01。
市场上有没有位置好、物业好、精装多赠、学校配套、无溢价的楼盘？
这是国庆期间城市方言和一个买家的交流，对方发出这样的问题。原因是在与对方的沟通过程中，成渝已经大致了解了对方的需求和购买力，并相应推荐了观山湖和云岩区的楼盘作为参考。房企是万科和龙湖。
在和城语一起考察了其中一个楼盘项目后，买家觉得该楼盘在很多方面都更符合自己的购房需求，唯一不满意的是该楼盘目前的销售价格存在溢价。
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我们聊了很多。我们对房地产的“溢价”没有达成统一的共识。最后我让买家自己去看看其他楼盘，希望能多谈谈买房和物业的事。可是，对方把我删了。
说一个由来已久的现实问题。贵阳楼市，部分地段较好，品质较好的，有一定溢价，但溢价不一样。但是，如何判断溢价是否值得，很难衡量。
多花点钱，买一个自己满意且有溢价的房产，还是把这个溢价“存起来”，买一个自己不满意的房子，这是很多购房者纠结的问题。
02。
那么，溢出值不值得，首先要明白一个问题。一个楼盘的溢价空是如何产生的，应该如何判断？
目前市场上衡量一套好房子有各种各样的标准，比如板块、地段、配套、品牌、物业、附加值、二手交易、附加值空房、学区价值(本文不讨论学区因素)等等。
综合以上因素，在正常的市场竞争条件下，价格高于市场售价的部分可以称为溢价。一个相同的产品可以比一个竞争产品卖出更高的价格，这叫做产品的溢价能力。
板块、地段、配套是决定房产价值的先天因素。这些因素可以被多个楼盘共享，把其他板块、不同地段、不同配套的楼盘价格拉开。差价是先天的，肉眼无法弥补。这些城市资源的丰富程度，这里就不做过多描述了。
我们直接看楼盘本身的溢价能力。房地产的溢价因素包括品牌、品质、物业和附加值。
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品牌不仅仅是“出名”，每个购房者的第一反应都是大房企。是指在楼盘施工、口碑交付、售后服务中形成的市场共识和口碑评价。
好的品牌不仅仅是原来溢价背后的“高房价”。在品牌价值中，以功能价值为基础，顾客购买需求的基本动机是对产品的功能需求，以满足顾客合理的性价比要求。比如产品设计、实景呈现等。
在功能之上，是品牌的附加值。比如物业服务，社区运营，社区文化等。，这种在买房初期看不见的房产“软实力”能让客户安心，满足他们的心理要求。
品牌形成的最高境界是其独特的情感价值，能够满足顾客的心理共鸣——激情、动感或高贵、辉煌的体验。最好的体现就是楼盘宣传的“圈子”价值。虽然，我不喜欢轻易提起圈子，但良好的邻里氛围是可贵的。
可见的品牌价值可以用价格来衡量，隐藏在品牌背后的无形价值才是最重要的。品牌的力量，无论他们的诉求点倾向于哪个方面，消费者都会下意识地自动为品牌补足各方面的价值。
消费者的购买行为其实是在为这三个方面买单。相信你也看到了，能转化为品质的品牌，在二手房交易中是如此的亮眼。同区域不同价格和品牌溢价是一个明显的分水岭。即使当初房价略高，透支了未来2-5年的房价涨幅，但从长期股市来看，品牌的影响力是突出的。
目前贵阳楼市不乏品牌房企。缺的是能把品牌变成品质的房企。当然，所有房企都跟着市场的“高标准”走是不现实的。毕竟大路朝天，市场需求是多方面的，各家都有自己的细分市场和定位。
03。
最近贵阳有个很流行的口号:贵阳质量联盟。这是华润、中海、龙湖、建发、万科联合发出的“声音”。
程宇想说的是，这个声音来的有点晚，但也来的正是时候。
目前的贵阳楼市，乱象是基本常态。市场火热火热，乱涨价，韭菜割了，交房还是一塌糊涂，维权不断；当市场冷淡时，促销活动减少，以至于一些购房者在等待，期待所有楼盘降价。能交房成了最低要求，降低标准减少分配也忍辱负重。
贵阳品质联盟能为贵阳楼市注入哪些正能量:
第一，促进楼市成熟，品质消费在刚需主导的市场同样重要；
其次，为买家树立“品质”认知导向，让更多买家有清晰的认识和选择；
三、塑造品牌形象、提升知名度、强化品牌转化质量的力量。
在错误的时间做正确的事是需要勇气的，也是自信的表现。“品质不妥协，生活不会和解”，不仅助力贵阳楼市发展，也为贵阳人居品质输入了一种理念。
是时候重新开始了。如今的贵阳楼市，房企需要重新审视自己，一味追求价格战促销，只能走出去。如何应对消费者需求的升级，拿出适合居住的产品才是王道。
04。
买房的时候很难准确踩准某一点。要移动一个天平，仅仅站在中间位置是不可能的。位置好，质量好，物业好...哪里可以找到没有溢价的楼盘？
不要总想着买的房子能在短时间内增值，也不要在短时间内降价。不管什么房子，都是用来住的。现在的人，在大环境的驱使下，认知思维扭曲了。只要他们买房，就应该涨价赚钱。
住宅物业永远是房子的第一要素，这是它最基本的功能。在买房的过程中，建议选择品质更好的房子，因为住得更好就是善待自己。同样，好的房子在未来保值增值的潜力更大，可以为下一次置换提供更好的基石。
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对质量的认知需要时间维度，需要时间沉淀。因为贵阳是一个低能级的城市，好的楼盘不可能遍地开花，置业者只能根据自己的能力择优，从优中选优。想要好的地段，好的楼盘，好的学校，有地铁，没有溢价的楼盘，只能说现实很残酷。
再说一个字。你的房子有功能价值、附加价值、情感价值等很多方面。未来会有多大的货币溢价效应？这涉及到市场环境、品牌竞争等大的因素，甚至涉及到楼盘的物业服务、空跨文化等诸多细节，都会影响到成交价格。
好的房子溢价是否值得，只能在后期的房产、居住、二手房交易中体现，因为舒适居住是时间和细节的综合，成本很难计算。
