大雪到了隆冬，低迷的成交量摩擦了深圳楼市几个月，成交量略有回升的背后，是楼盘放低姿态，加大促销力度。
在市场上，房地产企业面临着业绩冲刺和资金回流的双重压力。一些楼盘已经开始打折营销，但大部分还是收效甚微。阳光与阴霾并存，新盘供应量持续放量。“内量”逼迫开发商真金白银盈利，以此来助推不尽如人意的去污率。二手房市场也在慢慢修复几轮调控导致的家庭数量下降，终于在11月迎来“7连跌”后的首次上涨。
但目前来看，市场的小幅反弹只是对前期超预期下跌的适应性盘整，买卖双方已经开始接受市场下行的事实。机构数据显示，作为全国首个实行二手房交易参考价格的城市，深圳目前在售的每10套二手房中，就有6套是以指导价成交的，可见过去态度很高的卖家选择了低头。
新的优惠折扣变得普遍
从去年年初到今年11月，一直盼着新优惠的小王终于等到了楼盘降价的时刻。自从有了购房计划，他就一直盯着家附近的新东海福汇豪庭项目。最近，他已经在各种渠道和平台上发布了20组“94折特价房”的促销信息。根据东海福汇豪庭官方海报上的描述，14折房适用于b座12层以下1栋、2栋、3栋。
在深圳买家看来，这几乎是一个难得的折扣。即使是下半年销售的关键节点——十一黄金周，也只是中海地产等个别开发商的促销活动，无非就是买房送家电，去掉总房价的尾数，99折优惠等等。当时在刚需人群看来，这些营销活动只是小的促销噱头，并不是有诚意的促销。
现在，真正的降价来了。
小王心里做了一些计算。即使东海府汇豪庭最小的户型70平米为例，按照这个户型8.71万平米的备案均价，开盘时总价为609.7万元，现在打了8.4折，总价降低了35万多，优惠不算太大。
东海福汇豪庭项目开盘遇冷并不突然。项目成功率高达1786%，也创下了深圳最高成功率的新纪录。开盘当天同步启动三级市场中介推介，这是深圳公寓项目去污难时才启动的推介模式。但11月12日项目公布提名名单，却只有51批客户报名911套房，最低30分。惨淡的形势吸引了市场的目光。
但开盘销售不佳后，半个月后，凭借94折的促销信息，项目开发商将三级市场中介的引荐佣金从之前的0.8%大幅提高至3.88%。
不断上涨的中介佣金也没能让去污率越来越高。该项目的内部人士告诉第一财经，有800多套房源在售。“按照这样个位数的去化率，后续要么继续大优惠加快销售回款，要么做好消化新房较长周期的心理准备。”一位房产中介说。
像东海福汇豪庭这样的小规模折扣营销吸引了少数楼盘的关注，折扣降价目前正在深圳新房市场“悄然”推进。《第一财经》记者调查发现，打折房源大多以在售项目部分楼层特价房的名义出售。比如福田区潘新嘉福的华登大厦，拿出低层十多套房，进行打折营销。
11月初，光明区有一个久违的打折楼盘，很受欢迎。龙光九瑞府在开盘前推出100套92折优惠。
除了特价房和各种礼包，深圳一些开发商为了提高销售业绩，开始以“买房送豪车”、返还“购车首付”甚至推出首付分期等方式直接吸引购房者。
真金白银打折的背后，是新盘整体去化的不理想。10月份，深圳共有11个住宅项目获批，只有丰丸海岸城和深圳中城见到了“曙光”。到了11月，只有海德公园和申铁逸夫两个项目有了“日光”。类似于市场呼声较高的新世界新盘，剥蚀率并不理想。
一位一直关注新市场去工业化的深圳房企负责人提到，因为新市场供应量持续放量，新市场内部分化显著。除了部分新市场实现“日光化”，大部分新市场陷入“内卷化”的困境，打折营销是一条出路。
根据深圳早前披露的2021年深圳住房实施方案，计划预售和现售商品房面积为600万m2，前三季度市场供应住房面积约为375万m2，即尚有约225万m2待释放。
从目前的市场情况来看，恰逢房企年底业绩。接下来不排除更多在区位、资源、品质等方面缺乏核心竞争力的项目加入打折促销的行列。据柯睿监测，今年10月以来，TOP30房企中，超过90%在集团或区域层面推出了优惠购房活动。
降价似乎给新房市场带来了一些动力。乐嘉研究中心数据显示，11月，深市一手住宅网签5644套，环比上涨20%。市场普遍认为，这是因为前期底部过低，积累了一定的刚性需求，所以成交得到了一定程度的释放。但拐点还没到，回暖还早。
二手房价回归
相比新房市场的推动和成交的逐步释放，二手房市场回暖的迹象略显明显，无论是量价都开始显现。
从4月份开始，深圳二手房市场进入漫长的下行周期，月成交量逐月递减。现在，深圳二手楼市正在回暖。11月份终于迎来了“7连跌”后的首次上涨。
乐嘉研究中心数据显示，2021年11月，深市二手房成交2211套，环比上涨38%，同比下跌62%。来自乐家门店的数据显示，10月下旬至11月，二手房数量和客户量双双回暖，11月门店营业额也出现增长。在市场整体向好的影响下，预计12月份市场转让量有望突破2500套，较三季度大幅增长。
成交量回升的背景是卖家降低了价格。
据乐有家研究中心统计，1-6月，成交价偏离指导价10%以内的房源占比稳定在10%-15%。从7月份开始，比例逐渐上升。11月份，偏离指导价10%以内的房屋成交比例高达56%。简而言之，每卖出10套房就有6套房是按指导价卖出的。
也可以看出二手房指导价实施后业主和客户的心理变化。深圳作为第一个实行二手房交易参考价格的城市，业主接受指导价也需要一个过程。客户对市场的预期降低，购房成本增加，短期内多处于观望状态。经过一段时间的调整博弈，需要置换或资金的业主开始降价销售，刚需买家也开始寻找机会错失良机。
深圳作为楼市的风向标，市场反应和敏感度很高。很多房产中介的营销人员都有反馈。10月份以来，客户购房决策速度明显加快，成交周期明显缩短。
但是，二手房回暖还有很长的路要走。在多位市场人士看来，目前深圳二手房交易反弹幅度明显，主要是前期严格调控后市场深度下跌，只是对前期超预期下调的适应性盘整，而非市场掉头。多家机构数据显示，10年来，深圳二手房月均成交量维持在6000套左右，而在过去几个月，深圳二手房月均成交量连续2000套，即使是9月份，成交量也几乎是10年来的最低，市场恢复到正常成交水平仍需时间。
深圳二手房的一些特点也适用于国内绝大多数经历过严格管控的城市。RealData近日发布的二手房市场专题报告指出，二手房成交量有触底迹象，市场修复尚需时日。贝壳50城11月二手房成交同比下降47%，11月环比增长的城市成交水平仍明显低于去年同期。
更多市场人士认为，预测未来深圳“横盘”趋势仍将持续，购房者可以从长计议，暂时不要急于买房。
如广东省住房政策研究中心首席研究员李在谈及深圳楼市走势时也提到，深圳楼市不可能迎来趋势性反转。他有进一步的分析。一是参考价格依然制约房价上涨，加杠杆难度很大，抓住了深圳楼市反弹的七寸。第二，信贷投放的空区间绝对不可能像过去那么大，因为贷款集中度的管理还是个魔咒，大部分银行的房地产贷款额度都不大空；第三，不可能把近几年建立的长效机制和调控政策全部松绑。
“目前市场规模仍处于历史低位，市场修复仍需要时间和政策呵护。未来的市场修复将是一个缓慢而温和的过程。”深圳某房地产营销负责人表示。
