每年年底都是总结与展望的时刻。日前，COOC中海商务2019年峰会：时代-未来-洞见 城市运营与未来空间”在深圳市当代艺术与城市规划馆召开。它不仅是企业的一次盛会，同时也是国内外行业专家分享一年来市场信息、动态、心得与共绘未来蓝图的盛会。

接下来，我们将为大家每天呈现一位重磅嘉宾的演讲内容，共同分享行业的顶尖智慧。

全国商业地产工作委员会会长王永平先生作为行业顶尖专家，在峰会上以“写字楼行业进入“三管”新时代——物管 运管 资管”为主题拉开专家分享环节序幕。

商办写字楼是商业地产里的很重要的一个组成部分。但是过去长期以来我们谈商办写字楼的管理，很多人认为就是一个物业管理，觉得没那么多学问，也没有这么多可做文章的空间。其实商办行业里也有很多学问，管理提升的空间。尤其是商办企业的管理将如何给物业、给企业、给城市创造更大的价值。

那么商办行业的运营管理，到底应该做些什么？

首先是标准化的运营，商业与住宅的管理有很大的不同，如果住宅是西餐的话，西餐就是标准化。商业地产就是中餐，但不是简单的标准化，团队的拿捏很重要。

核心地段的物业中商业比一般的物业更容易抗跌，但不是绝对等同于完全的抗跌。所以COOC中海商务有个理念我很赞同，优质楼宇重新定义地段，它比地段本身还要重要，或者说好的运营管理可以对地段起到一个调整和一个纠偏的作用。

在整个商业地产的转型大背景下。政府开始提出一个新的概念——楼宇经济，从开发主导到内容主导，强调物业产生的价值，这需要运营管理的力量。

从另一个角度而言，目前国家楼宇等级的评定标准，更看重世界500强企业入驻的占比，楼宇的税收贡献，楼宇的产业的领先性，对地方政府的经济是否具有重要的引领作用，这也是对楼宇经济的一个全新的定义和解释，而这也需要运营管理的力量。

第二是通过合理安排入驻租户，形成高效运营：

中国商业地产的投资过程有泡沫化，这种泡沫过去的衡量标准是看人均商业面积，但是这样简单的以数量面积去判定是不科学不合理的。应该分析楼宇有效利用率，如果每个写字楼里都有优质企业入驻，每个商场里面都有优质租户在经营，那它就不是泡沫，而是合理的。

因此我们可以看到政府、市场对商业地产的评价标准正在发生变化，商业楼宇的管理应该与时俱进，随着市场的导向而发生改变。

其中最重要的方向就是不断的升级楼宇，升级有三个必经的过程，最早的阶段是物管时代，后来演变到运管时代，现在要迈向最高的资管阶段。

物管时代是现阶段很多中低端写字楼实际的水平——以物业管理水平为最高限，一个细节做不好会带来较差的客户体验。第二层级的运管时代，运营可以创造价值，写字楼的管理可以借鉴商场，要有租户组合，有大租户，小租户，长租户，短租户的租户分级，甚至还要形成产业链。还需要有些创新的服务比如联合办公的公共空间，共享前台、共享会议室、共享的律师、法务服务等类似的配套商业。

第三是，通往资管时代的运营理念：

进入到资管阶段，是一个更高级的阶段，是分析资本市场上的价值，真正实现退出。写字楼早期散售是有问题的，长期持有则需要更多的智慧。

资管时代的核心一定要基于一个好的运营管理，所以资管是检验运管的水平，运营也决定了资管的价值，而这种价值会在退出的时候显现。

退出的阶段有两个渠道，一个是大宗交易，一个是资产证券化。国内关于资产证券化问题呼之欲出，很多人是在等REITs，但是反过来讲，REITs是不是也在等你，你准备好了吗？你的运营能达到他的要求吗？你的回报能达到资本市场的期待吗

从物管到运管再到资管，写字楼市场未来的趋势，我们可以做个简单的预估，一个是持有成为主流，另外一个是资产的价值重估，过去我们很多商业物业的资产价值评估当中，往往被当做一个泛房地产项目，跟住宅的区别不大，利用地段、投资测算。其实一个商业地产的评估与住宅应该完全不一样，无论写字楼还是商场或许应该以现金流和运营管理水平为核心进行评价。

另外轻资产也是有发展的机会，目前写字楼市场还没有出现好的品牌，或者大家还没形成特别强烈的共识，而像COOC中海商务作为中国内地最大单一业权写字楼发展及运营管理商，运营管理经历了市场下行的考验，体现优质的物业和一个优秀的运营管理一定是有很强的抗跌性，在市场下行的背景下，品牌价值将更加凸显。