茅台路楼观路，路口矗立着一座“拱门”形状的巨大办公楼。其端正的造型和雄伟的结构设计，使其成为虹桥开发区近年来新的标志性建筑。

这就是金色虹桥国际中心，甲级写字楼，总建筑面积超过26万平方米，入住率99%，月纳税过亿。品多多、优尼佳、亚瑟等中外企业的总部或地区总部都设在这里。“一切都好”是几乎所有入驻该大厦的企业的一致反馈。

但就是这座已经熠熠生辉的“悦逸楼”，最近又给自己定下了新的目标。1月中旬，“金虹桥国际中心大厦治理委员会”成立仪式在中心南楼18楼大厦党群服务站举行。会议第一批成员包括天山路街道、金虹桥地产的代表，以及品多多、优尼家等楼宇的企业负责人。

这是天山-新虹桥商务区成立的第一个建筑委员会，有26栋商业建筑。也标志着长宁区以天山路街道为试点，正式进入探索商业建筑“垂直社区治理”的系统建设阶段。

金虹桥国际中心商场地下通道入口。

(一)

拼多多来了，电梯爆棚？

金色虹桥国际中心是被誉为“改变世界城市天际线”的总设计师约翰·波特曼的最后一件作品，从侧面体现了建筑的高品质“出身背景”。翻看楼内企业名单，可以看到宝马中国、康宝莱、优贾尼、亚瑟、兄弟中国、易图科技、拼多多...一系列科技、商贸等领域的知名企业在此安营扎寨，世界500强企业有8家在楼。

2017年初，金虹桥迎来了拼多多这个互联网“新贵”。当我第一次搬进大楼时，公司大约有1000名员工，占据了大楼高区的一大片平地。不到三年时间，公司员工发展到6000多人，办公面积在金虹桥超过40000平方米。这6000名员工都在金虹桥工作，但随之而来的新问题很快变得明显——

在拼多多，每天上午11: 00到20: 00的倒班工作时间，从上午10: 30到11: 30，成为成千上万员工涌入大楼的高峰。但这一时段也是楼内其他企业午休高峰的开始，也是上午访客参观和商务洽谈的高峰期。虽然金虹桥南、北两栋楼分别有12部客梯随时可用，但面对30分钟“瞬间爆炸”到上千乘客的需求，无论是楼主金虹桥地产还是物业公司浦江物业都无所适从。

在金虹桥国际中心一楼大厅，刷卡通过大门就是电梯入口。舒舍

天山路街道最早意识到“乘梯难”不是一家就能解决的。街道党工委副书记刘说，他2019年刚到街道上任，和金虹桥房产的工作人员一起走访品多多的时候，公司就迫不及待地提出了电梯问题。

一方面，互联网公司以年轻人为主，拼多多的员工平均年龄只有26岁。【/S2/】90、95后习惯性的踩“打卡时间”，使得每天“打卡”上班的人数非常集中在11点前的20分钟。人多了，电梯客流量就大了，等待时间就长了。原本精确计算上班时间的员工，如果在规定时间内拿不到卡，将面临迟到的风险。另一方面，品多多也担心自己上班交通拥挤会对楼里的其他“邻居”造成影响。

解决电梯拥堵的需求来自拼多多，但实际上关系到楼内所有企业。个性需要共同解决。在天山路街道的牵头下，金虹桥房产和浦江物业协调在拼多多高峰时段为企业开通4部货运电梯，增加短时客流量。由此，高峰时段电梯总数增至28部，服务所有楼层，确保“上上下下”畅通无阻。

金虹桥夜景

街道还为拼多多协调楼栋，每天早上在大堂指定位置临时放置打卡机。进入大楼后，员工可以先打卡，然后通过临时放置成蛇形的围栏，有秩序地乘电梯通过大门。11点，企业撤回打卡机；大约10分钟后，电梯会把最后一批打卡上班的员工送上楼。人群散去后，大厅又恢复了正常。

居委会常用的“公示到户”也被运用到了楼宇管理中。上海金虹桥国际置业有限公司总经理吴明县告诉记者，在协调为拼多多开通电梯时，大厦和物业也挨家挨户与其他入驻企业沟通，告知来访者尽量避免在10:30-11:00来访。同时借此机会宣传这段时间楼里加电梯的消息，这些应急方案都得到了租户的理解。

“随着企业的快速发展，人员的快速增长，任何一个小问题乘以几千人的需求，都可能成为大问题。”品多多(上海)网络科技有限公司党委书记左小英说，楼宇内公共设施配置有限，更需要在企业、楼宇、物业、街道之间建立高效的沟通机制，快速解决问题。“现在员工不用急着小跑挤电梯了，步伐更加稳健从容，减少了很多上班路上的“最后一刻”安全隐患。”

(二)

企业“大家庭”和谐，楼宇经济更有活力

正是这个为拼多多解决了“电梯难”的案例，让吴明县意识到，楼宇管理要借助更多的力量，“管理”本身似乎走得更远。这一步就是把“管理”升级为“治理”。

2016年以来，金虹桥国际中心的出租率一直保持在接近99%的水平。一栋甲级写字楼几乎常年满租，即使在高楼林立的上海市中心也是如此。吴明县说，过去，他每周都带着财产去参观企业。一年下来，金虹桥所有150家租户的负责人基本都能见到他了。

但他也发现了一些问题:一些企业提出的诉求，本应在第一时间解决，但由于不属于物业的日常维护和保安服务，企业只能等到楼栋业主上门；还有一些企业提出，楼房和物业帮不上忙，比如给外地新员工租房，和年轻白领交朋友，这些都需要街道帮忙。

天山-新虹桥商务区鸟瞰图

去年，天山路街道对辖区26栋商业楼宇进行了系统摸底，梳理出三种楼宇运营模式:开发商与物业一体化管理，比如金虹桥国际中心；大厦和物业搞的是预约制，双方分开经营；建筑是小业主自我管理，需要街道指导成立建筑业委会，比如远东国际大厦。

这让街道党工委书记潘岷脑洞大开:楼房就像“竖立”起来的小区，企业是“家”，员工是“居民”。只有像服务社区居民一样服务白领，企业这个“大家庭”才能和谐，楼宇经济才能有活力。

街道的这个“解决问题的思路”很快得到了金虹桥国际中心的响应。大厦有完善的综合管理基础，入驻企业与大厦物业、开发商相处融洽，具备率先搭建大厦治理讨论平台的“天然”条件。

在由企业、楼宇、物业、街道组成的“新四位一体”楼宇治理结构中，企业是最小但也是最核心的单元。因此，在第一届理事会成员名单中，除了金虹桥地产运营总经理吴明县、浦江物业金虹桥国际中心管理处总经理徐朝斌、副总经理朱雷外，还有优利家家居用品(中国)有限公司党支部书记顾志伟、兄弟(中国)商业有限公司销售经理钱钧、上海易图网络科技有限公司员工关系经理魏莹、拼多多党委书记左晓。

今年1月，金虹桥国际中心大厦管理委员会成立仪式举行。

在金虹桥国际中心党群服务现场，专门为入驻企业设立了企业文化宣传长廊。舒舒摄

“这些企业涵盖外资、互联网技术、地区总部，参加理事会的代表也是企业中层干部，与基层员工、公司老板有交流，能把最生动的‘民情民意’反馈到大楼、街道。”刘鹏告诉记者，以前街道或开发商来访，出于礼貌，多数企业安排公司老板出面接待。但更多的时候，普通的基层白领才是商务楼粘性最高的“用户”。进出地铁站的地下通道是否畅通，中午吃午饭是否方便，有没有停车位，党员活动去哪里，都会直接影响员工的办公体验。

金虹桥建筑治理委员会成立后，这些问题有了“四通八达”的传导路径。理事会建立了信息发布、问题报告和反馈的微信群，还建立了季度例会制度，专门用于协调楼宇运营和商业运作中的问题和纠纷。与会委员应积极发表意见。每次会议结束时，理事会还会形成可操作的成果，确保每次会议对“时间就是生命”的企业来说都是务实高效的。

会议平台使信息沟通更加顺畅，但吴明县也承认，从“管理”到“治理”的建设压力也更大。“过去，我们每周只需处理十几个企业需求。现在可能每天群里都有几十条需求反馈，需要解决的问题更多，对楼栋、街道、物业都是新的考验。”

(三)

“水平”住宅区和“垂直”建筑被整合在一起处理

成立仪式上，理事会还与天山路街道仙霞居住区党支部签订了结对共建协议。双方将在公益、文化、租房、小区微更新等方面展开合作。探索“建住联动”，打造“双一体化”社区治理格局。

整合共管“横向”居住区和“纵向”建筑，已经成为上海中心城区的一大趋势。以天山路街为例。金虹桥所在的茅台路西侧，有百盛优客城市广场、长房国际广场等商务楼宇。街道东侧有天山二村和天山路小学，都有近七十年的历史。日益明显的“二元结构”使得打通居住区与商圈建筑之间的资源网络迫在眉睫。

从金虹桥国际中心鸟瞰天山路街道，居住区与商业建筑并存的“二元格局”极为清晰。舒舍

去年年底，在理事会成立前的筹备阶段，拼多多、优尼佳等企业就已经向街道提出了与居民区结对合作的想法。左小英告诉记者，目前，拼多多在金虹桥的办公室6000多名员工中，外省市在册员工占2/3以上，技术人员接近60%，“90后”“90后”占大多数。这些特点都指向同一个焦点:公司的租房需求特别大。

此前，拼多多与大多数企业一样，与中介公司合作为员工找房，但也经常出现信息衔接等一些问题。这个议会直接和住宅区建在一起。仙霞居委会直接将小区内的闲置房屋和出租信息上报至理事会平台。企业组织有需求的员工两人一组申请租房，然后中介机构完成剩下的租房流程。这样，不仅快速解决了企业员工的“找房难”，也让居委会对租客信息有了更清晰的掌握，为推进生活垃圾分类，杜绝群租房做出了新的努力。

“租户来自同一个企业或者同一个写字楼。一旦发现问题，居委会可以通过楼委会告知企业，对租户的行为更有约束力。"仙霞居民区党委书记刘先民说。

今年年底前，将完成总面积19.1万平方米的天山路街道非完全改造。届时，将有92栋老民居拥有全新的独立煤环卫。目前街道正在安排有租房需求的居民，整合房源后，探索优先出租给周边商厦白领。“白领住在写字楼附近，减少了通勤时间，增加了在商圈过夜的人数。”刘对说:

天山夜景——新虹桥商圈，今年天山路街道区域12栋重点楼宇将有“四标”服务楼宇管理。

在尤妮佳家居用品(中国)有限公司大华东销售总经理兼党支部书记顾志伟看来，理事会无疑将打开企业进入社区的通道。这家日本护理企业旗下拥有苏菲、妈咪宝贝、舒蔻等多个国际知名品牌。近年来，在天山路街道的带领下，企业进入居民区，为长期卧床的老人提供纸尿裤、尿不湿等专业护理用品，践行社会责任。同时，企业也可以借此机会向居民宣传老年护理品的使用方法和适用人群，扩大消费市场。“我们一直对开发电子商务平台感兴趣，我们可以与我们的‘邻居’拼多多加强交流。”

事实上，该委员会的成员公司毫不掩饰其联网的“野心”。记者了解到，拼多多现在希望与金虹桥中心的一家日本运动品牌合作，邀请其加入其电商平台开设旗舰店。企业相关负责人告诉记者，加入理事会后，企业肯定希望对公司业务有所帮助。“大家互利共赢，什么都是好事。”

今年，天山路街道还将在虹桥南丰城、尚佳中心、远东国际大厦等12个重点楼盘搭建治理理事会平台。同时，税务、人社、医保、市场监管、“一网办公”延伸点将陆续引入楼宇，力争让每一栋楼宇都有一个楼宇党组织、一群街道联系人、一个白领服务岗位、一个议事平台等。[/s2/]

主编:唐烨文字编辑:舒舒