本报记者季思敏

在去年多家房企出现债务危机，全国多个房地产项目已经失败或面临失败风险的背景下，今年两会期间再次掀起“取消商品房预售制度”和“实行现房销售”的讨论。

据澎湃新闻(www.thepaper.cn)不完全统计，2022年全国两会期间，民进江西省委副主委吕天喜，江西省住房和城乡建设厅厅长周，，全国政协委员、南通大学校长，全国政协委员、 四川省工商联副主席张建明等多位NPC代表和CPPCC委员都提交了有关商品房预售制度的建议和提案。

多位全国政协委员连续多年提交关于商品房预售制度的提案

据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息，近日，住建部、人民银行、银监会印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，对预售资金监管提出了一些好的政策措施。但是，预售制度的弊端并没有完全解决，中国的房地产业仍然面临着很大的风险。为此，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长吕天喜建议，完善商品房预售管理制度，有效防范房地产市场风险。

在陆天熙看来，商品房预售许可条件不明确，门槛低；预售合同的法律地位不明确；预售资金监管存在制度性缺陷；购房者预付款方式不利于保护购房者权益；房地产开发企业违法成本低是社会反映强烈、亟待解决的突出问题。

和卢天喜一样，全国政协委员、民革安徽省委副主委周也在关注商品房预售问题。据安徽网报道，周已经连续四年提出取消商品房预售制度，出售现房的建议。

周提到，根据专业机构的数据，2021年全国商品房销售6300多万套，但没有交付给购房者。一些开发商的债务已经高达数千亿甚至上万亿，随时有债务危机的风险。

在周看来，目前，我国大部分房地产开发企业已经完成资本积累，具备较强的资金实力和市场竞争力。金融体系和资本市场的发展也为开发商提供了多元化的融资方式，商品房预售制度存在的历史条件不复存在。周认为，如果没有预售制度，实行现房销售，房地产企业的危机就不会涉及购房者，就不会有“保底交房”等问题，更谈不上社会稳定和系统性金融风险。

全国政协委员、南通大学校长石卫东也向全国政协十三届五次会议提交了《关于加强拍卖销售监管，逐步取消拍卖制度的提案》。石卫东建议加强对期房销售的监管，在银行设立专门的监管账户或者由住建部门设立第三方托管机构来管理期房销售保证金，逐步取消分区域拍卖制度。

全国政协委员、四川省工商联副主席张建明认为，中国房地产市场经过20多年的高速发展，原本是为了扶持房企的预售制度政策已经走到了尽头。实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。他认为，房地产是民生问题，中国家庭资产配置的79%由房地产构成。房地产的健康发展对提高人们的生活幸福感具有重要作用。

据封面新闻报道，这是张建明第三次将取消房屋预售制度的提案带到全国人大和全国人大。

商品房预售合同纠纷仍在继续

我国商品房销售主要包括现售商品房和预售商品房两种模式。

商品房现售是指房地产开发企业将已通过竣工验收的商品房出售给买受人，由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房预售，即商品房预售，是指房地产开发企业将在建商品房预先销售给买受人，买受人支付相应定金或房款，并约定在未来将预售的商品房销售给买受人的一种交易形式。

商品房预售是目前我国市场上普遍接受的房屋交易形式，商品房预售制度的实施对促进我国房地产市场的发展具有不可替代的作用。但由于预售的特殊形式和交易标的物的不确定性，交易在实践中容易产生纠纷。

北京盈科(杭州)律师事务所此前提供的数据显示，近十年来，我国以“商品房预售合同纠纷”为由审结的民商事诉讼案件数量翻了一番。从2013年到2017年，平均每年涨幅达到170.88%，2017年诉讼40137起。此后两年，商品房预售带来的合同纠纷只增不减。2020年，全国商品房预售合同纠纷案件数量较2019年有所下降，但案件数量也达到81647件。

预售引发的维权案件也有所增加。中消协发布的《2021年全国消协组织受理投诉情况分析》商品类投诉数据显示，2021年，房屋、建材类投诉33328件，占商品类投诉的3.19%，较2020年增长0.03%。

关于商品房维权案例，官网中消协曾评论称，商品房问题一直是消费调解中的常年问题。开发商的强势地位、房屋建筑行业特有的专业性以及购房合同中诸多合同条款的预设，都导致此类投诉的解决费时费力。

我该怎么办？

那么，针对现行商品房预售制度凸显的问题，有什么对策？取消商品房预售制度可行吗？

对此，陆天熙呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约担保机制，调整购房付款方式，由购房者“一次性全款”改为根据工程进度分期付款。

陆天熙说，建议调整购房款支付方式，改变目前购房人“一次性全款”(含按揭贷款)、监管部门按进度拨付预售资金的模式，改为购房人按工程进度支付的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后， 购房人支付规定比例的首付款，余款根据预售合同进度分期支付，待项目达到竣工交付条件后支付尾款，一定金额转政府监管。 申请银行贷款的，后续按揭款会按照预售合同约定的项目进度逐步发放。

此外，陆天熙建议，尽快修订《城市商品房预售管理办法》。进一步细化和明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛(如多层主体封顶、高层主体结构2/3、超高层主体过半)直至过渡到现房销售。同时，尽快制定《城市商品房预售资金监管办法》，提高房地产开发企业违规使用商品房预售资金的行政处罚标准，增加对金融机构、施工企业、材料供应商配合房地产开发企业违规收取商品房预售资金的违规扣款处罚条款。

张建明提到“欲速则不达”，我们应该留下足够的时间窗口。建议在政策公布和正式实施之间留出一定的时间窗口(如三年)，让相关市场主体做好充分的评估、调整和转型准备，确保新政有序、稳健、高效实施。无论是商品房预售的实施，还是现房销售，维护良好的市场秩序至关重要。特别是在实行预售制度时，开发商应坚持诚信原则，按照合同约定及时交付房屋，趋利避害，维护市场稳定，促进市场平稳健康发展。

张建明建议，在时机成熟时，取消预售制度，全面实施现有的房屋销售制度。对于企业来说，可以促进从“资本”驱动向“运营”驱动的切换。对于地方政府来说，可以摆脱经济对房地产的过度依赖，推动高质量发展。

责任编辑:刘秀浩图片编辑:施佳慧