指导|张凯龙杨
写作|黄勇
好Rent.com是由58赶集孵化的互联网办公服务平台，于2015年7月正式上线。至今，豪族。com获得多轮数亿元融资，覆盖北上广深等9个城市。积累了超80万套房源、超20万套租售房源、超1000家线下经纪人，成为行业第一梯队。
像瓜子二手车等项目，好租网被拆分独立运营，一方面是基于办公地产领域的市场机会；另一方面，需要采取与58赶集流量分发完全不同的商业模式，介入线下服务的交易。
Hire.com的核心业务是办公位置服务，通过互联网手段和数据能力，提高房源信息与用户需求的匹配效率；此外，Haozu通过豪族商城切入租后服务市场，并计划布局资产运营业务。
办公空出租是企业的基本需求。以北京为例，相关统计显示，截至2017年上半年，北京写字楼存量约1000万平方米。写字楼租赁中介的佣金一般是一个月的租金，估计每个月200-300元/m2，中介市场规模在20-30亿元左右。照此计算，全国重点城市写字楼租赁中介市场规模数百亿。
写字楼地产代理行业，仲量联行等五大地产银行的代理业务占据了金字塔顶端的头部企业客户，而留守地板模式的中小代理机构占据了大部分中小企业的市场份额。住宅领域没有像链家这样比较有规模的企业，也缺乏产业服务品牌，所以格局比较分散。
从2014年到2015年，线上到线下逐渐渗透到低频高价的房产领域，房产中介服务自然具备了O2O属性。多家互联网办公租赁平台，如Haoren.com、空优伴等。，正在涌现。他们以线上信息整合、线下服务的模式，试图解决写字楼租赁领域信息不对称、服务质量参差不齐的问题，开始冲击传统中介。
从供需结构来看，随着新增供应的入市和存量的持续释放，办公地产比住宅更早进入存量时代。根据中国社科院发布的《房地产蓝皮书》，到2017年底，中国17个主要城市的写字楼平均出租率将升至20%以上。
存量时代的到来，意味着办公地产进入买方市场，传统的依靠留楼做资源型业务的模式面临挑战。业主去库存的压力越来越大，这也给了互联网办公租赁平台整合市场的结构性机会。
在房屋信息开放的办公租赁行业，信息匹配效率和服务质量是核心。互联网租房平台具有线上信息整合优势，辅以线下服务能力，有望突破线下中介的规模瓶颈，提升行业集中度。
办公地点是核心业务，数据驱动匹配效率
办公地点是办公租赁的中介服务，好租房网起到中介的作用，连接房屋和企业。线上展示和获客，平台经纪人提供签约等线下服务。交易成功后，Haozu.com向业主收取佣金，一般是一个月的租金。
在房源获取方面，一方面，好租网与开发商、物业、联合办公等集中房源进行系统对接；另一方面，线下经纪人团队还会承担房源开发、信息录入等工作，会有专人做实勘、拍照、审核。此外，还有独立的猎人团队负责全国范围内的房源信息维护，在后台数据的指导下，以呼叫中心的形式定期与业主沟通。
在交易过程中，互联网并没有改变中间业务的本质，经纪人仍然是Haozu.com提供线下服务的核心载体。区别在于经纪人效率驱动因素的变化。
传统中介典型的商业模式是资源和个人业务能力驱动。经纪人掌握某个区域的房源，依靠个人业务能力获取客户，撮合交易，这也导致了传统中介难以规模化的问题。
其次，在交易过程中，中介服务的核心是根据用户的需求匹配合适的房源。因此，房源覆盖越全面，对房源信息和用户需求的理解能力就越强，匹配就越精准，交易效率就越高。单个经纪人的覆盖面有限，很难有相应的能力，而平台有这样的可能性。
Haoren.com通过将房源信息和用户需求数字化，构建匹配模型，提高匹配效率，并将这种数据能力输出到经纪人的线下服务环节。比如通过数据可以知道不同区域的产业带分布，以及不同行业、不同规模的企业对办公地点的需求偏好。随着交易数据的积累，业务理解能力会加深，匹配模型会修正和完善。
租用商场，切入租后服务市场
除了办公地点，企业对租后服务也有天然的需求，包括工商财税、装修、办公家具设备等。，这是一个比写字楼租赁中介服务更大的市场。好租网抓住了企业租房场景的入口，然后以好租商城业务切入这部分市场。
豪族商城以与第三方供应商合作的形式提供完整的租后服务，并对供应商的资质和服务能力进行筛选和审核，根据业务交易收取佣金。好的租房商城的定位更多的是满足用户在办公选址后的延伸需求，提升用户体验，进而刺激中介业务。目前约有50%的办公位置客户转化为好租商城客户。
考虑到租后服务市场的巨大体量，未来豪族商城的业务仍有想象空的空间。难点在于，租后服务涉及很多领域，有自己的准入门槛。向供应商导流的轻资产战略模式，对供应商管理和服务质量控制也有更高的要求。
进入存量时代，对于办公地产持有者来说，促进流通，降低空购买率是基础，而优化资产价值是更根本的需求，资产运营的价值越来越凸显。联合办公的兴起也是资产运营价值的体现。在这种趋势下，Haozu.com将推出office 空的资产运营业务，从现有的流通中介服务延伸到空的产品定义、运营、后期服务。
好租网介入资产运营的优势在于现有的写字楼租赁中介业务可以提供相应的支持。
首先，Haozu.com通过写字楼租赁中介业务连接大量物业资源，掌握资产状况；通过交易数据的积累，可以加深对企业需求的理解，进而提升资产运营能力。其次，好租网本身就是一个资产流通渠道，更容易实现资产运营的变现。
业务布局清晰，有获客优势
可以预见，互联网办公租赁领域有望出现几家大公司。好租房网在获客、规模、运营效率上有优势，业务布局清晰。
租用好网络的第一个好处在于获得客户。背靠58点市场，豪族。com可以获得纯线上的客户，可以获得大流量平台的导流支持和品牌背书。另一方面，互联网基因的好租网有很强的流量获取能力，随着业务拓展积累了一定的品牌影响力。
从规模上看，好Rent.com在房源数量和经纪人规模上一直位居前列。2017年进入Xi安、武汉、杭、津四个城市，规模将继续扩大。
在运营效率方面，Haozu.com有机会通过数据积累、技术应用和模型迭代，提高交易匹配效率和人员效率。
从Haozu.com的业务布局来看，在企业端，从租赁中介到租后服务的布局比较完整；业主方面，从流通中介向资产运营延伸的战略思路清晰，符合行业趋势。目前，中介佣金是Haozu.com的主要收入来源。在产业链上下游的多元化业务布局将不断拓展收入渠道。
近日，爱分析采访了好Rent.com CEO曲先洋。在担任好Rent.com首席执行官之前，曲显扬负责Jiji.com的房地产渠道业务。在采访中，曲先洋介绍了Haozu.com的商业模式和运营情况，现将部分内容分享如下。
商业领域可能比较弱，独家房源很少，原因有二:一是没有一个主导渠道，业主不知道哪家合适，赌的比较多；第二，业主的目的很明确。写字楼是长期运营行为，租金是用运营价值换来的，对渠道引入并不反感。
但是如果放大到大面积的住房，比如整个城市，几个城市，我觉得会有壁垒，需要很强的收集整理能力。
现在，Haoren.com已经积累了80万套房源，还有20多万套房源正在出租和出售。这么多房子，保持时效性和准确性并不容易。这就需要你对流转有更好的了解，比如什么样的房子流转速度最快，趋势如何变化，不同时间段哪些行业更活跃，哪些房子最容易发生变化，如何增加更新频率，如何更系统地与房东对接，这其实很考验整个平台的能力。
爱情分析:做房源的数据描绘，你会得到多少个标签？屈显扬:标签数量是一个度量维度，目前有几十种标签。从结果导向来看，我们会更加关注客户的匹配度，比如客户中不匹配的房源比例、匹配效率、当天的展示次数等。我们一直在推当天观看，对于行业效率和用户体验的提升非常明显。再多的标签，如果达不到这个效果，对用户的感知也没有帮助。
第二，有些环节是线上线下的。本来一定要去店里，先找个房子直接拿。现在我可以把一些功能放到网上了。比如最初的筛选，可以通过线上和呼叫中心沟通来解决。因为我有比较好的数据处理能力，可以直接把一些信息呈现给客户，可以保证房源的真实性、有效性和照片真实性。
第三，即使是同样的服务环节和手段，背后的驱动力也不一样。我们真的需要人来服务，这是科技推动的。
爱分析:技术主要体现在交易的哪些环节？屈显扬:其实技术是一个贯穿始终的过程。客户获取会有一些技术环节。如何更精准的获取客户？应该了解客户的哪些维度？如何做好现有客户的标准匹配和服务？最重要的是访客匹配。如何从这些房子中找到最适合顾客的是一项纯粹的技术活动。根据客户反馈做一些调整。目前，我们还没有完全组织好客户反馈。比如很多客户的反馈是“回去好好想想”。想想它代表了什么，考虑了哪些因素。这是我们需要进一步探索的地方，让我的模型修正越来越准确。
爱情分析:以后会有进步吗空？曲咸阳:我觉得会有巨大的提升空。如果把我们的平均人效和Top agent的人效对比，大概有3倍的提升空。在这里，顶级券商就是前30%。我们认为目前排名前30%的券商的人力效率应该代表未来一年或者一年半以后的平均人力效率。关键是我们有没有清晰的路径和方法来提升培养输送人才的能力。爱分析:在互联网办公服务领域，秒杀好租房网的核心是什么？屈显扬:我们认为这是一个强势的业务，有其自身的复杂性。房地产生意没有快钱，必须脚踏实地，把运营做扎实。特别是我们未来的定位是资产运营方，这是非常强调基础的事情。大多数人会把它变成两个生意。第一种会把它变成流量运营业务，完全专注于线上而不是线下。但是这个业务确实有很多服务流程和环节短期内不太可能上线。
第二种是把它当成传统业务的简单升级，线下怎么玩，线上多一个网站。其实很多传统行业还在这个阶段。多一个网站，这个生意就能突然爆发？那是不可能的。线上线下行为必须紧密结合。如果没有驾驶行为、个人素质模式、服务模式的改变，单靠一个网站是不可能解决问题的，否则58早就解决了。
爱分析:布局资产运营，与现有业务有何关联？屈显扬:商业地产运营非常强调人流的运营。更多的客户愿意租这栋楼，所以这里的流通能力很重要。当然，流通也受到产品和服务质量的限制。我们做中介服务，也要选择哪些产品最好做，哪些产品适合哪些客户。这就是循环能力的积累。爱分析:未来业务会集中在一二线城市吗？曲咸阳:如果是简单的写字楼，肯定是一线和一些活跃的省会城市。爱分析:目前团队规模如何？屈显扬:[/S2/]1400人左右，其中技术产品100多种。
