大家都知道，买房是个你情我愿的事情，犹豫不决、讨价还价都很正常，可一旦签订了房屋买卖合同，受合同约束，就不能轻易反悔了。
但如果买家坚持反悔，房主应当怎样维护自己的合法权益呢？圣伟律师通过亲办案例，为您解答。
家住北京朝阳区的宋先生为了解决将来孩子的上学问题，想要在海淀区买一套学区房，通过多次走访比较，最终选择了李女士名下的一套两居室，商定购房价格近800万元。
2017年3月5日，两人通过中介签订了《商品房买卖合同》，约定次日交付20万元定金，并于3月28日前交付第二笔定金80万元，于4月31日前以第三方担保方式支付第一笔首付款100万元，第二笔首付款288万元于权属转移登记前5日支付。另外，双方还约定于4月6日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于7月6日前办理房屋所有权转移登记。关于违约情形，合同中有详细列举，如违约，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金。
宋先生按照约定，准时将20万元的定金交付给了李女士，可第二笔定金却迟迟没有交付。3月24日，李女士收到宋先生发来短信，内容大意为：“非常抱歉，因为北京317新政的出台，提高了首付比例，我至少要多交110万余元的首付款，确实已经无力购买，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，我是可以解除买卖合同并要求返还定金，所以，现在通知您解除前述房屋的买卖合同及相关协议，请您返还定金，希望咱们互相理解。”
小贴士
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定：居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
李女士之所以选择卖房，是为了归还一笔大额到期债务，这件事情宋先生也是知情的，如果这时候解除合同，不仅会影响到李女士归还债款，还会给她增加较大的利息负担。另外，李女士认为，就算解除合同，宋先生作为违约方，也应当支付违约金，而不是如其所说，要求李女士返还定金。
于是，4月4日，李女士通过中介告知宋先生，她不同意解除合同，怎料宋先生一纸诉状将她诉至法院。宋先生不仅请求法院判处解除合同，还要求李女士返还定金，并按照银行同期贷款利率支付资金占用费，且承担诉讼费用。
欺人太甚！李女士在这种情况下，找到了北京圣伟律师事务所秦凤伟律师和韩荣律师，希望通过专业力量，帮助自己维护合法权益。
秦律师和韩律师详细的了解了事情的前因后果，并对北京317新政做了深入研究，在对宋先生提供的证据进行透彻地分析后发现，宋先生及其爱人在与李女士签订购房合同之前，并无任何贷款记录，而在合同签订之后，紧接着在海南又购买了一套价值830余万元的房子，并进行了商业贷款。由于海南购房的违约成本（每日5%的违约金）高于北京购房的违约成本，宋先生在完全具备履约能力的情况下，选择了履行海南购房合同的义务，却假借北京317新政要与李女士解除合同。
宋先生海南购房时间轴
在证据收集完成后，秦律师和韩律师建议李女士反诉宋先生，请求法院判决解除合同，并要求宋先生支付违约金，最终获得法院的支持。
法院认为，本案的争议焦点为：1、北京317政策的实施对宋先生的履约能力是否产生实质性影响；2、宋先生是否享有合同解除权利。
法院经审理查明，在涉案房屋买卖合同约定的办理购房贷款手续期间，宋先生夫妻二人当时并未有购房贷款记录，而且宋先生在合同签订后并未实际办理贷款申请手续，不能确定贷款是否获批。另外，宋先生在购买涉案房屋的同时购买了海南房屋，在新政出台后，宋先生曾为海南房屋支付了151万余元购房款，而涉案房屋即使受新政影响增加的首付款仅110余万元，可见宋先生仍有能力支付涉案房屋首付款。综上，宋先生并不享有合同解除权，宋先生以受到新政影响无力负担首付款为由主张解除合同，法院不予支持。
由于李女士亦表示要求解除合同，双方解除合同的意思表示一致，可以解除合同。合同无法继续履行的责任在于宋先生，因此对于李女士要求宋先生承担违约金之反诉请求，法院予以支持。结合本案的实际情况、宋先生的过错程度、李女士的实际损失等因素，法院酌情判定违约金额为40万元，宋先生已支付的定金20万元折抵部分违约金，故宋先生需再向李女士支付违约金20万元。
综上所述，法院判决：一、解除两人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；宋先生于判决生效后十日内向李女士支付违约金人民币20万元。
宋先生不服判决，后又上诉并申请再审，均被法院驳回。
秦凤伟律师
秦凤伟律师
北京圣伟律师事务所执行主任
法学硕士（民商法专业）
公共管理学博士（土地资源管理专业房地产方向）
高级经济师、高级房地产策划师
北京老龄法律研究会分会副会长
中房商学院高级顾问、客座教授
擅长领域：
土地、建设工程与房地产
韩荣律师
韩荣律师
北京圣伟律师事务所合伙人
所监督委员会主任
1999年至今执业近20年
擅长领域：
建筑工程法律及民事、商事诉讼业务
