房地产策划和运营有什么区别(房地产工程与运营)

王子程

2022-04-20 14:09:19

随着房地产行业竞争的日趋激烈，对地产从业人员要求越来越高，其能力模型也发生了一些改变，即使是每天走遍工地的工程人员，也需要具备一些财务知识、运营思维，有利于项目开发提效，有利于项目的降本提质增效。下面结合财务培训简单说一下。

一、本次培训的收获与体验

1、培训机会难得。毕业后再次踏入校园学习的机会极其稀少，因此本人全程参与本次培训、无缺勤。培训的大部分课程都内容生动有趣，并且讲师均引用了实际案例进行深入浅出的讲解，这对提升学员的管理意识、全局意识、财务思维有较为积极的作用。

2、课程内容丰富。以前接触过的财务内容，主要包括回笼、直投、现金流、IRR等基本概念，以及项目测算、盈利规划、经营提报等工作，本次课程是对财务基础知识的系统性梳理以及财务管理工具的高阶应用培训。尽管不同课程中讲述的内容各有侧重，但都提到ROE、战略地图、财务分析体系等重要内容；学员学好、用好这些概念和工具，且建立对项目、公司经营的独特分析体系，可以透过业务本身，进一步提升对公司战略目标、未来发展及管理提升方向的理解与认识，提升决策执行力，更好地促进公司内部业财融合，提高公司核心竞争力。

3、循序渐进。尽管这一系列的培训持续时间较长，师资力量强大，理论水平、工具运用水平也可以在较短时间内有所提升，但财务思维的建立并非一朝一夕，需要在业务和管理实践中逐步积累形成，这可能是培训中最大的挑战。

二、反思与应用

以ROE为例，关于ROE的定义这里不再赘述（考虑到房地产行业营业收入确认的特殊性，这里用销售额替代营业收入）。根据杜邦分析所示，影响ROE的重要因素有销售净利率、资产周转率以及权益乘数，就是“花更少的成本、以更短的时间、赚更多的利润”。

在三道红线的政策背景下，增加有息负债的空间有限，因此权益乘数的作用主要体现在小业主杠杆的使用，它的提升要靠做大预收款，即做大销售额、提升回笼率（销售额为基数）；净利润率主要与销售额、成本、税费相关，表面是价格与单方成本的关系，即增加提高销售价格、控制单方成本及税费，但在新房价格控涨幅、买方市场的市场环境下，销售价格提升空间狭小，因此重点在于抓内部管理，控单方成本；提升周转率，重点是做大销售额、提升资产转化率，即快速将资产转化为销售额。

对于工程人员来说，一般认为，工程快速开发可以提高周转、降低资金占压，节约财务费用，但实际远非仅仅如此。从工程角度看，要实现助力ROE提升，一是控好进度，及时供货、保障货量基数，及时封顶、竣工、提升综合回笼率；二是把控项目品质，提高转化率；三是控好成本，控制变更签证，早收晚支。进度管理方面，保障进度节点的按时达成，并不只是关乎工程管理，而是涉及包括前期报建、设计出图、成本招采、供方管理、工程管理、决策沟通、团队协作等内容。下面对进度管理做简要的分析和思考。

三、改进思路及建议

1. 剖析业务工作，有哪些优化思路；

（1）团队管理上，统一思想，明确目标。公司层面达成战略共识的重要性不言而喻，而一线员工或许了解公司战略，但他们推进工程节点的意义，除了满足战略需求及项目考核外，还可以有其他更为实际（而非虚幻遥远）的理由，比如告诉他们，工期是如何影响经营成果的，提前一个月封顶，可以为公司创造多少利润，可以为公司奖金池增加多少钱等，提升员工的事业心（自驱力）；又如加强基础能力的培训及考试，提高他们的专业能力等。

（2）业务管控上，粗细有度，做好平衡。一是细化进度管控的颗粒度，在进度管理模块中，增加二三级管控节点及精装、园林专项计划，通过预警、推进二三级节点，提高一级、里程碑节点的完成率；二是项目经营分析时，除了反映节点的完成情况，还要分析原因（无论是完成/没完成）；并且除了关注工程本身，还要重视前置条件是否满足，重视开始时间是否满足预期，利于事项预警及协调；三是项目开发过程中，过于强调产品优化、材料价格博弈，带来的工期延误引起的成本增加，可能会超过由此带来的收益，比如因设计、供货价格无法沟通导致竣工前匆忙赶工，供货不及时导致错过市场窗口期，需要做好预判和平衡。四是抢预售的目的要明确，若非为满足任务，有时干得越快，留给后期的隐患越多，片面追求快速开发，项目经营结果反而会受到影响。五是在严控项目超支的同时，也要加快已完工程的结算资料催收，满足条件的尽快结算，避免把工方赶跑，或者在后期被供方牵制无法提速。