近年来，物业管理行业受益于轻资产的商业模式，资产收益率一直维持较高水平，而物管行业中的“商管”赛道优势表现尤为突出，因此颇受资本市场的青睐。放眼港股市场，商管公司屈指可数，其中，星盛商业(6668.HK)，作为唯一一家100%纯商业物业运营服务公司，自今年初上市以来就备受关注。

8月25日晚间，星盛商业发布2021年上半年财报。财报数据显示，星盛商业继续延续此前持续高增长、高利润率、强拓展能力的发展势头，之前的市场投资逻辑得到了业绩印证。值得一提的是，在业绩公布后次日公司公告，非执行董事黄德安于公开市场上增持50万股公司股份，总代价约为204.4万港元。资料显示，黄德安现任星盛商业关联方星河控股集团常务副总裁，可见这一增持动作向市场释放了积极信号，侧面证明了关联方集团对于公司长期价值的信心。值得投资者进一步深入研究和长期关注。

业绩亮点：高增长、高利润率、强拓展能力

细看星盛商业的上半年财报数据，可以发现其有三大突出亮点：

一是营收利润都呈现高增长态势。数据显示，公司上半年营业收入2.57亿元，同比增长27.8%；毛利润1.46亿元，同比增长29.2%；归母净利润0.83亿元，同比增长43.0%，体现出了物业管理赛道优秀的成长性。

二是维持了较高的利润率水平。数据显示，公司上半年毛利率56.7%，同比上升0.7个百分点；归母净利率32.3%，同比上升3.5个百分点。报告期间，公司加强成本控制，降费增效，成果明显，费用率12.0%，同比下降1.7个百分点。

三是呈现出了强大的业务拓展能力。数据显示，上半年公司商管业务的合约面积达到348万平方米，加咨询项目面积达到440万平方米；第三方面积占比61.9%，业务市场化能力居行业领先水平；出租率高达94.7%，已经达到全国TOP5的平均值水平。报告期间，公司凭借强大的业务能力，不断拓展商业版图，立足大湾区，走向全国市场。

以上数据情况说明，星盛商业正处于高速发展阶段，其主业优势突出，具有很强的市场竞争力，且星盛商业是目前港股市场唯一一家纯粹的商管公司，具有一定的稀缺性。

业务拓展和运营管理是高成长要素

星盛商业自2021年1月26日在港交所上市以来，股价表现强劲，近期由于整个市场环境的变化出现一定回落，但从业绩数据来看，星盛商业依然是一家不折不扣的高成长性公司。

星盛商业为什么能够保持如此强劲的高成长呢？

笔者认为，首先有别于传统物管公司，星盛商业的业务构成中完全没有涉及住宅、写字楼、公建等物业管理服务，它的业务只聚焦于物管赛道中利润最为丰厚的部分——购物中心运营，因此星盛商业从商业模式上已经具有相当优势。

其次，星盛商业受益于关联方星河控股的支持，多年来深耕大湾区市场，在这一中国核心商业地域具有极强的主场优势，这是其他商管企业难以比拟的。

星河控股实力雄厚，为星盛商业持续增长提供了的良好保障。星河控股成立于1988年，旗下拥有地产、产业、金融等多个业务板块。凭借多年稳健经营、高质量发展，2021年7月，星河控股旗下星河(集团)有限公司荣获AAA主体信用评级，评级展望稳定。充分体现了其在财务健康度、抗风险能力和发展前景上的巨大优势。据悉，截至目前，星河控股及其关联方的土地储备达到4000万平方米，其中400万平方米为商业用地，主要位于大湾区核心城市，将陆续交予星盛商业运营。

星盛商业的发展可以追溯至2004年，经过近20年的发展，公司形成了强大的综合运营实力及良好的品牌优势，其项目涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家居购物中心等多种商业地产形态。

目前，星盛商业的在管购物中心数量居深圳第一、粤港澳大湾区第四；在2021年中国商业地产运营前十强企业第七位；在2021年中国商业地产百强企业中排名第十三位，是大湾区商管赛道头部企业。

第三，星盛商业的业务拓展能力极强，这是其高成长性的关键因素之一。

截至2020年底，星盛商业合约管理面积为328万平方米，其中62%来源于第三方；而截至2021年6月底，公司的合约面积达到348万平方米，其中第三方开发商项目占比保持在62%。

财报显示，截至2021年6月30日，公司服务69个项目，其中在大湾区的项目44个，长三角地区的项目10个，华中地区的项目4个，其他地区项目11个。公司商业版图覆盖中国24个城市，包括深圳、广州、上海、厦门、天津、南京、成都、长沙、南昌等多个核心城市。

2021年2月，星盛商业签约山东日照星河iCO项目，合约面积约5.7万平方米；6月，又拿下厦门星河COCO Park项目，合约面积约7.4万平方米，这两个项目预计将于2023年开业。8月，再下一城，获取广州健康港项目，合约面积约11.6万平方米，该项目预计将于2022年开业。相信随着第三方业务的不断开拓，星盛商业的发展势头将会越来越好。

第四，运营能力是星盛商业的核心竞争力。

在不断拓展业务的同时，星盛商业的存量项目，通过精细化运营和不断迭代升级，也持续焕发新的增长动力。以福田星河COCO Park为例，项目于2006年开业，是国内第一批购物中心，也是全国首个公园情景式购物中心。2017-2020年，星盛商业对福田COCO Park进行不闭店升级改造，通过分区改造，建筑升级与品牌迭代同步推进，在最大程度上保障了改造期间的销售额和客流量。数据显示，2021年6月底福田COCOPark出租率达到99.4%；2021年上半年销售额达9.3亿元，较2019年同期增长10.7%，展现出全新增长活力。

福田项目的成功迭代，为星盛商业积累了宝贵的存量项目改造经验，有利于构建更加完备的项目培育体系。纵览星盛商业在营项目，目前大部分处于成长期，有理由相信未来存量项目将为公司业绩增长持续贡献动力。

总体上看，星盛商业2019年和2020年的平均出租率分别为95.6%、94.3%，2021年上半年，较2020年提升至94.7%，与全国TOP5商管企业持平。此外，根据中国指数研究院的数据，在同等选址的情况下，星盛商业的租金水平要高于周边竞品，印证了公司强大的运营能力带来的品牌溢价能力。

结语

2021年8月11日，国家商务部发布《城市商圈建设指南(征求意见稿)》，肯定了城市商圈的社会意义和经济意义，也对城市商圈未来的发展给予了指引。这份文件的出台将对整个商业物业管理行业的发展起到极大的推动作用。

当下我们看到，一方面，由于缺乏专业管理能力和项目经验积累，许多开发商手中的自持购物中心都成了低效资产，而另一方面，全国购物中心的面积每年都在递增。目前，业内预计2023年全国购物中心面积将达到6.5亿平方米，而商业运营的市场集中度仍然非常低，TOP5商业运营商的市占率仅有11%。

这是一组蕴藏着巨大商机的数字，它表明商管赛道有着远大的前景。

星盛商业是目前港股市场中最纯正的商管公司，不仅有着优秀的历史业绩，而且无论是业务拓展能力，还是项目运营能力，都是业界翘楚。毫无疑问，星盛商业，未来可期，也给资本市场带来了丰富的想象空间。

本文源自格隆汇