济南东部首创奥特莱斯外围商铺交房后，业主经历了承诺统一招商管理、业主自主招商、委托招商运营公司招商运营等阶段。接近三年的起起伏伏，现在又回到原点，无人招商、无人宣传、无人运营、无人管理，仅有的物业管理也显得捉襟见肘。那这种情况下，本项目将何去何从，在这里借咱们业主群和大家探讨交流一下， 大家有好的建议，也可以参与。 新的商业项目（不含小体量社区底商）的运作从开始的市场调研、项目定位、招商、后期的营运、宣传推广等等，每一项都是在烧钱，运营公司若要实现收支平衡至少2-3年，投入也是百万级/年，本项目存在特殊性，无法实现。那在本项目无任何资金投入的情况下，如何一步步逐渐实现项目的成长，业主收益的最大化？首先我认为广大业主应该先了解目前项目存在的问题：项目定位暂时无法统一规划性实现：本项目本应实现两部分的功能，一是作为首创奥特莱斯主力店的服务配套；二是周边1.5~3公里生活配套。这两个功能都包含了餐饮、休闲娱乐、零售等业态，但因部分商铺已租赁，无法实现分功能、分区域的集中效应、规模效应，因而无法凝聚人气，吸引客流；项目招商政策无法统一：现在各业主为了减少损失，各自为政，价格混乱；一楼租赁价格普遍0.7~1.2元/天/平，二、三楼租赁价格0.4~0.7元/天/平，且有逐渐走低的趋势。因空闲商铺较多，门口都贴着联系电话，这就让租赁商户钻了空子，挨个联系，相互比较压价。业主不熟悉商户谈判套路，恶性竞争，导致收益渐低，甚至出现只要交物业费就不收房租的极端个例；即使已租赁商铺商户80%也在转让。单铺面积小，产权复杂，品牌商户、主力商户无法完成一对多谈判：品牌商户涉及到租赁期限长、水电硬件要求高、产权要求单一明晰、需开具增值税专用发票等公对公业务等各种问题，更偏向与招商运营公司或者商场整体管理单位签订租赁合同，而不愿与多个产权所有人对接逐个谈判。因此商场现状无法吸引主力店、品牌商入驻；当然还存在物业管理费用问题、整个商场卫生管理差等各种各样的问题就不一一赘述，因为咱们主要讨论解决主要问题，主要问题解决了，其他小问题就可以退迎刃而解了。那在无资金投入、业主又对运营公司介入失去信心的情况下如何实现项目逐步盘活呢？我认为需要两条腿走路：一是确定本项目经营主体，即业主委员会。业委会成立后可作为单一经营主体，既能实现统一规划、管理、运营，又能对部分物管进行监督调整。从而根本性解决以上三个主要问题，实现业主收益最大化。这就需要现有业主代表努力及广大业主的积极配合。当然业委会成立需要一个比较长时间的程序，那么在准备启动成立业委会到业委会正式成立期间，这个空档期，如何解决业主间竞相压价，租金收益越来越低的问题。即可以委托一个有较多在招商方面有经验的招商人员或者公司作为中介方负责对外统一招商，统一宣传渠道和报价端口，实现招商价格的统一，也可通过他们专业谈判经验，促进成交，不至于让租赁商户钻空子导致租金越来越低，同时节省了各位业主天天看房跑来跑去又不成交的麻烦。当然为了实现后期业委会作为项目经营主体，实现对项目的统一规划、管理、运营，招商公司只能也必须只负责招商，不能作为租赁主体签订租赁合同，不参与以后的商场的运营，租赁合同的租赁主体为产权所有人即各位业主，业主只需要在租赁成功后支付一个月租金作为中介费用。这样既能实现招商政策的统一性，业主收益连续性，为后期业委会成立后对整个项目管理积累商户资源的同时为后期管理奠定法理基础。项目现状摆在这里，问题很多，不可能一蹴而就，以上建议也只是不得已而为之，只是万里长征第一步，但不积跬步无以至千里，只有在大家积极配合下迈出第一步，后面的路就有无限可能。以上只是个人拙见，如有好的建议大家可参与讨论。