作者瑞奇和智库研究部

编辑|刘洋排版|张琦

2021年是行业进入优胜劣汰的“大洗牌”期。更多的商业地产企业选择回归本位，深化精细化运营，在行业转型的阵痛中寻求突破。

在变革的当下，商业地产赛道中运营管理能力的重要性越来越突出，这也是购物中心运营者提升资产价值的重要核心。

瑞智库研究部通过对多家购物中心运营商的长期跟踪研究，推出了“2021年购物中心运营商运营力30强榜单”，试图从管理规模、项目布局、资产管理水平等方面解读其运营力表现，并对行业发展、市场结构、企业动态等方面进行分析，以供参考。

列表排名

行业概述

1。政策方向:因地制宜，各具特色

2021年出台的相关商业政策主要涉及城市商业发展、商圈转型升级、夜间经济发展等方面，为行业的稳健发展营造健康的环境。

上海、北京、广州、天津、重庆在年内被确定为首批国家营商环境创新试点城市后，相继出台建设国际消费中心城市实施细则。从相关规划来看，五市在建设特色消费中心城市方面各有侧重，但总体来说还是遵循了因地制宜的原则，制定了各自的实施方向。

表1:2021年商业地产相关关键政策

(风景更好)

来源:政府网站，瑞和智库整理。

2。大宗交易:一线城市资产仍是主力，外资机构高度活跃

据瑞和智库不完全统计，2021年，大宗交易市场发生了起购物中心相关资产交易，起，交易总金额744.7亿元。虽然与购物中心相关的资产数量少于写字楼资产，但资产的交易金额和体量都比较大，其中最大的一笔收购来自于中国平安人寿保险公司以330亿元人民币收购凯德置地旗下6个来福士项目的部分股权。

从标的所在城市来看，70%的资产仍然位于北上广等一线城市，青岛、武汉、杭州、重庆等二线城市。，由于经济实力和商业氛围的改善而逐渐进入投资者的视野。

从买家背景来看，近50%的买家为外资企业。外资企业资金实力和商业运营能力较强，在商业项目资产管理方面优势明显。

表2:2021年商业地产(购物中心)大宗交易汇总(单位:亿元)

(风景更好)

来源:瑞和智库整理

3。资产管理模式:轻资产成为发展关键词，商业管理公司上市成为趋势

继2020年华润万象生活、宝龙商业从母公司独立上市后，2021年盛兴商业、钟君商业管理有限公司也成功从母公司分离，万达、爱琴海、瑞安新天地也加入了商业管理公司赴港上市的浪潮。

轻资产模式的经营管理公司，可以促使企业将大部分注意力集中在集团核心业务上，增加抗风险能力，使资本更加安全稳定，因此受到追捧。但由于其并不拥有重资产，主要通过提供运营管理等服务来获取利润，因此其未来的发展仍取决于自身的运营管理能力。

表3:2021年商业管理公司分离后上市公司(含筹备公司)汇总

来源:瑞和智库整理

4。发展方向:运营企业寻找机会共同发展

除了轻资产的发展趋势，企业之间、企业与政府之间的联合发展也是未来的趋势之一。

如印度电力集团与富士康科技集团签署合作协议，将在上海闵行区华漕镇共建购物中心和办公物业；宝龙宣布在深圳与腾讯合作，共同打造股票资产管理、投资、消费、商户服务的超级智能场景；益田、特发和李因共同成立合资公司进行招商和运营，全面协调深圳小梅沙地区的商业招商和运营。

对列表的解释

1。打开速度变慢，中小尺寸更受欢迎

据瑞和智库不完全统计，截至2021年12月31日，全国新开购物中心项目 530个(体量≥20000平方米)，总体量约4552万平方米，相比2021年初1000+项目的数量，

其中，10万平方米以下的体量约占新入市项目的57%。行业进入股票时代后，中小型项目更受投资者青睐。

图1:2021年新开商场量分布

来源:瑞和智库整理制图。

2。头部企业贡献较大，新城、宝龙、爱琴海布局加速

2021年新开项目前3名的企业分别是万达、新城、万科(含印度电力)，宝龙商业、爱琴海集团等企业数量明显加快。购物中心运营30强企业中，2021年新开业项目约占开业总数的50%。从运营力榜单的得分也可以看出除了头部企业，各家得分较小，分层不明显，管理规模和运营力水平差异也不悬殊。

其中，万达2021年共新开商业项目51个，开盘项目数量居各大地产集团之首，项目分布广泛，以下沉市场为主。据官方数据披露，截至2021年底，万达集团已开业418家万达广场(不含武汉韩杰万达广场转让至SKP进行改装)、90家万达酒店、790家万达影院、340家宝贝王乐园。

新城控股也在不断努力。2021年将新开30个吾悦广场，新开项目多集中在华东地区。新城控股2022年1月8日披露的数据显示，截至2021年12月31日，其公司拥有115家已开业的吾悦广场，管理和输出10家已开业的吾悦广场，另有5家已签约的吾悦广场仍处于过渡期。

宝龙商业2021年新开商业项目达到22个(包括厦大总馆MIX生活街、宁波老外滩、湖州安吉清华校区)，项目主要位于长三角地区。官方数据显示，截至2021年底，宝龙商业新签约面积270万平方米，布局商业项目总数超过140个，占地面积超过1400万平方米，项目总数34个。

in power2021年新开11个商业项目。除了印象交流，其他三条产品线都是自己创业的。除了上海南翔印象城MEGA，全国第二个印象城也在温州亮相。

万科2021年全国12个新项目开盘，区域万科广场、社区万科里等。2021年，七宝万科广场总成交额突破30亿元，较2020年创下的26亿元成交额增长15%，成绩辉煌。

世纪金源商管2021年，将新增9个购物中心，包括7个轻资产产品方圆汇项目和2个控股产品世纪金源购物中心项目。项目布局有重庆、长沙、无锡、石家庄等经济强市，也有遵义、阜阳、亳州、凯里、莆田等下沉市场。截至2021年12月底，据瑞和智库不完全统计，世纪金源商业体量突破1000万平方米。

龙湖商业2021年全国新开业购物中心项目12个，连续三年保持每年10个左右的新项目增长。新开项目主要分布在北京、杭州、长沙、苏州、武汉、成都、南京、重庆等一线或新一线城市。截至2021年底，据瑞和智库不完全统计，龙湖商业累计项目超过60个，体量超过600万平方米。

爱琴海不包括大连付嘉爱琴海购物公园，该公园已于年内重建、升级并重新开放。2021年将有9个新项目开盘，其中大部分将在12月开盘。打开速度明显提高了。

大悦城控股2021年将新开7个项目，包括4个“李淳风”项目和3个“大悦城”项目，主要位于一线和二线核心城市。截至2021年底，据瑞和智库不完全统计，大悦城累计开盘项目超过350万平方米。

图2:2021年部分企业购物中心项目开盘情况

来源:瑞和智库整理制图。

3。上海新开项目最多，二三线城市是布局重点

2021年，全国新开购物中心项目中，71%集中在二三线城市。目前一线城市竞争激烈，商业市场趋于饱和。二三线城市成为现阶段企业布局的重点。

分城市来看，2021年上海将是新开购物中心项目最多的城市，共30个，项目类型以高端市场为主。深圳、苏州、重庆、成都虽然新开盘项目数量排在上海之后，但项目数量也超过了15个。

从企业布局来看，根据产品线类型不同，万达商管、新城控股、宝龙商业选择在三四线城市布局，华润万象生活、李因集团等企业选择在一二线城市布局，加速高端项目市场拓展。

图3:2021年全国新开购物中心项目城市布局比例

来源:瑞和智库整理制图。

列表描述

表4:购物中心运营商运营指标体系

备注:

1.榜单数据截至2021年12月31日。

2.数据来源是:

1)纳入评价的上市公司年报、半年报、季报等公告；

2)瑞和智库有自己的数据库；

3)从其他公开渠道获得的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.如榜单引用数据有偏差，请后台留言或来电，瑞和智库研究部将尽快更正。