《全球房地产》一书阐述了房地产在每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。为什么世界各经济体的房产市场差异巨大？有的国家是陷入高房价的困境，有的因房产问题而导致沉重的经济和社会问题，以及未来中国房产的走向及模式均在本书中可以找到一些可参考的答案。房地产关乎国计民生，住房制度乃国之重器。“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。“房地产是周期之母，十次危机九次地产。”房地产过度金融化是风险之源，而保持金融稳定（货币不超发、适度杠杆）是实现房地产市场平稳健康发展的根基。当前中国房底产市场存在的问题，根本上与中国住房制度有关，解决之道在于住房制度改革。通过研究全球住房制度，透视房地产运行的基本规律，破译房地产的进化密码，以及背后土地、金融、税收等制度的深层次逻辑。借鉴国际经验教训，可以为中国住房制度改革和长效机制建设提供镜鉴，促进房地产市场平稳健康发展。一、香港：高度发达的香港的高房价，土地权批租，土地供给不足，期限50年。根源：供地不足、金融高杠杆。土地供给不足原因：1）重视生态保护；2）土地开发有限，填海造地减少；3）2003-2010年，为维护楼市稳定，政府减少土地出让。金融制度：利率低、杠杆高、刺激居民加杠杆购房。1）按揭灵活，贷款多样。如购买资助房屋或申请按揭保险，首付低至5%；2）实行联系汇率制（追随美国），三大发钞行按揭利率上限2.35%.税收制度：炒房成本高，保有环节税低。1）交易环节重税；2）保有环节税负低。公营房屋制度：低价租售、但条件偏差，且供应不足。二、英国：房价长期领跑全球，居住品质较高。房价领跑全球，跑赢通胀，居住品质高，住房总体充足。住房制度：供地不足、货币超发和金融高杠杆，但重视城市规划和生态环境。1）土地以自有保有为主，规划重视环保，住宅供地不足。2）货币金融制度发达自由，货币超发，居民杠杆高。3）重交易轻保有。二套交易重税，抑制投机。4）住房保障制度以租赁为核心。英国房地产的教训及启示：移民增多人口流入、土地供应不足、金融高杠杆、城市规划重视生态环境、建设新城发展都市圈。三、美国：美国的地产泡沫、次贷危机根源：金融。房产的问题及次贷原因：货币宽松与超发；低首付、信用宽松；零首付、低收入家庭购房；金融机构混乱，缺乏监管。加息刺激，房产风险传导至金融市场。泡沫破裂原因：货币金融制度：住房过度金融化；土地制度：私有为主，供给充足，支持高水平住房消费；税收制度：轻买方重卖方，鼓励住房自有，抑制投机作用有限。启示：持续吸引移民流入；货币特权；住房自有率；过度超前的住房消费理念。四、新加坡“居者有其屋”的成功践行者。“廉租房--廉价组屋--改善型组屋--私人住宅”的阶梯式供应体系，住房自有率90.9%，世界上拥有住房率最高的国家之一。住房制度的四大支柱：国有土地为主的土地制度；公积金主导的住房金融制度；组屋主导的住房保障制度；交易保有并重的税收制度。启示：政府承担对居民的住房责任、构建保障体系、供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控、始终保持政策连续稳定。五、中国 “房子是用来住的，不是用来炒的”。房住不炒，回归居住属性。住房金融制度、土地制度、税收制度、租赁制度和住房保障制度构成了中国住房制度的五大支柱。住房金融以商业按揭为主，公积金为辅，首付比例处于国际较高水平。土地实行公有制，城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有；土地使用权有偿出让，一方面推动着中国经济和城镇化的快速发展，另一方面也衍生出“土地财政”难题。税收制度呈现“重增量轻存量，重交易轻保有”的特征，保有环节仅两个税种，均对个人住房免征，随着存量房时代到来，土地出让将难以为继，对保有环节征税是必由之路。租赁市场尚不成熟，制度有待完善，从国际经验看，租赁市场是发达经济体住房供给的主要力量，租赁并举有利于住房市场平稳健康运行。住房保障体系包括：保障性住房、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程，但存在供给不连续、进入门槛高、退出门槛低的问题。我国住房制度存在的问题主要有：住房制度建设需兼顾住房责任和宏观调控双重目标，住房政策重短期调控而长效机制构建不足，房地产的支柱地位深度捆绑经济和地方财政，尚未平衡“保障”与“市场”。只有不断改革完善住房制度，注重长效机制建设，才能切实可行促进房地产市场平稳健康发展。未来中国房地产市场空间的影响因素：城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城；人口迁徙：城市间人口迁移增加；住房消费升级：观念、区域、和品牌三个层次消费升级；住房质量：居住条件改善；经济增长:经济增长带动居民住房消费持续增加；家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化。六大因素支撑下的三类自住需求：城镇人口增加需求；城市更新改造需求；居住条件改善。当前房地产市场风险：房价涨幅趋稳，不存在全局性泡沫风险；库存有效去化，存量住房尚未过剩；居民和企业杠杆增速回落，流动性风险可控。从国际经验看中国房企的三种未来之路香港模式：重资产下的租售混合经营：1）专注地产主业，采取租售混合经营的业务模式；定位高端产品线，精雕细琢打造精品。拿地重视地段，设计开发重视丰富业态，招商运营强竞争力。项目周期长，充分挖掘土地价值；低负债运营，现金为王、重视利润。 美国模式:标准化运营，业务模式以REIT为主；住宅建筑商：高周转、标准化、重并购；1）高周转，缩短项目周期、持有土地期权、主推中低端项目；2）低成本，通过标准化、统一采购实现；3）专业化，聚焦房地产价值链前后两端；设计环节以客户为导向，关注品质；销售环节多样化品牌组合、注重售后质保；4）重并购，通过兼并收购实现跨越发展；5）兼金融，金融业务作为住房销售的附属业务；REITs:高杠杆收购、长期持有核心资产；1）募：高杠杆收购，负债久期长、成本低，利息覆盖倍数高；2）投：长期持有核心区位资产；3）管：产品线层次清晰，关注上下游关系维护；4）退：适时剥离非核心资产；新加坡模式：混合经营，“PE+REITs”双基金模式轻资产扩张全产业链，开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动；1）开发和自持混合经营；2）自持业务混业态经营。轻资产，双基金模式轻盈扩张；1）私募基金：为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业；2）REITs:持有成熟期物业。擅于运营，通过物业提升计划增厚收益。 《全球房地产》中“房产税”这一谈虎色变的词，对比国外的经验，我国应该如何借鉴需要思考；“居者有其屋”是必须实现的梦想，在这一目标下，我国还有很长的路要走；“长期看人口，中期看土地、短期看金融”作者的这一论断，书中未有详细的人口对房产的影响论断，“十次危机九次地产”的论断值得推敲，如日本失去的20年根本原因是地产泡沫？08年后的美国房产复苏又是什么原因？ “中国房地产未来的市场空间有多大”，书中从人口迁移、城镇化率、住房消费升级、居住条件改善、经济增长、家庭结构小型化等6个因素，推导出城镇人口增加、城市更新改造、居住条件改善等3类需求，并且推导出2018年已经基本达到需求峰值约15亿平米，未来十年年均需求约在11亿平米，从而判断商品房市场可稳定保持10年以上。德国房价长期稳定，新加坡居者有其屋，我国住房制度应该“人地挂钩，金融稳定”。《新基建》一书首先阐述了新基建的概念，以及未来新基建的概念延伸；其次在全球经济危机、疫情当下，新基建的作用和影响；新基建的契机，带来的数字化、智能化的升级与经济社会转型叠加。七大领域建设，带给我们美好生活的预期；再次，新基建是应对经济危机的最简单有效的办法，“正确的危机应对措施是，先通过货币政策放松缓解流动性危机，再通过财政政策扩大需求走出衰退”，作者的观点：先货币宽松后财政宽松，是应对危机的正确措施。最后，全球瘟疫史让人感觉人类生存面临的危机四伏，战胜疫情需要政府构建完善的公共卫生体系，需要世界各国携手抗疫，更需要人类自我的救赎。“新基建”之所以称之为“新”，正是区别于过去经济建设中以铁路、公路、桥梁等建设为代表的传统基建。传统基建已有较大规模的投资，再进行大规模投资的空间是有限的，因此需要引入新型的基础设施，以实现基础建设领域的升级换代。新基建涵盖以5G、人工智能、数据中心、工业互联网等科技创新领域为代表的基础设施，以及教育、医疗等消费升级的重大民生领域。基于此，作者提出了“五新”，即新的领域、新的地区、新的方式、新的主体、新的内涵，这几个要点可以说较为准确地把握住了新基建的核心要义，阐明了发展方向与实施策略。“新基建”是兼顾短期扩大有效需求和长期供给侧改革的最有力抓手，但是，我们仍要看到传统基建有其继续发力的合理性。多年来大规模的传统基建提升了中国制造的全球竞争力，释放了中国经济高增长的巨大潜力。我们在传统基建领域已经取得了较大进步，但在均衡性与质量方面还有不少短板要补齐，完善传统基建可为新基建奠定一个较好的实施基础，所以兼顾新基建与传统基建是我们应该遵循的重要策略。“新基建”以更大力度、更加精准地通过这些新老基础设施建设来补短板、强弱项，提高经济发展的质量和效益，才是其终极目标所在。《全球房地产》与《新基建》两本相比较，个人认为作者前者写得更好一些，从宏观分析，到详细数据的摆事实，还有对中国房产的未来分析都较透彻。后者摘抄和参考的书籍、资料较多，特别是对疫情和新基建的关系，显得有些牵强附会。但整体还是给予好评，强烈推荐朋友们阅读~