中山市新型产业用地管理办法（2022版）
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为进一步支持新型产业发展，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进土地节约集约利用，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）等文件精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地”并标明为“新型产业用地”。
第三条 新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、符合新型产业项目环保要求的生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套服务设施。
产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套服务设施包括生产服务、行政办公、车位车库及生活服务设施（可作为办公、食堂、宿舍或小型商业使用）等。
第四条 新型产业项目用地面积应大于30亩（含），小于300亩（含），并且应为同一开发建设主体。
第二章 规划及选址要求
第五条 新型产业用地布局应遵循以下原则：
（一）应符合城市国土空间总体规划、控制性详细规划、产业规划等相关规划要求。
（二）应布局于交通便捷、配套完善的重大发展平台、重点发展区域、轨道交通站点周边等区域。
（三）属国有工业用地通过“三旧”改造转为新型产业用地（下称“三旧”改造的“工改M0”）的，还应符合“三旧”改造规划等相关要求，并以控规调整或片区单元策划方式组织项目可研论证。
第六条 新型产业项目选址范围如下：
（一）火炬开发区（含民众街道的民众创新园）、翠亨新区（不含南朗街道）、岐江新城范围选取试点，其中翠亨新区马鞍岛范围依规划可允许已出让工业用地转为新型产业用地。
（二）其余镇街原则上可布设1个项目，且应为“三旧”改造的“工改M0”或因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地。
市自然资源主管部门（下称市自然资源局）负责指导新型产业用地布局并参与各镇街组织编制的新型产业项目选址论证报告的评审。
第三章 准入认定
第七条 新型产业项目应满足以下准入条件，准入条件应纳入项目履约监管合同。
（一）开发主体或法人应无不良信用记录，对被列入经营异常名录、严重违法企业名单、相关主管部门认定有失信行为的企业依法予以禁入。
（二）国家、省、市在产业导向、产业政策、控制指标等方面对新型产业有具体规定的，准入要求不得低于已有规定。
（三）新型产业项目经济指标应符合市招商引资工作指挥部制定的相关政策要求。
（四）根据项目情况，市政府设定的其他要求。
第八条 新型产业项目实行产业准入认定制度。由区管委会、街道办事处、镇人民政府（下称镇街政府）提出申请，由市招商引资工作指挥部（下称指挥部）办公室按照《中山市招商引资意向供地项目（产业类）准入及审议工作规则（修订）》有关规定，审定准入主体资格、项目选址、产业类型、项目技术经济指标等内容并出具产业准入认定意见。
第九条 新型产业用地项目用房的受让方必须是在中国境内合法注册的法人单位，符合新型产业项目准入条件，持有效的产业准入认定意见，受让方购买配套服务设施用房建筑面积占配套服务设施总建筑面积的百分比原则上与其所购买产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比相同，项目有实际需求时，经属地镇街审核认可并签订履约监管协议后，该比例可适当放宽，但购买的配套服务设施用房建筑面积与购买的产业用房建筑面积比值不得大于1:1。
第四章 规划管理
第十条 新型产业项目应整体办理规划设计方案审查。产业用房与配套服务设施用房应同步办理规划许可审批、规划条件核实手续。用地大于150亩（含150亩）的新型产业项目在统一规划的前提下可分期建设，分期最多不超过三期，每期用地面积不少于40亩。（属三旧改造的“工改M0”项目用地规模大于75亩可分期建设，首期用地面积不应小于40亩。）
第十一条 新型产业用地控制指标控制要求：容积率3.5至6.0(其中产业用房折算容积率不得低于3.0）；建筑密度不超过40%；绿地率10%至20%，建筑高度小于200米（其中，建筑高度大于150米的项目须按照国家相关政策要求开展专题论证并逐级报审）；配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%，其中配套宿舍不超过项目总计容建筑面积的20%。具体指标应纳入项目所在片区的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划。
第十二条 项目设计方案应符合消防、建筑等国家和地方法律法规规范等有关要求。产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；各类用房均应按照公建化立面进行设计，并与城市整体景观风貌相协调。宿舍部分应独立设置，其它配套服务设施用房与产业用房也应尽量分开设置，并确保同一幢建筑物内设置的功能用途符合技术标准和相关法律法规要求。开发主体自持的配套服务设施用房中可参照省物业管理条例要求设置满足使用需求的物业管理用房。
第十三条 在办理规划许可审批及规划条件核实时，均应明确新型产业项目中产业用房和配套服务设施的产权单元，并分别注明自持及可转让的产权单元位置、面积等。
新型产业项目需转让的，开发主体自持产业用房的建筑面积占转让前产业用房确权登记（扣除提供给政府部分）的建筑面积比例不得低于51%，自持时间不少于15年。
新型产业项目配套服务设施的中小型商业、食堂等用房须由开发主体自持，不得分割转让。（规划许可审批及规划条件核实中明确标注“中小型商业、食堂等用房”）
（一）产业用房按幢为产权单元分割的，每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米；按层或间为产权单元分割的，每个基本单元的建筑面积不得少于300平方米。（满足消防要求的前提下，每层可设置多个产权单元）
（二）新型产业项目配套服务设施中，+员工集体宿舍每间建筑面积不大于60平方米，单元式宿舍的每间建筑面积不大于150平方米且占宿舍总建筑面积的比例不大于50%；新型产业项目配套服务设施的宿舍用房应按照其相应的宿舍及住宅的国家建筑设计防火规范及日照要求进行设计。宿舍楼允许统一设置管道燃气，需依法依规办理消防设计审查、消防验收或消防备案手续后实施。
（三）新型产业项目按照“产业用房0.8个/100平方米计容建筑面积，配套服务设施1.0个/100平方米配套设施用房计容建筑面积”的标准配套当量小汽车车位，不鼓励采用机械停车方式。若因用地或地质条件等因素限制需设置部分机械停车位的，机械停车位不应超出应配建停车位的10%。新型产业项目配建车位总量30%由开发主体自持，不得转让，开发主体可以租赁的形式保证受让方的配套使用。
第五章 供地方式
第十四条 新增新型产业用地须采取公开方式出让；“三旧”改造的“工改M0”和已出让工业用地转为新型产业用地的，可采取协议方式出让。
第十五条 新增新型产业用地、“三旧”改造的“工改M0”和已出让工业用地转为新型产业用地的流程均按照中山市国有建设用地管理办法执行。
第十六条 出让合同应明确规划条件、产业类型、建设周期、配套公益公建项目等内容，涉及分割转让的还需要明确分割转让前提条件、分割转让比例等内容。
项目履约监管合同由项目属地镇街审核，应经指挥部办公室审议，内容包括产业导向、节能环保、经济指标、违约责任等相关条款。
第十七条 新增新型产业用地和“三旧”改造的“工改M0”按最高年限50年出让；已出让工业用地转为新型产业用地的，按照原工业用地剩余出让年限确定，属于总部经济或须支持的优质项目报土委会研究补缴出让金后可适当延长土地使用年限，但延长后土地最高使用年限不得超过50年。
第十八条 新增新型产业用地出让起始价应经市土地管理委员会集体决策报市人民政府批准后确定，原则上按照商业服务业用地市场评估价的35%确定（经指挥部认定属于总部经济需要支持的产业项目，报经土委会审议同意后可下调至25%），但不得低于工业用地基准级别地价。
“三旧”改造的“工改M0”市场评估价按照《中山市城市更新局关于印发中山市城市更新项目土地出让价款计收规则的通知》（中山更新规字【2020】1号）执行。
已出让工业用地转为新型产业用地的，新型产业用地市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定，但不得低于工业用地级别基准地价；开发主体须按新型产业用地与工业用地的现市场评估价差额补缴土地价款。
第十九条 新型产业项目按以下原则无偿移交公益性用地或产业用房。
（一）“三旧”改造的“工改M0”项目，须按城乡规划要求将不低于土地总面积15%且不小于3000平方米的土地无偿移交政府；按上述比例计算无偿移交的土地面积小于3000平方米的，应无偿移交给政府不少于改造项目总计容建筑面积10%的产业用房建筑面积。须无偿移交政府给政府的净建设用地应在该“工改M0”项目协议出让时明确并单独办理土地的不动产登记手续。
（二）已出让工业用地转为新型产业用地的项目，需按项目总计容建筑面积的10%提供产业用房，该部分产业用房归市级政府所有。
（三）翠亨新区的新型产业项目及“三旧”改造的“工改M0”项目配套设施应优先考虑设置教育及文化设施。
第六章 不动产登记
第二十条 市自然资源局办理新型产业项目用地不动产登记时，土地用途登记为“工业用地”，并在不动产登记簿及不动产权证书上标明“新型产业用地”等字样。
第二十一条 新型产业项目用房允许按幢、层、间等固定界限为基本单元办理不动产登记。
（一）新型产业项目自持及可转让部分，在首次登记时按照规划许可审批及规划条件核实明确的单元及面积办理登记，并在不动产登记簿及不动产权证书上依情况注明“新型产业项目自持用房”、“新型产业项目可转让用房”等字样。
（二）新型产业项目用房的土地使用权按共同共有登记；
（三）新型产业项目范围内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房属业主共有。
（四）申请新型产业项目用房首次登记的，应提交下列材料：
1、不动产登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、建设工程符合规划的材料（应符合本办法第十三条的要求）；
5、房屋已经竣工的材料；
6、房地产调查或者测绘报告；
7、项目用地范围内所有属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等确认材料。
第二十二条 可转让的新型产业项目用房需办理转移登记的，应由当事人双方共同申请，并提交下列材料：
1、不动产登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、经项目属地镇街政府确认的买卖合同或作价入股协议等证明不动产转移的材料；
5、受让方与项目属地镇街政府签订的项目履约监管合同；
6、税费缴纳凭证等资料。
在办理转移登记时，在不动产登记簿及不动产权证书上注明“新型产业项目受让所得，符合政策规定方可再次转让”的字样。所有配套设施用房均必须与相应的产业用房共同转让，不得单独转让，并且应在不动产登记簿及不动产权证书上注明“新型产业项目中不动产权证书为XXXXXX产业用房的配套设施用房，不得单独转让”的字样。
再次转让新型产业项目用房需办理转移登记的，参照本条规定执行。
第七章 履约管理
第二十三条 履约监管合同由项目所在镇街政府与开发主体或受让方签订，并对执行情况进行监管。
第二十四条 项目所在的镇街政府应按照履约监管合同要求进行监管，并将履约情况报指挥部办公室备案。
第二十五条 对不符合履约监管合同要求的项目，责令开发主体限期整改，整改期限不超过履约期届满之日起一年。
第二十六条 开发主体违反土地出让合同和履约监管合同的，政府收回土地，依法处置。
开发主体有义务向受让方明示房屋的规划用途、土地出让年限、契税、公共维修基金、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知受让方应严格按照规划用途经营使用、不得擅自改变用途以及办理不动产权证书的具体前提条件，并在转让合同中明确约定。
第二十七条 新型产业项目用房自持部分自办理不动产首次登记之日起15年内不得转让。
新型产业项目用房非自持部分自办理不动产首次转移登记之日起2年内不得再次转让；届满2年未满5年的新型产业项目用房再次转让的，优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原销售价格进行回购。原开发主体、政府及其新型产业项目用房管理主体放弃回购的，方可在市场上进行转让。
第二十八条 新型产业项目用房在市场上进行转让的，应将增值收益按照20%的比例上缴市政府。
第二十九条 开发主体应制定新型产业用地项目运营管理制度并加强对入驻企业的日常监管，包括：
（一）协助镇街政府和相关部门建立入驻企业档案，对入驻企业统一进行登记，定期统计整理入驻企业的产业、产值、R&D投入、知识产权、综合能耗等数据情况，并定期报镇街招商部门备案。同时履行对入驻企业的监管责任，落实好安全生产、防疫等对公众利益由重大影响的管控制度和措施。
（二）严格监管入驻企业对项目用房的使用，严禁入驻企业擅自转租、转售、改变项目用房原有使用功能、违法加建改建等行为，一经发现，应责成入驻企业限期整改，逾期不改的，应通知并配合属地政府进行查处、处罚或拆除。
第三十条 项目所在的镇街政府作为监管主体，应加强对新型产业用地项目的日常巡查，按照约定条款对开发主体和入驻企业的生产经营活动进行监管；市有关职能部门应根据各自职能对新型产业用地项目进行指导和监督。
第八章 附 则
第三十一条 有效期至2024年6月26日（原管理办法于2019年6月27日发布，有效期五年。本管理办法出台原管理办法和操作指引即废止）。新出让项目按此管理办法执行，已出让或在建项目按原出让合同执行，其中未明确事项参照本办法处理。
