山西综改区产业新城

随着开发区市场化进程的快速推进，各园区的建设、投资、开发、运营、服务等市场化公司纷纷成立，已有的公司也在转型升级，无论是新建的还是老的、也无论叫什么公司名称，其承担的都是开发区市场化转型中的的市场化职能。

之所以说它特殊，是因为它与完全市场化的公司还是有所区别的。其一，服务的范围首先必须是开发区内部，而不能“挑肥捡廋”的选择市场；其二，主营业务首先是满足开发区内业务需求，而不能“自由选择”；其三，虽为市场化主体，但要受开发区的领导和指挥；其四，既然是公司，利润是维持运转的基础，但当地政府政府或管委会是其特定的最大客户，短期内不一定能盈利。

那到底该如何起步呢？目前成功的园区运营公司也不在少数，上市企业也有35家左右。这些公司基本都是以土地收储、产业地产的开发与运营为基础，再进一步扩大到投资、服务等领域的。而如今新设立的这些园区公司是否还必须经历这个“原始积累”的过程呢？还是可以轻装上阵，直接以运营和服务为基础业务呢？这个问题可能需要根据各自园区的具体情况来具体确定了。

对于各类基础设施已经非常完善、产业已经成熟、空间已经饱和、对外部资金的需求也不迫切的园区，那么它最大的需求是园区服务的升级、智能化的建设、产业的外溢等专业的、高级化的、技术方面的需求。那么运营公司完全可以是轻资产化的，以服务和运营为主的专业性、技术型、服务型公司。

而对于一些基础设施落后的、资金匮乏的园区，最头疼的问题是是资金和项目问题，而作为园区运营公司最基本的任务是解决资金、建设和招商问题，其他的都可以靠后。那么，这类型的园区公司就要经历“资源资产化、资产资本化”这个过程，否则将无法生存。而现阶段，这个“资源变现”的过程也是异常艰难的，社会化资本参与度不高，政府财政资金又难以支撑庞大的需求缺口，大多数时候只能靠各类国有资金（国企、基金、国资、发债等）凑来凑去。这个情况，平台公司前期的正常运转就比较困难，没有收益和利润支撑，不符合公司化发展逻辑。

中小规模开发区平台公司首要任务是解决资产变现的问题，那么首先要有优质资产。开发区新设平台公司的第一件事情就是盘点园区所属资产并完成划转。