现在因为房价太贵，越来越多的人选择购买二手房，在二手房办理过程中会缴纳二手房的契税。众所周知，二手房买卖需要缴纳一定的税费。税和契税能免吗，税和契税谁来交？
网友咨询:二手房税和契税谁交更符合法律规定？
北京隆安(昆明)律师事务所吴必民律师解答:
免税，家庭唯一居住且购买时间超过5年。如果两个条件同时满足，可以免征个人所得税。但是契税不能免。
(1)个人所得税:交易总税率的1%或两次交易差额的20%，由卖方缴纳。征收有两个条件:家庭唯一住房，购买时间五年以上。如果两个条件同时满足，可以免征个人所得税；不满足任何一个条件都要缴纳个人所得税；另外，如果出售的房产是非住宅房产，你在任何情况下都要缴纳个人所得税。
(2)契税:基准税率为3%，优惠税率为1.5%和1%，由买方缴纳，同时规定。
买受人首次购买面积小于90平方米的普通住房的，按总成交金额的1%缴纳；
买受人首次购买面积超过90平方米(含90平方米)的普通住房，支付总交易金额的1.5%；
买受人购买的房产为非普通住宅或非住宅的，按交易总额的3%缴纳。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税纳税义务发生的时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有土地、房屋权属转移合同性质的其他证明的当天。除非双方另有约定，一般情况下，契税由买受人缴纳。如果房产证是开发商办的，购房者交给开发商，开发商交给物业管理中心。自行办理房产证的，购房者直接到产权登记管理中心缴纳契税。
吴必民律师分析:
根据我国有关房屋税收的法律法规和规范性文件，二手房过户需要缴纳的税费如下:
1.营业税
根据《营业税暂行条例》规定，个人转让住房，按照“不动产销售”税目征收营业税，税率为5%。根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，按照销售收入与住房购买价款的差额征收营业税；个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件:住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米(含)以下，实际成交价格在同级别土地上房屋均价的1.2倍以下。同时，不符合上述条件的为非普通住房。
2.印花税和土地增值税
自2008年11月1日起，对个人出售或购买住房暂免征收印花税，对个人出售住房暂免征收土地增值税。
3.个人所得税
转让二手房，要缴纳个人所得税。应纳税所得额为转让所得扣除财产原值和合理费用后的余额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入是实际交易价格。
4.附加税费
卖方转让二手房时，应以应缴纳的营业税为计税(费)依据，适用的税(费)率如下:
(1)、城市维护建设税在市区按7%，在县城和建制镇按5%，不在市区、县城或建制镇的，税率为1%；
(2)教育费附加按3%的税率征收；
(3)地方教育附加按2%的比例计征；城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加与营业税一并免征。
根据《营业税暂行条例》规定，个人转让的住房，应按照不动产的有关规定办理，按5%的税率征收营业税。根据个人购房年限的不同，征收营业税的标准也不同，主要以5年为限。如果不满五年，营业税将全额征收。五年以上的非普通住房，按照该住房当年销售收入与购买价格的差额征收营业税；对普通住房，免征营业税。
吴必民，律师，毕业于云南大学法学院，以高分通过司法考试，北京市隆安(昆明)律师事务所合伙人。执业以来，以当事人利益为中心的执业理念，成功处理数百起纠纷。
