近日，某地产公司向本所律师咨询：一些购房人与我司通过《团购服务协议》的形式参与购房优惠，约定以服务费×万元抵房款×万元。在签订了《认购协议书》或《商品房买卖合同》后又以“本市存在政策性规定禁止开发商团购促销”或者“所支付的服务费未计算在整体的购房款中属于违规销售”等事由要求我司退还团购服务费，请问该笔费用是否应当退还？由此引出了地产销售领域常见的“团购服务费”相关争议。

所谓“团购服务费”是指商品房销售中购房人支付的某一类“备案房价外”费用的统称，包括服务费、认筹金、会员费等。一般由开发商委托的销售代理机构或类似的中介服务机构进行收取，有时也由开发商自己的销售团队收取，其实质是作为商品房销售中的一种促销手段。

对于“团购服务费”的法律性质，应结合购房者与开发商、代理商、分销商之间主要权利、义务关系综合判定。大体可分为三种：第一种是服务费。即开发商或代理商为购房者提供购房优惠的活动，通常采取“以×万元抵×万元”的优惠团购活动形式。第二种是居间费。一般由代理商通过销售策划活动，对外宣传展示代售楼盘信息，并为购房者提供带看咨询、协助办理贷款、房屋质量验收等服务。第三种是溢价购房款。购房者以参加团购活动形式支付团购费，该部分团购费实质上为购房款的一部分。

对于“团购服务费”的相关争议主要表现为如下几点：1.“团购服务费”并未计入最终成交的总房款中，属于变相无偿占用购房者资金，构成违规销售；2.“团购服务费”属于网签价标价之外收取额外不明费用，该收费违反《中华人民共和国价格法》等相关法律法规以及各地方的价格条例，涉嫌价格欺诈；3.“团购服务费”并未对应任何服务，与备案价比对后也没有享受任何优惠。

针对购房人依据上述理由主张返还“团购服务费”，目前司法实践的主流观点认为：此类纠纷应审查当事人各方的约定是否明确，有约定则从约定。如各方签订的协议内容具体明确，应认定当事人知晓协议的意义，最终签订的认购协议或商品房买卖合同视为服务内容履行完毕。而当事人价外收费并不构成价格欺诈，其合规性问题亦不属于民事审判范围，因此判决不予退还“团购服务费”。（例如（2019）沪0118民初18979号、（2020）沪02民终2268号、（2020）皖民申4539号）

但另一些观点认为：“团购服务费”的价外收费违背了《中华人民共和国价格法》和涉及公共利益的房地产行业的相关政策，对于超出网签备案价格之外多收取的费用应予退还。（例如（2018）湘0105民初7785号、 (2019)湘01民终11951号）

此外，由于“团购服务费”实质上构成“超备案价格销售”，个别地方会有相应政策性规定来规制该行为。例如《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）、《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪建房管〔2017〕375号）等文件规定，对于“超备案价格销售”构成违规的，将处以“没收违法所得、罚款”以及“暂停涉案项目网签资格”等行政处罚。

作为行政法规，《城市房地产开发经营管理条例》第29条明确规定：商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。既我国商品房销售价以市场定价为主，以法定情形政府价为辅。但另一方面，国家为了抑制房价上涨过快，会出台相关政策对地产市场进行宏观调控，商品房销售价格备案制度即是调控房价的重要政策性手段。而“团购服务费”所引发的争议与司法裁判的不一致，即深刻的体现了法律法规与政策要求、市场定价与价格宏观调控之间蕴含的冲突。

虽然目前的主流观点仍倾向于开发商或其他主体不予归还“团购服务费”，但抛开民事纠纷，因政策性后果的存在，例如开发商因超备案价收费而被暂停网签资格，将导致开发商无法为购房者办理网签手续以及办理贷款、办理房产证等一系列严重后果。因此，法规与政策，市场定价与价格调控的统一仍是目前亟待解决的问题。

作者 | 朴正焕

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