国庆假期过半，深圳许多新盘的访客数量大幅下降。
与去年的十一黄金周相比，售楼部的购房热情越来越高，今年的十一黄金周平淡了许多。新房交易不活跃，住宅项目大规模营销更是凤毛麟角。项目的卖家心态还是比较稳定的，不愿意打折的一大原因是他认为房源需求一直存在。
据最新机构统计，9月份，进入深圳市场的项目供应量达到年内最高点，整体开盘价格已经开始止跌。预计10月份新房供应量将继续增加。与之相对应的是，二手房市场持续走低，深圳楼市已经出现明显分化。
新的报价折扣可以忽略不计
原本期待十一黄金周有新房优惠的小刘有些失望。他跑遍了深圳坪山区，发现折扣很少。
“本来打算9月份入手一套两居室，但想到十一黄金周可能会有优惠，就拖到现在了。”小刘有些无奈地告诉第一财经记者，原本预计在房企普遍稳债加速回款的形势下，黄金周期间会开始促销活动，购房者可以享受一些优惠，但没想到刚需房源项目的优惠很少。
坪山区是深圳十一黄金周期间在售住宅项目最多的区域。新盘约10个，如中海万金西岸华庭、亿瑞达云秀府、龙光九域雅筑、方浩东园等。这个数字几乎是深圳其他区在售项目的总和。坪山区新盘单价一般在每平方米4万元左右，总价三四百万元，仅为深圳福田区、南山区等热门区域售价的一半左右。这个面积算是抱着低总价亲民的态度刚买新房的必备选项之一。虽然中海地产等一些开发商做促销，无非就是买房送家电，去掉总房价的尾数等。在小刘等刚需者看来，无非是房企制造的促销噱头，并非真心促销。
十一国庆之际，各大售楼部都只贴出了新项目推介的海报，营销热情不高。黄金周前三天到访客流相对平稳，10月4日明显减少。然而，销售人员普遍头脑冷静，并明确表示，他们不打算打折促销来提高他们的知名度。
坪山区多位售楼处工作人员向第一财经记者明确表示，“来看项目的人不多”，“不如去年的十一”，但他们也强调“新的十一促销没有计划”。
其中一位不愿进一步透露姓名的开发商表示，今年11号项目的热度远不如去年。“去年下半年深圳楼市确实太火了，从开发商十一开始没有大的优惠，但是很明显一股‘抢’房热潮袭来。在谈到今年他的项目的访客数量时，他说，“在十一五期间，人们每天都在问房地产，但很难说它很热。"
这种不温不火的经营状况不仅限于刚需住宅项目，改善型项目也遇到类似情况。
以深圳西部宝安区的万科大都会项目为例。黄金周期间，开发商只给出“买房送家电大礼包”等促销活动。类似于广州等部分城市住宅项目在十一黄金周给出的“可售30%代替全款”等优惠，深圳在售住宅项目的态度应该更为冷静。
深圳三强房地产公司王兴的营销人员也表达了类似的观点，他们的话似乎很肯定。“这里是深圳，新优惠不可能打大折扣。”
粗略看整个市场，公寓项目是“十一五”期间为数不多真正开展打折营销的品类。一些开发商甚至在酒店公寓项目上提供15%的折扣。公寓打折的核心因素是深圳非核心区域、配套差的公寓产品的投资价值远不及近几年的住宅。通常被视为不合格投资者分享深圳楼市投资收益的选项之一，但仍不是深圳楼市的最佳投资类别。
经历了几轮跌宕起伏的楼市洗礼，市场人士纷纷表示，今年的十一楼市远不如去年。
去年深圳楼市在一波“创新”热潮的带动下，整个楼市人头攒动，交易活跃，这是市场各方的共识。今年深圳的十一黄金周楼市会平淡很多。但项目卖方心态稳定的一大来源，是坚信购房需求永远存在。
“刚需家庭买房需求并未消失，年底银行放贷额度紧张。最近一两个月还是买房的好时机。”上述王兴房企的营销人员不怕楼市十一行情大不如前。
二手市场分化明显
新房市场给人的另一个信心是，深圳9月楼市新政的表现超出了一些人的预期，回暖迹象显著。
仅9月下旬，深圳周边就有7盘，3000多套房源售罄。
中原研究中心监测数据显示，9月深圳共有25个项目入市，市场供应达到今年最高峰。其中，22个住宅项目整体开盘止跌回升，带动市场进一步回暖，整体访客指数呈快速上升趋势。此前的8月份，深圳仅6个住宅项目开盘，整体开盘率略高于40%，已降至今年前8个月的最低值，且无一项目售罄，市场较为平淡。
与新房开盘迹象相对应的是，二手房市场并没有好转。
中原研究中心等机构数据显示，9月深圳二手房市场关注度进一步下降，二手房客户指数环比下降32.3%至59.4%，为今年最低水平。
国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，2021年5月以来，深圳二手房价格连续下降。
乐嘉研究中心在“2.8”新政实施半年之际进行的一项调查显示，新政前半年深圳二手房挂牌价上涨15.3%，新政实施半年后涨幅收窄至6.1%。新政在规范市场方面是有效的。
一些小区的价格也开始松动。例如，二手房转让量位居全市前列的深圳龙岗坂田新怡嘉寓豪苑、龙珠花园，近一两个月价格环比均有所下降。买卖双方空的讨价还价继续松动。
市场人士普遍认为，目前深圳二手楼市并未出现“降价潮”，但大部分业主的心态已不再像以前那样疯狂，报价也趋于理性，按照政府指导价挂牌。还有一些房价上涨空之前透支的房子，现在价格趋于稳定。
除了“2.8”新政的直接影响，二手房市场不断回归理性的局面也与新房供应量的上升有直接关系。
新盘方面，来自深圳中原研究中心的统计数据显示，10月深圳计划入市的地块有30个，开发商将继续保持高供应量，热点项目不会缺席，访客指数有望保持高位。
受新房市场供应不断增加的影响，二手市场的关注度将进一步降低，近期二手转让量有继续下降的可能。这个时候，对于刚需购房者来说，看房、淘房更容易买到心仪的房子。
