提高商业物业开业后管理运营服务的赚钱能力，是中骏商管未来的主要任务。
文 | 赵磊
作为一家综合物业管理服务提供商，中骏商管智慧服务控股有限公司（简称中骏商管，00606.HK）是今年以来在港股上市的物管公司中市值最高的一家。
据记者不完全统计，截至发稿前，今年已经有8家物业管理公司在港交所上市，市值约在3-80亿港元之间。
7月2日，中骏商管在港交所上市，发行价3.7港元/股，市值83亿港元。
近两年内地物管公司扎堆在港上市，但跌破发行价者众多，中骏商管股价与今年上市的8家物管公司相比，明显更被资本市场青睐。
截至7月15日，中骏商管上市半个月内涨幅13%。
招股书显示，中骏商管主营业务为管理商业（如商场与写字楼）与住宅物业，过去三年，这家公司总营收、毛利增长强劲。
2018-2020年，中骏商管营收和毛利年均增长率分别超过40%、61%。2020年底，中骏商管的营收和毛利分别为8.05亿元人民币、3.57亿元人民币。
虽然，业绩亮眼、股价表现不俗，但从收入组成来看，中骏商管未来要实现健康、持续的高质量增长，还有一段很长的路要走。
毛利增长主要来自开业前服务
招股书显示，近三年，中骏商管的业绩、毛利增长主要来自母公司中骏集团。
目前，大多数已经上市的物管公司无论主攻商管还是住宅物业，背后大都有一家强大的地产公司加持。如碧桂园服务、融创服务等，中骏商管也不例外。
中骏商管由中骏集团（01966.HK）剥离而来。中骏集团成立于1987年，主要业务是住宅开发、商业地产、长租公寓和文化旅游。
2020年，中骏集团全年合同销售达1015亿元，营业收入326亿元，同比增长52%。Wind显示，目前，中骏集团占股中骏商管75%。
中骏商管招股书显示，目前公司管理的大部分业务来自集团及其联营公司。
2018-2020年，中骏商管商业物业管理及运营服务收益中，中骏集团开发和共同开发项目分别占比100%，100%，99.4%。住宅物业管理服务收益中，中骏集团开发和共同开发项目分别占比98.6%，98.9%，97.7%。
中骏商管也希望获得第三方开发项目的合约以继续有机增长，但预计对中骏集团的依赖今后将持续一段时间。未来三年，来自中骏集团开发和共同开发项目的收益占比将不低于85%。
根据中骏集团的2020年年报，集团在2020年通过收购开发了14个新购物商场，而中骏商管的商业物管收益、毛利也因此水涨船高。
2020年，中骏商管的商业物业管理及运营服务的收入由2018年的人民币1.52亿元增加至2020年的人民币3.73亿元，该业务占总收入的比重亦由2018年的38.4%增至2020年的46.3%。
2020年，中骏商管的商业物业管理及运营服务的毛利率达到59%，几乎是住宅物业的两倍。
虽然数据向好，但招股书显示，主要支持中骏商管业绩增长的业务是开业前管理服务。
中骏商管从2019年开始为中骏集团提供购物商场的开业前管理服务，也就是说中骏商管主要靠为母公司即将开业的商场提供招租、管理咨询服务，获得高收益。
这种生意的好处是人力成本低、利润高，坏处是一次性服务，不可持续。
中骏商管的商业物业管理收入由三部分组成，即开业前管理服务、基本商业物业管理服务，以及其他增值服务。截至2020年12月31日，这三块业务的毛利分别为68.6%、46.9%、52.5%。
比起开业前靠to B服务赚钱，开业后赚C端消费者的钱，难度要大得多。未来，逐渐降低开业前管理服务的营收比重，加强商业物业管理运营和增值服务的赚钱能力，才是中骏商管提高可持续发展能力的关键。
从规模扩张到高质量运营
其实，目前中国物管行业正处于规模扩张时代，有母公司加持对于物管公司本身来说利大于弊。
中骏集团的物业资产不断扩张，不仅能给商管公司提供了源源不断的管理项目，还能锻炼团队操盘、运营中大型项目的能力，同时，一旦形成规模效应，管理成本就会大大降低，毛利、净利还会有更进一步的增长空间。
三年来，中骏商管也在对营收组成做出调整，提高商业物业运营能力。
截至2020年底，中骏商管住宅物业与商业物业的营收占比已经从2018年的62:38变成54:46，营收占比过半的住宅物业份额正在被逐渐压缩。
新零售商业综合体中骏世界城是中骏集团的拳头产品，也是中骏商管主要的服务对象，目前，中骏世界城在全国已经开业和在建的项目有37座。
截至2020年12月31日，中骏集团连同其合营、联营企业在62个城市拥有规划建筑面积约37.7百万平方米的土地储备。中骏集团预计到2025年，在全国落地百座以上世界城项目。
目前，中骏商管主要依靠开业前服务来保持业绩和利润增长，这意味着，只要中骏集团在加速扩张，也就是2025年之前，中骏商管的高营收和高利润就有保障，那么，这家公司就有充足的现金流来修炼内功。
今年1月，住房和城乡建设部等10部门联合印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，要求加强智慧物业管理服务能力建设，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平。
促进线上线下服务融合发展，鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务﹢生活服务”模式。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。
中骏商管的发展方向与上述要求十分契合。
中骏商管在上市之初就提出要以智慧服务为基，科技+服务已经是物管公司公认的战略发展方向，但这个方向前期需要大量的资金投入。
中骏商管曾表示，上市融资款项将有25%投入到科技领域，用以改善服务质量、客户体验和运营效率。未来，在科技领域的投入只会更多。
中骏集团的规模扩张间接给商管公司弯道超车提供了充沛的动能。
此外，随着管理规模的不断扩大，中骏商管将手握更多消费者的核心数据，未来，这些数据有助于帮助公司调整收益组成，如提高附加服务和开业后运营管理服务的营收、利润占比。
管理团队通过对搜集的数据进行清理、建模、分析，可以针对消费者制定有针对性的促销计划；利用租户的销售数据，可以预测未来的业绩走向，并为租户提供更优的运营管理方案。
据悉，目前中骏商管已经布控了智能物业管理系统，其中智能停车场管理、智能客户人流管理及智能视觉引导等功能已经投入使用。
2020年年底，中骏商管的增值服务收益占总收益的比重已经提升至48.1%，较2018年上涨了近30个点。
提高融合并购管理能力
2021年初，中骏集团“三道红线”均转为绿档。其中，剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3。这让中骏集团减少了规模扩张的历史包袱，但新的挑战也出现了。
并购是目前物业公司迅速实现规模扩张的最重要手段。据观点指数统计，2020年，上市物业服务企业披露的收并购事件数达59起，涉及金额近100亿元，平均交易金额为1.7亿元。
并购可在短时间内做大规模，却无法弥补管理不足。近三年来，非中骏集团及其相关公司的住宅物业开发项目的毛利率增速较缓。
招股书显示，2020年非中骏集团开发或共同开发的项目毛利率较上年仅增加了0.3%，而同期中骏商管住宅物业管理服务毛利率较上年增加5%。
短期内管理跟不上规模扩张的脚步是所有物管公司都会遇到的难题，为了平抑风险，中骏商管对物业服务进行了优化布局，主要为经济增长较好的区域提供服务。
目前，其在管物业主要分布在海峡西岸经济区，及长三角经济区，占比分别为39.9%、39.4%。
招股书显示，截至2020年年底，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。未来随着中骏集团的扩张，中骏商管的管理面积会进一步扩大。
现在是商管、物管赛道集中度提升的重要机遇期，中骏商管的规模扩张打法没问题，但要保持良性、稳定增长，还需抓住窗口时机，锻炼内功，提高并购住宅物业的管理效率，优化商管业务的收益组成，提高科技赋能，和精细化管理能力。
