正文之前，我先做一些声明。

首先，本文来源于我的主观臆断，并不能完全代表真实情况。

其次，本文里的相关预测并不一定完全准确，仅供参考。

最后，如果通过本文能让大家进一步接近事情的真相，我深感荣幸。

昨天，龙湖以7050元/平方米拿下党校地块，震惊了整个贵阳楼市。

一时间，不解、猜疑和惶恐的声音接踵而至，整个贵阳楼市，好似乱成了一锅粥。

而其中最大的问题是：龙湖怎么敢？

在一晚上的思考以后，我发现龙湖这步棋，其实完全是有迹可循的。

而这一切，恐怕还要从龙湖首子落于金竹开始说起。

我们都知道，龙湖是全国品牌开发商里，口碑和产品都较硬的那一类。

拿地的策略，龙湖也比较偏向于拿“一线期望的二线地块”。

所以，龙湖到贵阳之后，首子就落在了金竹S1线沿线地块，打造了景粼天著项目。

龙湖景粼天著规划图

2018年6月，正值贵阳楼市的繁荣期。

无论是观山湖还是花溪，都有一万种理由把单价卖到一万元。

在这样的情况下，景粼天著在金竹片区吃上了红利。

在贵阳继续品尝到“二线地块”的滋味后，2019年9月，龙湖又义无反顾杀入了三马杨惠。

依然是二线地块、一线期望，龙湖摩拳擦掌，想趁楼市热度尚在时再收割一把。

于是，三马杨惠多了一个纯洋房项目——龙湖揽境。

龙湖揽境效果图

但这次，龙湖的如意算盘落空了，市场以迅雷不及掩耳之势进入调整期。

揽境开盘失利，无奈进入了缓慢的续销期。

然而更操蛋的是，贵阳楼市刚进入调整期，又遇上了新冠肺炎疫情的黑天鹅事件。

一时间，包括龙湖在内的各大房企，在贵阳市场里都面临着雪上加霜的窘境。

在这个时节里，不仅是龙湖揽境去化困难，连景粼天著都有点难以为继。

当地产公司面临困局的时候，通常做法就是构架变动，龙湖贵阳公司也不例外。

在经历了一系列人事变动后，痛定思痛的龙湖决定改变拿地策略，向核心进发。

这一次，龙湖充分了解了喀斯特地貌带来阻隔的可怕；

这一次，龙湖充分明白了，二线地块在贵阳，很难会有一线期望；

这一次，龙湖剑指观山湖会展金融片区，试图在中海对面分一杯羹。

后来的事情我们已明了：龙湖天曜横空出世，产品给力户型牛逼。

再加上景粼天著交付带来的一波口碑，以及解决学校问题扭正了部分偏见。

龙湖景粼天著交付实景

龙湖天曜在半年的蓄客后引爆楼市，开盘售罄，业内群里那100%的去化数据令人神往。

在最近一年的贵阳楼市里，开盘这么牛逼的只有两家，一家是建发，另一家是龙湖。

第一波开盘结束后，龙湖天曜趁热打铁，一举把房价拉高了将近18%。

顶着所有的“傻逼”之声，单价高达1.5万元的龙湖天曜跃层，继续在市场里横行。

这一次，轮到楼市里的人们瞠目结舌，而龙湖天曜，则在继续高歌猛进。

龙湖揽境售楼部实景

以上，就是龙湖拿下党校地块之前的故事，这下大家是否能够从中参悟一些背后的逻辑了？

本质上很简单，龙湖天曜的热销，给了龙湖高价在观山湖拿地的勇气。

龙湖天曜这个项目，为龙湖带来了在贵阳楼市里对自身品牌口碑和产品力的绝对自信。

事实上，大多数房企拿地，是需要在集团层面过会的。

这次龙湖高价拿下党校地块，说明龙湖集团层面本就有继续在观山湖拿地的意志。

甚至于，在之后的小龙滩地块的竞争里，龙湖也极有可能继续扮演强力竞争者的角色。

毕竟，手上到底有没有拿地的钱，还要看集团层面到底批不批。

总的来说，龙湖这次能义无反顾拿地，总体上与观山湖楼市复苏以及土地逐渐稀缺有关。

观山湖的楼市复苏，让龙湖天曜尝到了甜头，给予了拿地的信心。

而观山湖逐渐稀缺的优质土地，也催使着龙湖拿下党校地块。

党校地块控规

即便如此，龙湖接下来还是面临着巨大挑战，毕竟周边可以耍流氓的项目太多了。

西南上城和万花城，最后大不了脱了裤子打；

大国璟和紫云集，也可以在同质化竞争的同时，打价格战。

所以，我认为龙湖接下来会逐步朝着“差异化”这一点上去走。

具体的做法，应该还是瞄准“塔尖”来打，对周边的刚需项目不接招。

拿出比天曜更有说服力的跃层产品来，在跃层热度尚在且楼市复苏房价上涨时，出手开盘。

这个时间点，我个人估计是，2021年的最后一个季度后，也就是10月份后。

到那时，只要红星、金地商置等房企不使坏，供不应求的观山湖房价一定会有不错的涨幅。

分析完龙湖的招，再顺便解一解招商的题。

其实这次招商能不能拿，我相信一定能拿。

大央企嘛，杀红了眼谁都背不住。

但通过竞价现场的表现，其实我们可以发现招商的犹豫。

招商党校地块规划方案

说起这个，必须先回顾一下昨天土拍现场的情形。

大概的走势是这样：龙湖举牌，招商秒，龙湖举牌，招商再秒；

接下来，龙湖开始不断反秒，楼面价到6800多元/平方米的时候，招商开始犹豫；

在倒计时10秒的时候，招商再次出手，把楼面价顶到了6900多元/平方米；

这时龙湖继续反秒，给出决心，楼面价也顺势破7，招商一看形势不对，果断放弃。

我发现，招商最后一次举牌前犹豫了很久，这时候，拿地的决心应该已经动摇。

而招商的最后一次举牌，应该也有赌的性质。

如果龙湖不要，那么招商大不了就比预期多花点钱拿地，还可以出价，证明集团已经同意；

如果龙湖执意要拿，又可以一下给它顶掉几千万，稍微削弱一些它的现金。

至于招商可以不拿党校地块的逻辑也很简单：都这个价了，为啥不加钱上小龙滩？

这样考虑的话，其实当党校地块楼面价达到6800元/平方米的时候，攻守之势就已经变了。

龙湖，可能才是最终被招商最终逼了一把的那个。

当然，木已成舟、米已成炊，我再如何去猜想去复盘，都不可能得到完全正确的答案。

我只希望，龙湖的这次拿地，能够正确推动贵阳楼市发展，而不是到处引发恐慌。

不知道大家发现没有，营销，其实就是营造销售氛围。

龙湖这次拿地，一定会被某些营销拿来制造恐慌。

就像他们经常制造的“圈层”和“学区”一样。