城市越发展，中心区就越饱和。
这也导致几乎所有城市都在做一件事情：中心区外移。
城市发展路径开始进入摊大饼模式，由中心区往近郊或者更远的方向发展。
比如成都，搞了高新南和天府新区；
比如西安，想搞西咸新区；
比如武汉，开始搞四大副城；
比如郑州，一路往东发展郑东新区；
比如天津，想搞滨海新区；
再比如重庆，搞的两江新区和未来的科学城。
随着主城区越发饱和，就会往外发展多个副中心和N个卫星城。
那么在这种情况下，如何助力中心外移？
第一方面自然是搞基建，通路建商业、建学校、建医院，再推动产业落地，这都是靠着一只无形的手在推动的。
第二方面在政策上做的就是：控制主城容积率。
成都从2017年开始控制主城住宅容积率，限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0以下。
西安，2018年也开始步入住宅容积率3.0的时代。
重庆，同样是在2018年开始，没有出现过容积率4.0以上的地块，这几年更是控制在2-2.5左右。
降低容积率，势必会导致核心地区的供应量下滑，这就会推动人们刚需和改善要往近郊要走。
自然就会达到发展近郊的目的。
这是城市运营者的远见，而逐渐落到民间，我们常说的一句耳朵磨茧子的话就是：
买房跟着城市规划走。
谁能买到城市发展方向上的核心房产，谁就是这一轮房产投资的最大赢家。
而这背后的核心，说白了还是赌一个城市的城运。
买城市核心发展方向上的房子，赚大钱这件事情，案例很多。
比如深圳，南山宝安的房子涨幅高于龙华龙岗。
还有上海，以前上海是宁要浦西一张床，不要浦东一套房，如今浦东已然是上海新的经济中心；
广州也一样，宁要河北一张床、不要河南一间房，以前核心是东山和西关，现在南沙照样崛起。
二线城市也是如此：
武汉以前的经济中心是商贸发达的汉口，如今已然在产业聚集的光谷。
成都现在重心向西南方转移，天府新区成为当前投资的香饽饽。
郑州同样一路往东，现在郑东新区成为郑州房价天花板。
而我们近期非常看好的山城重庆，过去10年中心往更开阔平坦的北部发展，照母山、中央公园成为富人改善的首选。
大家对重庆的误解一直是房子供应大，买房不赚钱。
事实上，这几年重庆房价涨幅真的不算低。
尤其是城市发展方向上的北部和西部。
2016年重庆西部大学城附近的新房，均价也就6000出头，现在大多数已经1.6万，5年多时间，以100㎡价格计算，就赚了100万，平均每年20万。
2016年重庆北部的江北区成交均价不过8718元/㎡，现在江北嘴优质新房3万，100㎡5年多持有时间，赚了220多万，平均每年40多万。
2016年重庆渝北区成交均价7029元/㎡，如今照母山3万左右，中央公园2.5万左右，5年多时间妥妥1-200万的收益。
所以真的别吐槽人重庆房子没涨，重庆涨幅绝对不低于全国平均涨幅，如果拉出个别盘的涨幅来算，重庆上一轮涨幅不比深圳的涨幅低。
之所以有没涨的误解，主要是因为盘子大房子多，不如别的城市流动性快。
但其实2018年容积率要求降低后，这个局面慢慢已经有改善。
重庆的天量供应从2018年开始回落，容积率降低叠加供应减少，重庆这几年实际的新房供应是有降低的。
（重庆宗均容积率逐年走低）
2021年重庆发布土拍公告，住宅用地拍地不超过3次。
随后2021年土地供应明显缩减，2021年2月底商品住宅存量784.92万方，按照近1年的月均去化速度，去化周期4.5个月。
因为供应的减少，2021年的第一次土拍直接点燃了市场，去年第一次土拍之后，重庆市场就进入了短期的火热，4月份重庆新房住宅涨幅排名第一。
就在上个月重庆拍出2022年的第一场土拍，13宗土地，可建规模只有147.1万方。
而2021年4月份重庆集中供地46块，可建建筑体量约695万方，其中容积率1.5及以下的就有30块，很显然，今年第一场土拍显然比去年4月份的要低很多。
供应在以肉眼可见的速度减少，这是重庆这几年的一个显眼的变化。
与供应减少相对应的，是重庆的人口增量。
大家都知道我们国家很快就会进入人口负增长时代，出生人口大幅减少之下，抢存量人口就成了重中之重。
在过去10年，重庆在抢人这一块的数据还是非常突出的。
七普数据显示，重庆10年人口增长320万，年均增长32万人。
有人自然就有住房需求，这是所有城市房价上涨的动力。
重庆能吸引人，尤其是持续吸引人口流入的底气，这种能力放在全国强二线城市来说都很突出，这主要得益于2点：
1、成渝经济圈之下，重庆的地位再度拔高
2、重庆强劲的产业实力。
我们重点聊聊重庆的产业。
重庆能有什么产业？
这是很多人对重庆的疑问，大家印象中重庆就是山城，产业实力似乎并不强劲啊。
但重庆的支柱产业，确实牛逼。
重庆核心产业是汽车和电子信息产业。
尤其是汽车产业，1993年成立重庆长安铃木汽车有限公司，重庆轿车产业开始起步。
随后长安福特、长安奔奔、力帆、东风小康、北汽银翔、华晨鑫源、上汽通用五菱、潍柴（重庆）汽车、北京现代重庆工厂、重庆众泰汽车、长城汽车等一系列汽车生产企业如雨后春笋般蓬勃发展。
除了整车业务外，重庆汽车零部件产业也得到了飞速发展，重庆汽车零部件本土化配套率已超过80％，拥有400多家一线汽车零配件企业、1500多家二三线配套企业，形成了真正的汽车产业链。
重庆已经成为全国第一大汽车生产基地。
不仅如此，重庆的电子信息产业也是重庆的支柱产业，是全球最大的笔记本电脑生产基地、重要的手机生产基地。
2020年，重庆市笔电产量7882.2万台，产值首次突破了3000亿，约占全球产量近4成，连续7年保持全球最大笔记本电脑生产基地，没有之一。
此外，重庆还是我国重要的显示屏生产基地之一，京东方、莱宝科技等行业头部企业纷纷来渝投资建厂。
重庆一直属于低调的强二线城市，位居内陆，但城市地位很高，并且产业实力完全不输沿海城市。
在产业上虽然是以第二产业为主，但这几年重庆一直在寻求产业的升级。
自从成立了两江新区之后，重庆几乎把所有的高新和顶尖产业都布局在这。
从生物医药到科技公司，从高新工业到数字经济，产业升级步伐越发明显。
目前，两江新区数字经济产业园建成国家工业互联网标识解析顶级节点、中新（重庆）国际互联网数据专用通道等数字经济新型基础设施，华为人工智能创新中心等龙头数字经济企业相继落户，注册数字经济企业近6000家，数字经济相关从业人员超过5万人，研发人员超过9000人。
如此牛逼的产业实力，才有了重庆GDP排名全国第5的实力。
不是每个城市都必须走互联网、金融产业，反而制造业强国的基础之下，重庆的工业实力和起步的高新技术产业发展，更让人期待。
重庆的城市价值其实毋容置疑，唯一要担心的只是如此多的房子，究竟如何买对罢了。
短期来看，往北已经是重庆一张看得见的明牌。
在往北的发展过程中，城市运营者已经把大量的基建和配套安放在此。
打造了亚洲第一，世界第二大城市公园——中央公园，教育上更是有中央公园小学、空港新城人和街小学、渝北巴蜀小学、腾芳小学。尤其是人和街小学，重庆最好的5所小学之一。
在中学上，两江中学、暨华中学、松树桥中学、重庆八中等重点学校也早有布局。
在重庆，买房更关注的商圈，在北区也已经开业运营，吾悦广场、龙湖天街、重庆大悦城等商圈均已开业。
地铁上，5号线、10号线二段、4号线、环线东北段都已经开通运营。
一个新发展起来的新区，但是交通、商业、公园、教育都已经投入使用。
这就是我开头所说的城市运营者在发展新区时候的筹划，当配套完善，就是人口导入之时，也是房价上涨之际。
过于渝北区最受人诟病的就是离主城区远，但实际上重庆很大，发展基本也都是多组团发展，哪里有产业，有工作机会，有商圈，有地铁，哪里就能发展起来，房价有上涨空间。
重庆的渝中区发展已经非常饱和，这几年鲜有新盘入市，且交通拥堵，new money改善都已经往外迁移，照母山已经成为新的富人聚集区。
当前北区的人口密度少，环境好，还有产业的支撑，交通、商圈、教育也在导入，未来北区的爆发力值得期待！
当前我们在北区也发现一个非常有潜力的板块，处在重庆城市发展的主轴之上，并且项目品质非常高。
今年在全国楼市调控宽松之下，一定会有一批城市有反弹回暖的机会，重庆会是其中一个.
