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说到强行安排，自然离不开溢价。一般来说，开发商拿地销售的最终目的是前期规划设计阶段的商品价值最大化。

首先说一下溢价的由来。

在下图中，请按降序给出数字1~5所在产品的单价。

排序结果不予公布。

从排序结果中可以得出两点:

第一，不同产品的单价有高有低；第二，同样的产品，在不同的位置，单价有高有低。

为什么？

因为溢价在起作用。

那么到底什么是溢价呢？

溢价，一个金融术语，查了一下网络的解释，无法准确理解其在规划设计中的含义。

因为土地收购中的溢价是本义的延伸。

住宅开发的一个主要原因就是赚钱，体现在规划设计阶段就是为了商品价值最大化。

在计量面积一定的情况下，如何最大化到达价值？

总价值=单价*产品数量(这里的产品数量是指可售面积，一块土地的可售面积是一定的)

答案很明显:提高产品单价。

有两种方法可以提高产品的单价:

首先提高部分产品的单价(大部分开发楼都属于这种)

二、提高整个产品的单价(主要指豪宅)

所以溢价在整个规划设计过程中的体现:提高产品单价。

产品类型

逻辑:层数越少，溢价越高。

根据层数:

1.别墅:在3F下面

2.蝶书:4F

3.房屋:5F~11F

4.次要高度:12F~18F

5.高度:19F~34F

所以从溢价来看的一楼业务高于以上五类。

PS:商业物业的价值也与地段密切相关。

上图从左到右的区别:

一、层数:从低到高

二。家庭数量:从少到多

三。住房率:从高到低

四。隐私:从高到低

在规划设计之前，首先要确定产品类型，所以选择高溢价的产品是可以的。

答案是否定的。

选择产品类型的注意事项:

一、产品配置，与整体定位和目标客户有关。(低相关性)

二。土地使用条件不同，容积率要求不同，溢价最高的产品不代表整体溢价最高。

三。溢价越高，去污越慢(总价越高，客户越少，销售速度越慢)。

四。规划表单。不同的产品会得到不同的规划形式。

这可以解释为什么在强制排放阶段要尝试多种产品和规划形式。

从而筛选出契合度最高的产品:定位、用地限制、容积率密度限制、溢价、去污率等等。(实际项目并不要求所有产品都要试用；因为有些限制比较多，规划的可能性比较小。)

空形态学

空主要从位、组、轴三个方面展开。

一、地点

在上面四个高低分布的总图中，色块区域都是产品在低区的位置，其余都是产品在高区的位置。

低洼地区产品的位置从左到右依次是:全南>东南>中南>西南，基本就是这四个位置。

不同的地点反映不同的价格(溢价)。我应该如何选择职位？

影响房屋位置的两个因素:

a、接近或朝向有利因素

有利因素:自然和人工景观等。

b、避免不利因素

缺点:交通噪音等。

特殊情况:部分地点受有利和不利因素的双重叠加影响，需要综合分析和尝试。

应用:先分析不同区位的价值，再进行总平面布置，使区位布局有理有据。

二。组

分组有很多作用，体现在溢价上，就是区分不同价位段的产品，最大化高溢价产品的价值和身份。

如上图，无论高层区域的位置和布局如何变化，低层区域总是形成自己的群体。

三。轴

轴线有很多作用，体现在溢价上，就是只要轴线出现在规划中，轴线或者轴线的边缘往往就是价值最高的位置。

反之亦然。如果要在绘图中创建具有最高值的区域，请创建一个轴。

家庭系统

户籍制度，与整体规划相比，属于微观层面的规划。

它的价值在于，它是未来车主回家必经的路线，也可能是使用频率最高的流线。

回家的体验增强了，产品的溢价自然可以提高。

地面住宅流线:

入口前院>社区大堂(大门) >入口广场>中央花园>住宅花园>入口大堂。

其中，入口前院和小区大堂(大门)是重中之重。

它的价值在于:小区里的人每天都会路过，小区外的人路过也会在他脑海里留下小区的印象。

重点:入口广场空房间+流线(人流和车流)

(地下家流线:车库入口>地下室车道>地下大堂，对征地和强排阶段的规划基本没有影响，暂不进行。)

房屋类型

这里不讨论户型，讨论规划层面的户型溢价点。

主要从三个方面:分布位置(户型分布)、面积的宽度和数量、赠送。

一、配送地点

这个位置不同于空之间形式中的位置，这里的位置可以理解为户型分布。

首先，在户型本身的对比中，侧盖优于中盖；换个说法，能开窗的侧山墙比不能开窗的要好。

其次，如下图所示，“4”在低区组的位置比“3”好，因为“4”离中央花园更近。

但是“4”的位置是侧山墙对着中央花园，还是比南面直接对着中央花园的位置差。

二。表面宽度和数量

向南宽度的大小和数量:

第一个影响是居住的舒适度。

舒适性的影响自然会影响产品的溢价，反之溢价越广的产品。

第二个影响是策划和安排的难度。

一般朝南的宽度越大，宽度的数量就越多，规划安排的难度就越大。(特殊情节条件除外)

规划难度增加会影响整体的保险费率。(比如高溢价产品数量减少。)

三。赠送

很好理解。比如原来的两居室，送人后变成了三居室，相当于占了便宜，多出的房间面积自然会提高产品溢价。

赠品分为全面积赠品和半面积赠品。

全面积赠送，如装备平台、飘窗、pick 空、露台等。半面积赠送，如阳台。

礼物必须以正确的方式赠送，不能无效空，例如:

礼物pick 空: 需要在pick 空部分后面加一个板子，形成一个房间。(可交付面积大，但规格也严格。投放的范围已经很小了。)

赠送阳台:一种是没有装修的纯阳台，有时候阳台面积会有规范允许的那么大。

另一种是小储藏室与阳台结合(露台或设备平台也可以)，后期改造成完整的房间。

但是礼物是提高容积率，变相增加建筑面积。所以也会增加规划难度和成本。[/s2/]

以上是规划设计四个方面对溢价应用的解读:

你记不了那么多，也不需要全部记住。首先记住最后的步骤。

遇到实际项目，再按步骤操作一遍。多练几个项目你就记住了。

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