖空杂板，只留霸板》一文。祝你一切顺利，有问题可以再咨询我。

问:问题:个人信息:现有ZD800+，北京首套房(原套房已出售，现名下无房)。

选房原则:同时考虑投资(跑赢大盘就行)。位置在朝阳公园西门方圆5公里范围内。因为年龄原因，不想借或者借的数额不大。我想选小户型或者两室一厅的。怎么搭配才合适？哪些小区适合？

另外，我已经交了年费。每个问题都要付费吗？

答:答:您好，感谢您的信任。1，800+第一套，我的建议可能和别人不一样。我就只买一套，买核心区的优质盘，只用一张房票吃几个回合，再出来一张房票空，完整的房票。几年后，房子升值可以筹集很多钱。建议一套三居室或两居室的公寓

2、2-3房不建议朝阳公园本地选房和融资。朝阳公园属于北京第一批豪宅的地标区域。好处是人群结构比较纯粹，入住的都是豪宅。所以大户型更受市场欢迎，小户型更老，位置也差不多。靠近朝阳公园的优质板块有大望路、双井、朝青[/S2

可以关注下潮青板块，潮青称之为国贸第二后花园。今天能发展起来，主要是因为有ITC的光。再加上竞争更加激烈，优质社区扎堆。虽然大悦城的风水被诟病多年，但并不影响整个区域的价值。整个区域商圈居住的发达人群普遍比较年轻，可以说是承接国际贸易的最佳刚需板块。房产有高中低三个档次，可以承接不同人群。代表豪宅盘星河湾是当时众多明星追捧的对象，改善盘湾湾，冯润水岸，珠江罗马帝，嘉港改国美第一城，人气一直在京内名列前茅，流动性和回弹力好。可以看到方化翼城的华业玫瑰郡和青年家辉花园，冯润水上西区和石佛营板块

双井是目前北京投资的首选地区之一。双井属于承接国际贸易的最优质板块，最大的优势是弥补了东三环国贸中心以北品质次优、东板块断层等缺陷，被视为朝阳东南部最优质的居住区。因此，有一种说法是，双井被称为国茂的后花园。有高中低三个不同档次的住宅，可以承接朝阳核心区不同群体的购房者，长期不缺乏购买力。目前区域价格不高，后期优质楼盘成长性相对较好。如果投资的话，可以说是一个不错的区域。我们可以关注这个区域的品质，比如R&F城A区和首城国际，都不错。

3。免费

【/s2/】建议仔细阅读Planet Top撰写的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝一切顺利。有问题请再咨询我！

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