上周网上有一则中介费将“封顶”的消息，且不说消息是真是假。从这则新闻产生的金额评论中可以明显看出，广大消费者对目前市场上主流的代理费标准是“不满意”的。是真的:苦逼的中介费已经很久了！

市场上的中介费真的太高了吗？房屋买卖时多少中介费才算合理？

今天柯南就和大家聊聊代理费的真相。在正式开始这个话题之前，柯南要郑重声明两个基本态度:

1。虽然柯南是专业人士，但今天的文章会尽力秉持不带有色眼镜的客观公正态度，澄清问题的真相。

2。关于目前市场主流的中介费收费标准，柯南认为，如果不给予适当的优惠，结合目前市场整体服务情况，对于大部分支付中介费的买家来说，是不公平不合理的！

在明确了基本态度之后，今天正式开始揭秘中介费的真相。

真相一:代理费现状如何？

目前市场上的代理费大致有三种:

①按成交价的百分比收取，不能打折或只能稍微打折

②按成交价的百分比收费可以打很大的折扣

③每套收取固定金额的代理费

第一种收费方式基本都是所谓的大中介公司。目前这些公司不仅难以给予优惠，还在链家的引导下不断提高收费比例。

比如，目前上海的大型中介公司(不仅仅是连锁店)不仅向买家收取2%的代理费，还向卖家收取1%的代理费，即使有折扣，也只是象征性地给属于买家的2%代理费一点点折扣。

事实上，我们都知道羊毛来自绵羊。不管怎么改收费名称，最后的账单都是买家“买”的。

如果购房者在这些所谓的大中介买房，即使得到一些优惠，所支付的中介费也基本在2.7%-2.8%左右。

第二种收费方式是一些中小中介公司采用的，他们的收费可以打折。只要不是独家物业，谈判技巧用得好，代理费的折扣很多时候还是挺厉害的。

第三种收费方式是一些打着互联网旗号的平台型公司(壳不算)。这些公司通常没有固定的线下门店，依靠线上平台引流。他们一般声称自己不是中介而是去中介公司，实际上是在做中介业务。

真相二:代理费的性质全貌是怎样的？

代理费的本质是什么？表面上看，中介费是单个中介服务成功的劳动报酬。但这并不是代理费的基本“全景”。每笔代理费实际上包括两部分:显性费用和隐性费用。

显性收费是指为完成这种中介服务的所有参与者的各种劳动所支付的报酬。隐性收费主要包括流量获取和信息推送的成本，各种管理的成本，更重要更大的部分是一个成功中介背后几十个不成功中介服务的人力配置。

所以，每一个支付中介费的消费者，不仅仅是在为自己的交易买单，更是在为其他n次不成功的中介服务买单。

以上是中介费本质的“全貌”，也是很多消费者不知道的真相。客观来说，对于每一个支付中介费的消费者来说，都是不合理不公平的，但却是很真实的。

对于房屋中介服务来说，这种失败率远高于成功率的低频中介服务，结合目前行业的运营模式，中介费的本质“面目”在没有行政政策干预的情况下，很难整体改变。

了解了代理费的本质，我们就不难理解为什么那些所谓的大代理公司对代理费折扣非常“感冒”了。

大中介公司流量成本高，信息推送成本高，管理成本高。更何况，他们高成交的背后是高得多的失败中介成本，而一旦成交，“分一杯羹”的人也多得多。这些注定是在代理费问题上“寸土不让”。

不过，即便如此，大中介公司硬着头皮不放过那些总价很高的成交单子的代理费，确实太“贪心”了。

真相三:大中介公司死中介费不打折有什么实力？

现在市面上的大中介公司基本不打折中介费，就算打折，力度也少得可怜。

面对中小中介公司中介费的大幅度打折，以及收取固定费用的平台公司的竞争，这些大中介从何而来？他们就不怕客户拍屁股损失大吗？

这些大型中介公司的“奢侈”，源于他们对二手房信息流的掌控。二手房交易最底层的基础是信息流。

无论是线上还是线下，二手房的房源和客户的信息流都被这些大中介公司通过砸钱人海战术垄断。

尤其是在房源方面，由于现在房东习惯了报价格，不计成本卖房，加上大中介的宣传，大部分房东在挂牌卖房初期基本上只挂大中介公司。

掌控足够多的房源是他们应对中小中介公司和平台公司中介费竞争的核心法宝。

中小中介公司得不到资本支持，在流量竞争中处于天然劣势。虽然很多都是长期扎根于某个区域的“老土”，对区域内优质信息流的把握和控制可能不如大型中介公司，但数量上肯定差几个级别。

中小型中介公司最大的缺点是房源与客户流量匹配度低，难以形成区域间的联动力。所以大优惠很诱人，但不可能每次都真正“落地”，所以这种收费方式无法成为市场主流。

平台公司刚起步的时候，很容易获得资本的青睐，有了资本的支持，短时间内就能在流量上展开竞争。但是二手房业务的特殊性决定了这是一个必须要有长期积累和基础的业务。

虽然大部分平台型公司都在打着互联网的旗号，都声称要颠覆中介行业，但本质上都是由没有行业底子和基础，对行业了解不透彻，掌控能力较弱的外行人掌舵。也是稍微改进的中间业务，而不是从根本上颠覆中间运营模式。

没有足够时间的中介行业的积累和基础，商业运营模式没有颠覆性，单靠烧钱是不可能真正做到足够大的规模的。即使强行规模化，也维持不了，增长乏力。

没有规模效应，资本就没有机会退出上市，资本也看不到去薅羊毛上市的机会，自然不会给平台公司“输血”。所以基本上平台公司一开始看起来都是咄咄逼人，势头迅猛，但是一搞就偃旗息鼓了。“爱我家，爱我家”就是最好的证明。所以一些还活着，按照固定金额收取代理费的平台型公司，并不能成为市场的主流。

交易规模成不了主流，代理费的收费方式也成不了主流，所以大的代理公司都很硬气，代理费不折不扣，爱买不买！

真相四:中介服务到底包括什么？

消费者不知道中介提供了什么服务，提供了多少服务，这也是中介费被严重滥用的一个重要原因。

我们经常听到消费者这样说:“中介什么都没做，看了几次房子，和房东谈了谈，成交了。中介费太容易了！”

消费者感觉不对吗？没错！那么，中介真的是多次展示吗？你和房东约好就能轻松成交，舒舒服服地收中介费？

答案肯定是否定的，中介服务的特殊性决定了消费者真的看不到所有的服务。所以按照成交价的一定比例收取代理费是合理的。

但如果按百分比收取的代理费总额较大，那么这个比例就应该降低，否则对于支付代理费的消费者来说是不合理的。

因为无论多优质的服务到位，对于单个成功的中介来说，都不值高价的中介费。高额的中介费，很大一部分，前面提到过，是在为无数不成功的中介买单。

那么中介服务可以具体量化吗？这项工作需要相关管理部门来做，但遗憾的是，目前恐怕很难做到。量化是不可能的，但是粗分割很容易实现和实施。

在柯南看来，中介服务大致可以分为两个阶段，以合同签订完成为分界线。中介费也要能以此为界，分段收取。

现在一些大的中介和一些法律界人士认为，只要在网上签了合同，就可以收取所有的中介费，就算中介完全完成了。

鉴于此，很多中介，尤其是大型中介，迫切要求网签合同一完成就要全额中介费。

一旦收到全部代理费，接下来的后续交易就开始各种马虎敷衍。很多朋友都遇到过类似的情况吧？是的，代理的借口是合同一旦签订，代理就完成了。

从法律层面来说，可能是这样，但柯南个人认为，房屋中介这种涉及金额巨大、交易流程复杂的中介服务，以签订合同作为中介完成的标准是不合适的。

合同签订后，所有与交易完成有关的事项都应作为中介服务中必不可少的项目，单独列出，单独计算服务费，并赋予消费者选择或不选择的权利。

真相五:中介费不超过当地社会组织平均工资的3倍是否适合执行？

如果管理层非要做出这样的规定，执行起来不是问题，但是否适合市场健康有序的发展，长期来看是否真的对消费者有利，是需要慎重考虑的问题。

如果实行互联网中的中介费标准，肯定会让很多中介倒闭，但是希望消灭中介行业是绝对不可能的。

这种代理费对于夫妻老婆的店可能还能维持，但对于稍微有点规模的人就不管用了。如果不马上关停，活下来的中介会怎么处理？

大部分都要重拾早年在中介行业吃差价的恶习，这绝不是危言耸听，而是必然的情况。这种情况对行业发展有利吗？对消费者有好处吗？

真相六:中介费多少合理合适？

这个问题真的没有标准答案。如果站在不同的立场，会给出不同的答案，可能会有天壤之别。

柯南作为一个有良心的行业从业者，本着兼顾行业人员利益、行业发展和消费者利益的态度，给出的答案是，代理费还是要按照成交价的一定适当比例收取。

过高的代理费对付费消费者来说是不合理的，但过低的代理费会使代理机构难以生存，增加行业变得混乱的风险。但是，适度的、不是很高的中介费可以使中介行业健康发展，也可以抑制一些大中介通过高额中介费中的超高利润肆意扩张和垄断市场。

中介费的合适比例，柯南认为不应该超过总房价的1.5%(买豪宅的除外)。在这个标准下，具体程度取决于消费者和中介各自的能力。

同时，柯南认为代理费应该像上一篇文章提到的那样分成两部分。网上签约前的服务占三分之二，网上签约后的后续服务占三分之一。

后一部分收费让消费者有选择地付费。如果消费者觉得后续服务可以自己处理，可以选择不使用中介服务。

以上关于代理费的想法是柯南的良心，尽力秉持客观的观点，但柯南不在管理层。以后会不会有新的中介费标准，会不会按照网上贴出的标准办理？天知道！

柯南知道的是，以目前的市场情况，要让大部分消费者在代理费上捡个便宜并不容易，但也不是不可能，但首先需要具备以下条件:

①中介行业有信得过的熟人；

②本人有丰富的二手房交易知识和经验；

③足够的人生阅历，足够高的识人待人的技巧；

④会“演戏”，有演员潜质。

具备了以上条件，如果运气好的话，买房时可能有更大的几率交一笔“爽”的中介费。至于操作怎么练，有兴趣的可以直接私信柯南，我们一对一聊！

我是楼市柯南，资深房产经纪人，还原底层房产现实，讲述人们最关心的房产话题。我的观点和看法可能有所偏颇，但我保证用最接地气的方式说出我良心中的想法和我的认知，希望能帮助到有需要的朋友。如果你觉得柯南的文章值得一看，请推荐，希望我的一些经历和经验能帮助到更多有需要的朋友。如有疑问，欢迎在评论区联系我或私信我。感谢每一位看过文章的朋友！柯南一直在这里等你的关注！