又到岁末，打工人的KPI里，又多了很多PPT的撰写。对于渔村的购物中心从业者来说，21年的总结与新一年的展望，是PPT里绕不开的重点。

为了服务大家，Hot商业君近日从4家权威机构近万字的报告中，为你总结出了这些变化，拿走不谢。

回顾2021

供需两旺，非核心商圈崛起

回看2021年中国的零售消费市场，整体不太乐观。主要表现为：刚需和高端消费相对稳健，中产阶级消费不确定性较大。

具体到深圳，零售消费市场则活力十足：1-11月社会消费品零售总额，同比增长11.8%。

庞大的消费需求，也让深圳零售物业市场出现“供需两旺”。2021年，深圳有7个项目入市，新增供应量97.4万㎡。这些新购物中心主要位于非核心区，品牌入驻率都在85%以上。

市场需求全面复苏，深圳全年新增吸纳量98.6万㎡，空置率下降至3.9%。租金跌幅收窄，平均首层租金为20元/天/平方米。个别商场的业绩，也恢复至疫情前水平。

总体来看，深圳零售商业形成了多中心化、多商圈化的格局。在核心商圈，中高端项目火热，同时非核心商圈也受到重视。其中，宝安的商场最优层租金涨幅全市第一，龙华的空置率降幅最大。

餐饮加速开店，中式简餐受欢迎

随着资本密集进入，咖啡茶饮、中式简餐及地方菜系扩张迅速，租赁面积占比较大。其中，中式简餐的租赁成交数，环比2020年增长38%。

以火热的“兰州拉面”为例，陈香贵、马记永、张拉拉这3个上海品牌，一个月就有30家门店落地深圳。特色餐饮中，茶餐厅、豉油鸡、点心类的港式餐饮，扩张明显。

同时，面馆、茶餐厅两大品类，因有较高的客单价及翻台率，受到了越来越多商场的关注。

重奢+潮牌，服装零售逆市上扬

受疫情封关等因素影响，奢侈品牌更加重视深圳。继蔡屋围后，后海成为第二个重奢商圈。

2021年，深圳共有44个奢侈品牌入市，其中，15家为华南首店或深圳首店。比如，Chanel、Goyard、Van Cleef & Arpel等，都开设了深圳首店，老佛爷百货华南首店也落户深业上城。

与此同时，深圳的奢侈品氛围更加多元，迪奥、宝格丽、路易威登等相继举办展览。对无法引入奢侈品牌的购物中心来说，潮牌成为调改吸引人气的“秘密武器”。

奢侈品与潮牌大量涌入，也使得深圳2021年服装零售业的租赁成交数，环比增长45%。

▲图片来源：世邦魏理仕

调改升级，争相引入高化品牌

消费升级，颜值经济迎来风口。化妆品零售额，不论是在全国还是深圳，都保持了较快增长。

对商场来说，引入高化业态，既能提升项目时尚度，又能带来实实在在的业绩。因此，国际一线美妆品牌，成为购物中心调改升级的必争之地。

比如，深圳万象天地大力引进了Penhaligon’s、CREED、TOM FORD、HR赫莲娜等。卓悦汇也引进了12家国际美妆品牌，包括DIOR、Guerlain、LANCOME、GIVENCHY等。

珠宝配件、运动娱乐持续扩张

2021年，深圳中高端购物中心，共有近200家珠宝配件品牌及90家运动品牌开业。

相比2020年，商场的运动品牌丰富度进一步提升，既有回力、骆驼、特步、鸿星尔克等国内品牌，也有首次进入深圳的美国户外品牌Chums、法国品牌HOKA等。

运动娱乐业态方面，攀岩、滑雪、室内蹦极等品类频频入驻，以大面积租赁带动了项目去化。此外，HADO、QQfamily等新竞技品类，也为购物中心的游戏社交提供了新场所。

新能源汽车抢占购物中心首层

未来十年，中国宏观经济中有一条关键的主线——“新旧动能”的加速转换。比如，新能源车更受欢迎。

2020年，中国新能源汽车销量137万辆（市场渗透率5.4%），2021年1月-11月渗透率上升至13%，销量300万辆。

这也给商业地产带来了影响——越来越多购物中心的首层，出现小鹏、蔚来、理想等新能源汽车“扎堆”的情形。而传统汽车中，兰博基尼、宾利、路虎等高端品牌，也纷纷加快布局。

展望2022

消费4.0，元宇宙火进商场

存量时代下，轻资产输出与存量改造越来越重要。商业地产的开发、招商及运营能力，将成为部分房企拿地的核心竞争力。头部企业强强联合，也将成为行业趋势。

商业地产开发将继续下沉至社区，社区商业是未来的重要板块。但需要指出的是，部分开发商还是传统销售思维，社区商业运营粗糙，要想做好招商运营，还有很长的路要走。

深圳商业地产

三大走向势不可挡

运营时代，长期投资成为市场主流

2022年，深圳乃至大湾区的零售物业投资市场，预计将表现平稳。

险资、核心基金正成为主力买家；中小规模的投资基金，更青睐小体量项目的更新改造。这也将给小型商业资产运营商带来机会，比如老厂房改为社区商业，将提升项目价值。

多点供应，租赁需求继续稳中向好

2022年，深圳将迈入第6个供应高位年，多点供应，预计新增量超100万㎡。新项目地理位置较分散，主要分布在非核心区，市区多为旧改项目，K11和天河城也将首入深圳。

从需求端来看，整体租赁需求将延续稳中向好的态势。潮流集合店、特色餐饮、室内运动、家居生活馆、新能源汽车等新兴品牌，都将积极扩张，品牌层次也将显著提高。

整体空置率将继续回落，维持低位水平。至于租金，受新兴商圈项目陆续入市的影响，深圳的平均租金水平将结构性下降。

位于核心区的商业，将在宏观环境变好的情况下，实现客流的提升。对部分市郊及非核心商圈的项目来说，将继续受到需求分布不均衡、租户流动性大等问题的影响。

元宇宙+购物中心，定制消费体验

2021年，堪称“元宇宙”元年。在这一概念的加持下，零售商业将逐渐迈向“元宇宙”时代，营造「现实」与「虚拟」交互的消费场景。

在元宇宙的“平行时空”里，零售商品的3D化更接近现实，能实现试穿试用、实地摆放等功能，将有效提升消费转化率。

举个例子，汽车展厅开进购物中心成为趋势，但在商场里试车有局限性。在元宇宙，人们不必受现实世界的限制，可以让汽车漂浮在水面、天空，消费体验更多元也更定制化。

竞争无处不在，但我们坚信，深圳商业地产市场依旧大有可为。愿2022年，每一位入局者都能在新旧交替中，找准自己的定位。顺祝年底PPT早日ending。

本文参考资料

第一太平戴维斯：

通时合变 | 第一太平戴维斯发布2022年中国房地产市场展望

戴德梁行：

“戴”你奔赴零售商业“元宇宙”

世邦魏理仕：

2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望

仲量联行：

Mi Yang谈中国办公楼市场

Jacky 评中国零售地产市场

都在盘点和展望，这篇有点不一样