1.项目目标

确定济南房地产市场分布状态

确定项目的竞争对手:竞争开发商;竞争楼盘

确定特定房地产的目标消费者

确定特定楼盘的营销策略

2.项目调研方法体系

3.房地产市场分析

3.1济南市区域划分

地理位置划分：为了便于研究和分析，根据不同地理位置的政治、文化、经济和自然环境的差异将济南房地产市场划分为地理上的十大区域：中部、东部、远东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和东北部。

对于特定区域应当考虑服务圈的方法来考查区域特征。

3.1济南市区域特点

中部：尽享都市繁华的地区

东部：传统的科技、文教中心

远东：广阔的、有希望的田野

东南：山景富贵人家

南部：尽享阳光和雨露的地方

西南：富有朝气的地方

西部：一个要等待春天的地方

西北：可以安静生活和休憩的地方

北部：曙光初见的地方

东北：春天就要到来

3.2汇统一期项目分析

主体指标确定：

年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性以及主体对住宅的需求（包括住宅面积、户型、楼体设计、房价、付款方式等）

客体指标确定:

地段、价位、户形设置、项目规模、项目定位、房地产开发商、小区环境（自然环境、人文环境、交通环境、商业环境）、销售情况。

确定方法：

直观判断；频率分析；交叉分析；聚类分析；判别分析；专家访谈

分析结果：

通过主体指标分析确定目标客户群

通过客体指标分析确定房地产市场状况，包括竞争对手基本情况、同类楼盘基本情况、楼盘竞争点等

4.房地产市场细分

目的：为房地产市场假设定位研究提供一个合理的选择空间

途径：通过二维分析对房地产市场主客体基本特征进行组合。

方法：聚类分析；判别分析；专家访谈；二手资料收集

指标选取：主体指标（消费者指标）：年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性

客体指标 （房地产指标）：地理位置、楼盘质素、楼盘价位、品牌形象、销售服务、物业管理。

房地产指标分类

消费者指标分类

5.项目运营模式假设

目标消费群体假设

汇统二期项目定位假设

项目营销模式的假设

项目宣传方式的假设

6.项目定位测试

项目定位测试程序

目标消费群体假设测试

汇统二期项目定位假设测试

项目营销模式的假设测试

项目宣传方式的假设测试

项目定位测试执行方式

7.市场调查

7.1消费者调查

调查目的

了解消费者对位置、小区环境、小区规模、建筑风格、户型、功能定位、价格、付款方式等需求。

调查内容

消费者需求调查：需求面积、需求户形、支付能力、消费者特征（年龄、职业、收入、家庭构成等）以及影响消费因素

企业形象与品牌研究

广告受众率、媒体接触状况与广告效果评估

消费行为调查：消费行为、模式与态度

7.2调查方法

问卷调查

专家访谈

座谈会调查

7.3竞争者调查

竞争对手调查：

主要针对阳光100、世纪阳光、怡心苑等。 了解竞争对手的企业性质、企业规模，隶属关系、管理人员人数、销售人员人数、年度广告支出计划。

调查内容：

竞争楼盘的位置、规模、开发计划、项目规划；户型、价格、付款方式、物业管理以及销售情况等。

调查方法：

资料收集、实地考察、专家访谈

抽样设计、样本量计算

8.项目控制体系

项目时间控制

调查质量控制（待项目确定后提供详细的质量控制报告）

9.项目组织结构

10.项目费用预算