从“喊打喊杀”到“争相救市”，今年调控的风向明显变了！
前有，郑州取消“认房又认贷”算尺度够大了吧？
今天中午，哈尔滨住建局在官网上宣布，将废止2018年发布的房地产调控政策。
重点是取消限售，这波操作属实有点猛！
同时降低公积金贷款条件，放松信贷政策，放宽二套及以上购房首付和利率标准。
在哈尔滨，“限购、限贷、限售、限价”四限政策基本终结，直接打明牌了！
这是距国家六部委专题会议后第一放开限售的省会城市，也是六部委轮番表态后的第七天。
为什么如此干脆利落？不像以前遮遮掩掩了。
在大风看来，3月16日的六部委发声给足了勇气，而且这一次带头给楼市释放了极强的信号。
我们已经不难认清一些基本事实和形势：楼市调控政策彻底转向！
01
哈尔滨为什么等不及了？
可以说，哈尔滨当前的楼市已经非常疲软，救市是当务之急，
自2021年8月份至今，哈尔滨的新房价格已经连续七连跌。
国家统计局最新数据显示，2月份，哈尔滨新建商品房住宅价格环比下降0.9%，同比下降3.8%，二手住宅环比下降1%，同比下降3.4%。
据第三方平台安居客数据显示，哈尔滨3月二手房均价9515元/平方米，环比下降1.53%，同比下降4.9%；
在哈尔滨一些郊区，而部分二手房已经出现不足总价10万元/套的房子了，而且仍然难以出手。
除了价格以外，哈尔滨的供应规模也非常庞大。
全市近5年住宅平均供应量达848万平方米，年平均销售仅699万/平方米，市场供应量巨大，去化却一直非常乏力。
从2017年以来，每一年的商品房成交量都在严重走下坡路。
2017年成交面积1187.6万/平方米，到2021年的462.3万/平方米，跌幅达61%，直接腰斩了！
哈尔滨的楼市，自2018年限售以来，成交面积一直急剧下滑，刹都刹不住。
再加上2020年以来疫情影响，房地产市场受到极大的冲击，降价也卖不出去。
此外，哈尔滨的人口流失也是一大原因，
七普数据显示，哈尔滨人口不增反减，减少了62.61万人，人口流失非常严重，而且流失人口中年轻人占据70%，
同时，哈尔滨是全国唯一一个人口流失的省会城市，也是全国老龄化最严重的城市，60岁以上的人口就占了220万人，占比全市人口22%。
人口为什么流失？肯定是产业跟不上呗，自身造血不足，具体不在此多说。
没有购买力，哪来的成交量？
再加上一系列调控政策限制，哈尔滨楼市能起来就见鬼了。
所以，哈尔滨救市迫不及待，比任何一个城市还要急，不排除接下来还会有动作。
02
哈尔滨之后，蝴蝶效应开始
在3月16号，国务院金融委的会议上，关于房企有两项重点内容：
第一，研究房企防范化解风险应对方案。
第二，提出房企向新发展模式转型。
2021年的房企有多惨，我就不多说了，总之一句话，80%以上的房企只剩下最后一口气了。
现在官方表态，不仅给房企打气，另一方面要加速房企的转型自救，尽快结束房企三条红线引发的市场风险。
说白了一点，现在国家出手相救了，再不救房企最后一口气要断了，一旦房企大面积断气，引发的后果不堪想象。
官方重新强调：房地产是支柱行业，住房是居民的消费。
没有房地产，地方GDP很难起得来，城市越小的，产业越薄弱的城市尤为显著，没有卖地的收入，何来的GDP？
即使大湾区城市的佛山也是如此，就拿2021年来说，佛山卖地收入880亿，土地依赖非常强，更不说其它的内地城市了，可想而知。
随后，财政部表态，房产税也暂缓了！
在当前这种市场局面，房地产不暂缓也得暂缓。
之所以释放信号一个接一个，主要取决于当前房地产市场整个局面悲惨，据国家统计局显示，今年前2个月全国商品房下降了19.3%，销售面积下降了9.6%。
除此之外，房地产开发投资增速也创新低，从2021年1-2月份的38.3%下降到3.7%，下降很厉害。
哈尔滨取消限售后，今天广东银保监局也召开金融服务座谈会，明确表示：有效满足新市民合理购房信贷需求；
可以看得出来，地方陆续开始出台一系列稳楼市的政策，房地产市场的回暖，离不开金融信贷的支持。
信贷政策一旦放开，意味着楼市回暖势在必行。
据贝壳研究院发布数据显示：3月的房贷利率降低创2019年来月度最大降幅，已经接近2020年三季度水平，103个城市中82个城市房贷利率出现下调。
在大风看来，房贷利率还有下调的可能，不排除接近2020年初的水平。
全国大部分城市，利率基本维持在5%以上，唯独只有深圳首套房在5%以下，也就是说大部分城市房贷利率还是偏高的。
同时，2022年以后，大部分城市的房贷放款速度恢复正常了，拿深圳来说，快的话一个星期即可；
在去年2021年你想都不用想，没有4-6个月是下不来的。
03
市场回暖大反攻
官方表态，地方发话，楼市反攻是不是来？
大风认为，大概率会回暖，成交量会慢慢起来。
当然还是要取决各个城市不同，像已经持续低迷2-3年的强二线城市，1-2年的一线城市，这部分城市只要放开调控政策，必然成交量会起来。
如果你有留意的话，一线城市行情已开始悄悄回暖。
上海，翠湖四期成交了一套1.35亿的豪宅，每平米单价甚至破了33万，刷新了成交纪录。
广州，侨鑫汇悦台顶复成交去到38万/平，新盘备案价最高突破40万/方。
深圳，豪宅的成交量明显增加，3月份深圳湾的恒裕滨城也成交了单价37万平价格。
北京，顶豪代表万柳书院，此前成交价一直保持在17-18万，年后一套小面积户型成交价飙到24.1万/平，单价创新高。
一线豪宅涨势汹汹，这一幕是不是像极了2020年？
拿广州来说，指导价已经形同虚设了，广州的朋友跟我说，明显感觉市场比之前回暖了。
据广州中原数据统计，2月份最后一周，广州共有8个楼盘开盘，供应量环比上涨177.5%。
2月14日-2月20日，广州一手住宅网签1636套，环比上升127.9%，供应量和成交量的回升，给足了市场的信心。
当然，短期来说，我觉得现在还不能给市场回暖定什么结论，因为2月份处于春节期间。
3月份疫情复发，大部分一线城市处于半封闭状态比如深圳，受到疫情影响，封城对整个市场有很多影响。
只要政策利好持续，刚需的群体会形成一定的积压，厚薄激发，到了一定的时候会集中释放。
从郑州放出“救市19条”到哈尔滨废除限售，说明了，省会城市救市会先行一步，但这些领头救市的城市，基本都有一个特征，已经持续低迷很久了。
省级城市率先回暖必然带同级别城市，当然，郑州也好，哈尔滨也罢，这只是开始....
04
写在最后
2022的中央经济工作会议，明确提出：今年稳字当头，房地产市场也是如此。
在当前市场下行，房企困难重重，稳住局面首当其冲。
因城施策也是今年房地产市场主要基调，一切都建立在“房子用来住的，不是炒的”定位基础上进行因城施策。
其实逻辑很简单，市场稳了，政府给足了老百姓的信心，有需求的是不是会积极入市，毫无疑问的。
刚需，改善性的今年来说，尽量赶在量起来前入市吧，不要再等了。
