重庆物业管理员培训学校(重庆江北观音桥飞扬世纪小区召开业主大会修订议事规则)

冲淡回忆

2022-04-20 21:51:10

业主大会电子投票截图

第一章总则

业主大会名称:飞扬世纪小区业主大会

物业名称：重庆海纳物业管理有限公司

东至：北城旺角南至：聚龙锦苑

西至：小苑社区北至：燃气大厦

占地面积： 7330 平方米房屋总建筑面积 38842.1 平方米

其中住宅 20542 平方米 198 户非住宅 18300.1 平方米

357户

第一条为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益与合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主大会议事规则（以下简称本规则）。

第二条本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。

第三条业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；监督协助物业服务企业，开展物业管理服务活动，保障物业的合理、安全使用，维护公共秩序和优良环境；组织、发动广大业主，共同建设和维护整洁、舒适、安全、文明的居住和工作环境，推进社区建设“三个文明”协调发展。

第四条本物业管理区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，并经业主推荐选举的业主代表组成业主委员会，行使业主大会的职权，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主委员会是业主大会的执行机构。

业主大会成立后确定为业主的或认定业主身份的，自动成为业主大会的成员。

第二章业主大会

第五条业主大会履行以下职责：

（一）制定、修改本规则和《管理规约》，监督业主委员会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同的情况；

（二）选举、更换、罢免业主委员会委员；

（三）改变、撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业，并由其执行机构业主委员会代为签署相关物业服务合同；

（五）决定业主大会诉讼事宜，并由其执行机构业主委员会作为对外诉讼主体参与相应民事活动；

（六）审议和决定业主委员会的工作权限，决定业主委员会的必要经费、来源以及经费管理办法。本小区约定：授权业主委员会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等和公共收益有关事宜，所得公共收益按下列顺序开支：1.支付业主大会及业主委员会工作经费人均 300元；2. 利用公共收益处理小区公共事务， 5000 元以下的由业主委员会决定; 5000 元到 10000 元的事务由业主委员会、业主代表、和关心小区建设的业主或业主直系亲属以简单多数的方式决定； 10000 元以上的事务由业主大会半数以上通过决定；3.年剩余资金用于按门牌户数发放，并定期在小区公示；

（七）确定专项维修资金的缴存、使用和续筹方案；

（八）审查业主委员会的工作报告，定期听取业主委员会、物业服务企业关于物业管理事务处理情况和物业专项维修资金使用情况的报告；

（九）决定物业服务企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；

（十）决定改变部分共用部分、全体共用部分既定用途；其中涉及到专有部分改变为经营用房的，还应经有利害关系的业主同意；

（十一）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（十二）提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

（十三）决定涉及业主共有权利和共有管理权利的其他重大事项。

第六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由首次业主大会筹备组或业主委员会确定。

第七条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见，并将征求意见的结果在该单位（幢、单元、楼层）区域如实公示，公示时间不少于3日。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体意见经本人签字后，由业主代表在业主大会会议时如实反映。业主也可直接署名（姓名、房号和联系电话）在规定期限内向业主委员会递交或邮寄书面文件表明观点。

第八条本业主大会可以采用以下一种或几种形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内（经业主签名，并注明业主所住房号），经业主委员会（筹备组）统计汇总，公布表决结果。

（二）专人送达、回收意见：由业主委员会筹备组有关人员逐户派发、回收业主意见（业主意见须经业主签名，并注明业主所住房号），经业主委员会（筹备组）统计汇总，公布表决结果。

（三）公告送达：由业主委员会（筹备组）在本物业管理区域或重庆市公开发行的报纸上发布有关公告，业主应在公告规定的时间内向业主委员会（筹备组）书面表达意见，经业主委员会（筹备组）统计汇总，公布表决结果。

（四）邮寄送达：由业主委员会（筹备组）将议事内容以挂号邮件寄给业主，业主应在邮件规定的时间内向业主委员会（筹备组）书面表达意见，经业主委员会（筹备组）统计汇总，公布表决结果。

第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会于每年的第四季度召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主或业主代表提议；

（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

为维护业主大会的严肃性、提高工作效率，本小区约定：业主大会召开的期限不能超过20天，即投票或书面征求业主意见的时间不能超过20天。

会议资料中心

第十条业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。

（二）发布通知

业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公示告知。发生重大事故或紧急事件等需要及时处理时，及时通知和公示（不受提前15日通知的限制），并同时告知街道办事处、社区居民委员会。业主大会应邀请街道办事处、社区居民委员会到场指导。

（三）征询意见或投票表决

采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。本小区约定：在本议事规则得到

“双过半”业主同意后，召开业主大会，对未在小区居住的业主，可以以打电话的方式征求其意见，但要录音备查。

（四）回收统计意见

业主委员会根据相关规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（五）通报大会议事决定

业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公示。接受业主的查询和监督。

业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十一条业主在业主大会会议上的投票权，按下列计算方式确定：

（一）专有部分面积按产权证书记载为准；建筑物总面积，按前项统计总和计算；

（二）对已办理房地产权证的物业，按房地产权证记载的建筑面积计算；

（三）对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算；

（四）业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房地产权证或商品房买卖合同的，按一人计算。

同一产权有两个及以上所有权人的，应自行确定一名表决权人。

第十二条业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（一）业主是自然人，且因故不能参加业主大会会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；受托人不能接受不超过3名业主委托;

（二）不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利，但该监护人不享有被选举权。

（三）业主是单位法人的，其单位可以书面授权本单位员工参加业主大会会议或者业主委员会。

第十三条业主大会对所提议案已经作出决定的，业主不得在12个月内以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十四条召开业主大会，应当有本物业管理区域内1/2以上投票权（按面积和人数同时到达计算，下同）的业主或业主代表参加。业主大会作出的一般决定，必须经1/2以上投票权的业主通过；业主大会作出制定和修改专项维修资金使用和续筹方案、提出改建重建建筑物及其附属设施的申请、业主自行管理专项维修资金等重大事项的决定，必须经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主及使用人具有约束力。

业主大会尊重物业服务企业的合法权益，涉及到物业服务企业的，就有关事项进行事前协商。

业主大会、业主委员会依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定。全体业主可以就涉及本小区的共同利益以半数以上业主书面授权委托业主委员会作为民事主体参与相应民事活动。赋予飞扬世纪小区业主委员会代表全体业主参加因物业管理活动以及为维护全体业主的合法权益而发生的诉讼或仲裁，无须再召开业主大会另行表决。

第十五条因物业管理区域发生变更，导致业主大会、业主委员会解散的，业主委员会到期未改选或改选不成功的，或虽已备案，但业主认为业主委员会公示（备案）事项的产生过程违反程序或存在弄虚作假等情况，要求街道核实，街道核实后决定撤销备案的，业主委员会要在当地主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作，将结余共同财产作为物业专项维修资金交到专项维修资金管理中心、按户（或按面积）分摊到业主账户。

业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地社区居委会。

第三章业主委员会

第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：

（一）制定业主委员会工作制度；

（二）召集并主持业主大会会议，公示并执行业主大会通过的各项决定，报告物业管理的实施情况；

（二）拟订选聘物业服务企业的方案，经业主大会决定和授权，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更、或者解除物业服务合同；

（三）拟定管理规约、本规则修改方案，报业主大会决定；

（四）拟定专项维修资金的续筹方案，报业主大会决定。按照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集。并监督专项资金的使用、留存情况；

（五）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或仲裁；

（六）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（七）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，并配合解决物业管理服务中的重大问题；

（八）协调业主之间及业主与物业服务企业之间的纠纷；

（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管。

第十七条业主委员会委员具备以下的条件：

（一）具有完全民事行为能力，身体健康，无重大疾病；

（二）模范履行业主义务，按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务，无乱搭建行为；

（三）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业内工作或兼职；

（四）具有必要的工作时间，业主委员会主任或副主任原则上只是在一个物业管理区域内担任；

（五）具备一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法组织；

（六）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；

（七）无挪用、侵占公有财产行为；

（八）法律、法规和政策规定的其他条件。

第十八条业主委员会实行任期制，每届任期 5 年。委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。业主委员会到期未改选或改选不成功，不再履行职责，收到社区居委会的通知后，在街道的监督下将相关资料移交给所属社区居委会。

第十九条业主委员会委员的产生

（一）本小区拟成立 7 人业主委员会委员， 2 名业主委员会候补委员。优先考虑30名及以上业主联名推荐一名候选人，每一户只有一次推荐机会，不足部分由筹备组（业主委员会）根据楼栋分布均匀性和业主的素质、文化程度推荐。

（二）在业主大会召开15日前张榜公示业主委员会侯选人名单及基本情况。

（三）业主大会会议选举业主委员会成员，实行差额选举。投票表决时，业主委员会成员的当选须经1/2以上业主（专有部分占建筑物总面积过半的业主和占总人数过半数的业主）通过，最终选出的业主委员会委员人数，按实际选出的人数（5人以上单数）确定，最多 5 人，只要达到“双过半”的人数在5人以上，选举就算成功，不再补选；达到“双过半”的人为双数时，则根据前述约定去掉得票最少的一名；若达到“双过半”的候选人人数不足5人，则在落选的候选人中再次投票，经补选仍不足5人，业主委员会选举失败。

（四）本小区设候补委员 2 名，落选人中得票最多的 2 名为候补委员。业主委员会委员因故缺额时，由候补委员按照得票多少依次递补。若递补不足，则在下一次业主大会会议召开时予以补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

第二十条业主委员会主任及副主任的产生

业主委员会选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，在业主委员会成员中推选产生业主委员会主任和副主任。

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行以下职责：

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（一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作；

（二）遵守本业主大会议事规则，业主委员会规定及物业管理法律、法规和政策规定；

（三）安排执行业主委员会的决议，协调各种关系，安排处理各种矛盾及安排完成业主委员会交办的工作；

（四）接受物业管理行政主管部门的培训和指导。

第二十一条业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。

第二十二条业主委员会会议每季度定期召开一次。

业主大会会议结束后3日内，业主委员会召开业主委员会会议，研究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。

经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，及时召开业主委员会会议，会议召开3日前要通知全体委员。

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明；

（三）提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；

（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

（五）会议需三分之二的委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。

业主委员会权限内做出的决定，应当以书面形式向全体业主公示。

第二十三条业主委员会负责对业主大会会议、业主委员会会议进程及会议决定进行书面记录；业主大会、业主委员会的会议决定等议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的委员签字存档。业主大会、业主委员会的决定，由业主委员会在决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公示，并按照有关规定告知当地物业管理行政主管部门、街道办事处及社区居民委员会。

第二十四条业主委员会印章的使用和管理

业主委员会印章由业主委员会在其成员中指定专人负责保管，建立用印记录制度。

印章遗失的，业主委员会应凭在我市主要新闻媒体上声明作废的凭证重新刻制，并到所在地街道办事处备案。

业主委员会印章主要用于以下四个方面：

（一）业主大会与物业管理企业签订服务合同用章；

（二）业主大会或业主委员会公示文书用章；

（三）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或仲裁时用章；

（四）物业专项维修基金管理、使用相关事宜用章。

居民委员会对业主委员会使用印章的情况进行监督，并加盖公章予以确认。

业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用管理规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第二十五条业主委员会成员接受业主监督，有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议审议决定终止其成员职务：并到所在地街道办事处备案。

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬；

（三）违反物业服务合同拒不缴纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（五）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（六）泄露其他业主的信息；

（七）挪用共有部分收益；

（八）利用物业共有部分从事经营活动；

（九）其他损害业主共同利益或可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会未执行上述约定时，街道督促业主委员会正确履行职责，并告知全体业主。

第二十六条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：业委会成员变动情况报街道办事处备案：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；

（五）不按期履行交纳物业管理服务费和根据物业服务合同和其他相关法规规定应缴纳的费用，物业公司催收后仍拒不缴纳，物业服务企业向业主委员会、街道投诉的、有乱搭建行为的、或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费的；

（六）一年内不执行业主委员会的合法决定两次以上的；

（七）业主大会议事规则约定的其他情形的。

第二十七条业主委员会任期届满前两个月，参照首次业主大会的相关规定，选举下届业主委员会，即由社区征集业主代表组成筹备组，由筹备组组织业主委员会换届选举工作。

原业主委员会应在新一届业主委员会产生之日起10日内，将其所保管的资料档案、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第二十八条业主委员会成员资格被终止后，应当自终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。

第二十九条资格被终止的业主委员会成员或原业主委员会未在规定的时间内移交印章、资料和财物的，由所在地街道办事处责令其7日内移交，仍不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或新一届的业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。必要时，新一届业主委员会可以直接起诉到法院，要求其移交，由此产生的包括律师费在内的一切费用由败诉方承担。

第三十条业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作，按照《重庆市物业管理条例》及《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》的规定执行。

第四章相关事项

第三十一条鉴于业主对业主委员会监督力量的分散性，在本议事规则和管理规约通过后，授权所属社区居委会在必要时可以直接组织召开业主大会，表决选聘、解聘物业公司和罢免业主委员会个别或全体成员资格等事宜。

第三十二条鉴于本小区相当一部业主未在小区居住，动用专项维修资金征求业主意见耗时过长，相关设施设备不能得到及时维修，本小区约定：可以以打电话的方式征求业主意见，但牵头单位要录音备查。

第三十三条业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会要按照法律、法规、政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。

第三十四条业主大会作出选聘物业服务企业的决定后，业主委员会应当在30日内与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第三十五条业主大会和业主委员会有权对违反本议事规则，据不缴存或者续筹物业专项维修管理资金的业主要求限期缴存；逾期仍不缴存的，在议事规则获得通过后业主委员会可直接向人民法院起诉，无需再征得业主大会同意。律师费用由败诉方承担。

第三十六条业主大会及业主委员会的议事文件、资料，由专人负责定期整理、立卷和存档。

业主大会建立下列档案资料：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料；

（三）各届业主委员会备案登记的材料；