最近房地产行业有四件大事值得我们关注。第一，据中原地产研究院统计，今年前5个月，调控政策井喷超过234次。按照这个趋势，今年的调控总量有望再次突破500次。第二，根据时代周报的信息，5月份以来，杭州、合肥、南京、郑州、宁波等多个热点城市，相继出现二手房房贷额度紧张、房贷利率上调的情况，部分国有银行甚至直接暂停二手房房贷业务；第三，2021年6月16日，潘石屹宣布“出售SOHO中国”，接盘方为传闻已久的“华尔街PE之王”黑石集团；第四，据《中国经济周刊》统计，保利地产、万科、融创中国、恒大、碧桂园。与今年1月份相比，5月份房屋销售价格分别下降了5202元、2890元、1897元、696元和28元。

基于以上四大消息，房地产行业专家分析得出，下半年大部分城市房价将可能进入“下行周期”。尤其是上半年“过热”的城市，在政策进一步收紧的背景下，市场降温会非常显著。在一些此前从未收紧调控的城市，量价齐跌并不奇怪。以合肥为例，实际上已经开始下跌——根据合肥市房地产业协会公布的数据，4月份，合肥新建商品住宅和二手住宅成交分别下降14.3%和27.1%。新建和二手住宅成交价格分别下降1.7%和5.3%。

我们很赞同专家给出的“结论”。因为以上四个事件基本都是楼市的“利空空”新闻。尤其是二手房停贷和五大房企长期降价卖房，释放信号直截了当:金融紧缩时代，资金大规模涌入楼市的可能性越来越低，未来无论是房企还是炒房团的生存空只会越来越窄，尤其是杠杆压力巨大、资金链关键的中小房企和投资者，生存的可能性更大。

所以我们很容易理解为什么在这段时间，媒体都在密集报道楼市转向、房价回调的消息。更有甚者，曾经一度看涨的专家开始“改口”，变得悲观起来。例如，最近媒体报道了独立经济学家马光远。短短半年时间，他的观点经历了从“空乐观”到“极度悲观”的过山车。在一次活动上，他甚至直言不讳地提醒大家“做好泡沫破裂的准备”。

房价真的跌了吗？答案是肯定的。中国房价网发布的数据显示，6月份，全国100个城市二手房价格下降的城市有33个，占比33%，新房价格下降的城市有44个，占比44%。此外，诸葛找房网信息显示，全国八大区域中，6月份有3个区域市场均价上涨，5个区域市场均价下跌。环比下降区域中，东北城市排名第一，市场均价环比下降0.90%，其次是环渤海经济圈，环比下降0.38%，排名第二，西南城市环比下降0.37%，排名第三。

二手房在个人交易中占比很大，而且大部分是置换房，所以降价幅度不能太明显。目前真正有大幅度降价促销的是新房市场。为了应对“三条红线”和“偿债高峰期”，资金链紧张的开发商往往采取打折、以价换量的方式快速回笼资金。开发商降价卖房，购房者错过入口。按理说，这是一件幸福的事。

然而事实并非如此。当小白个人购房者面对营销手段极其高明的“老谋深算”开发商时，往往会非常被动，输家也不在少数。最近我们遇到了一个买新房不到一个月开发商降价30万的“维权”情况。

事情是这样的。笔者以前的一个同事(李女士)上个月9号看中了一套央企的新房。在咨询置业顾问时，她了解到这个楼盘现在正在促销，单价18000元/平，113平总价203.4万元。优惠6万后，总价197.4万。置业顾问告诉她，因为优惠幅度比较大，所以这个活动仅限当天到访的前20组客户。因为有需求，而且前期也确实知道该楼盘的价格信息，所以经不起优惠的诱惑，当天就交了5万元定金。因为自己购房的首付，有一部分还没到。在向置业顾问说明真实情况后，置业顾问同意将原定的一周首付期延长至30天。

签完购房意向合同，交了5万定金后的第24天，同事从朋友那里得知，自己买的同类型同楼层的房子，给别人只要167万。为了证实这件事，她还专门请假半天去买房的同事家里看购房合同。事实上，这是真的。不到一个月，我买的房子已经降价30万，才开始办理按揭贷款。换算下来，每平降价2600元左右。谈及此事，李女士坦言，在过去的20多天里，她一直在专心做首付。没想到钱还没收上来，房子就已经减了30万。2021年我算是最大的傻子了。

李女士自然不想吃这个“大亏”。当天下午，她赶到售楼处找到置业顾问，要求退还“差价”。但她无法接受置业顾问的答复:房子降价是集团正常的调价行为，她只是一个小小的置业顾问，无权将30万元的差价返还给李女士。而且集团的阶段性降价销售完全合法合规，开发商并没有违规。不过我也很同情李女士的遭遇，理解她现在的心情。置业顾问现在能做的就是把这种诉求反馈给群体。至于集团会怎么做，能不能把30万的差价退给李女士，置业顾问表示不清楚。

值得一提的是，两个星期过去了，李女士仍然没有得到开发商组的任何回应。

【/s2/】新买的房子不到一个月降价30万，购房者要求退还“差价”，开发商却只以“反馈给集团”的方式冷淡回应，这是任何人都无法接受的。毕竟这是购房者的血汗钱，普通家庭可能要3-5年才能赚到。

不过，对于此事，网上舆论也是平分秋色:有人表示支持开发商。说开发商是合理合法的降价行为，别人没有违规，也没错，没有理由把差价退给你。大家都是成年人，都签了购房合同，明码标价。要有起码的契约精神。如果开发商要求退还差价，是不是意味着你买的房子以后会升值，开发商也可以找你要“分红”？也有人表示支持李女士。刚交了定金不到一个月，开发商就降价30万，谁都接受不了。购房者的合法权益没有得到应有的保护，侧面反映了房地产公司的价格体系非常混乱。30万的差价应该返还给李女士。

开发商到底该不该把30万的差价返还给李女士？众说纷纭。其实我们也没有一个准确的答案。但从以往来看，确实出现过开发商被购房者知晓后主动退差价的情况。但是这种情况很少见。开发商大多会采取冷处理的方式，即不回应购房者的诉求，也不进行赔偿。

那么这种情况下买家应该怎么做呢？在咨询了一些业内专业人士后，我们总结了三条经验，希望能帮助李女士和更多被开发商套牢的购房者:[/s2/]

第一，想尽一切办法拿回定金，或者直接把定金赔掉，降价签新合同。这种情况下，李女士能拿回押金吗？只能说可能性比较小。但如果李女士并不具备购房资格，而是通过置业顾问的其他操作获得了购房资格，这种情况下是完全有可能拿回定金的。另外，退定金很难有其他理由，因为定金不同于订金，在购房意向合同中明确约定，如有违反，定金不予退还。如果拿不回5万元定金，对于李女士来说，最好的止损方式就是放弃5万元定金，按照开发商降低的价格重新签订购房意向合同；

第二，为了不让更多的人重蹈李女士的覆辙。专业人士建议，购房者今后在与开发商签订购房意向合同时，尽量做到两点:1。尽量交定金而不是押金，两者有本质区别；2.如果开发商不同意定金条款，那么买方可以要求开发商在一定时间内达成“保底价格”条款。因为这样的情况在国内并不少见，购房者可以要求开发商以符合约定或通过验收标准的交房日期为界限。如果开发商在约定日期前降价，开发商应该全额赔偿。只有这样，才能最大限度地维护自己的合法权益。