来源:时代财经作者:张文

四个月前，广州首轮集中拍卖在一片哗然中落下帷幕。郑融地产在“光明面”取得了不错的战绩，刚进广州就拿下了两块地，但这并不是其在“羊城”的全部品牌。根据半年报披露的数据，其在广州的项目已达4个。

在郑融地产上半年投资和拓展的成绩单上，广杭首次布局的完成尤为显眼。要知道在“两集中”的供地模式下，开发商拿地压力不小。组建集中供地团队，积极协调资源，把投研工作放在前面。郑融地产将投资拓展战略逐级分解，紧凑实施，上半年实现新项目24个。

左起:执行董事、常务副总裁杨力；黄显志，执行董事、董事长兼行政总裁；刘，公司执行董事、副董事长；执行董事、副总裁兼首席财务官陈伟健

2021年是郑融地产新三年战略的收官之年，也是十年战略的开局之年。在这关键的一年，郑融地产继续其精益稳健的经营方针。上半年，郑融地产实现了合同销售额、收入和利润的全面增长，累计合同销售额823亿元，同比增长47%，收入160亿元，同比增长10%，净利润15亿元，净利润率9.4%，核心利润率9.6%。

同时，郑融地产的财务状况保持稳健，通过优化债务结构、严格控制债务增长、夯实现金储备，财务抗风险能力不断增强。截至6月底，郑融地产的短期债务与总债务的比率已降至28.5%，净债务与权益的比率为57.2%，现金与短期贷款的比率为2.2倍，不包括预付款的资产负债率为72.4%。“三条红线”有望年底全面达标。

运营效率的提升来自于郑融地产内功的修炼，全程的规范化管控体系，营销力的提升，高效组织架构的建立...这些内在能力的培养正在为郑融房地产建立运营安全边际。

向管理要效益，半年销售达标55%

2021年是房地产行业的“政策年”。继“三条红线”、“两条红线”等金融监管措施后，土地供应“两个集中”政策实施，房企资金压力加大，行业竞争持续加剧，管理红利时代来临。

行业环境的变化带来了企业间的分化，“稳中求进”成为大多数房企的主基调。据不完全统计，今年公布销售目标的32家房企，上半年平均完成率为50.5%，郑融地产表现较好。

根据年初公布的1500亿元目标，郑融房地产上半年销售成功率为55%。其823亿元的合同销售额中，91.1%来自一二线城市，长三角和海峡西岸是销售贡献的主要区域。

这是一份预期的“成绩单”。郑融地产执行董事、常务副总裁杨力在8月23日的业绩会上透露，今年年初，郑融预测了全年的市场变化，提出了整体节奏和结构调整的思路。

“节奏调整是基于今年上半年整个市场还不错，整体任务放在前面，所以今年上半年的任务完成率和执行动作都比较坚决。同时，在整体节奏调整的过程中，我们也在优化资源结构。上半年对保质期长的库存物品和资源进行了强化处理。”

销售业绩稳步提升的背后，是郑融地产一系列变化的结果。为了应对行业的变化，今年年初，郑融地产将其销售管理职能升级为营销公司。它希望通过营销职能的专业化和市场化，迫使营销公司进一步提高其销售队伍，并探索更好的业务发展模式。

“在今年市场环境的集中控制和调控下，这种做法不仅可以有效降低营销成本，也有助于进一步释放我们的销售能力，同时挖掘和挖掘我们的利润空。”杨莉直言不讳地说。

今年以来，郑融房地产营销公司做了很多安排和升级。从1月到现在，它已经在四个主要地区实施了试点项目。同时明确了营销考核的重点和节点，全面搭建线上营销平台，助力整体业务推进。上半年的成果开始显现。

向制造学习，向管理要效益，已经成为房地产行业的共识。在行业变革时期，郑融地产注重自身内功的修炼。在提升运营效率方面，不断升级优化设计端、运营端、项目成本端、客户管理端。

方案审批平均需要65天，首开回款周期增加一个月，客户综合满意度90分，销售满意度93分...这些数字见证了郑融房地产效率提升的成果。

同时，随着规模的扩大，郑融地产对组织管理和决策效率提出了更高的要求。上半年，围绕精细化总部、强势区域、效率提升的目标导向，郑融地产高度关注人均效率指数的提升，多方面推动组织效率的提升。

“一方面，我们进一步完善了区域架构，合并提升了部分区域，同时提升了总部的功能。我们还继续完善与公司经营业绩紧密挂钩的员工薪酬结构、晋升机制和配套激励机制，强化员工的风险控制和市场综合管理意识，进一步推动公司高质量发展。"

锚定高质量发展航线，年底有望转档

随着调控监管越来越严格，房地产企业开始戴着镣铐跳舞，过去的高杠杆模式难以为继。

2020年以来，房企破产数量超过470家。但房地产行业的债券违约主体正逐渐向中大型房企延伸，且呈上升趋势。今年以来，房地产行业的债券违约较过去两年大幅增加。wind数据显示，2021年以来，已有超过38只住房相关债券违约，涉及债券发行规模587.2亿元。

守住安全发展红线，已经成为越来越多房地产企业的底线。除了提高管理效率，郑融地产还不断优化债务结构，降低财务杠杆，以实现规模、利润和整体财务平衡的高质量发展。

上半年，郑融地产凭借稳健的财务表现、卓越的融资突破能力和良好的投资者关系，成功把握多个融资窗口，在绿色金融实践方面持续取得突破。期内，共新发行价值12.6亿美元的绿色优先票据，平均期限3.95年，平均融资成本6.7%。与此同时，郑融地产也在上半年偿还和赎回了总计约13亿美元的优先票据。通过债券互换，其贷款加权平均融资成本从2020年末的6.5%进一步降低至6.35%。

在郑融地产执行董事、副总裁兼首席财务官陈伟建(Wai-Kin Chan)看来，融资成本仍有待探索空。“我们的永续债成本是10.25%，有些老债成本大概是8.3%-9%。如果市况好，我们肯定会赎回，所以还有提升空间空”。

通过优化债务结构，严格控制债务增长，巩固现金储备，郑融地产的财务抗风险能力不断增强。截至6月末，郑融地产净负债率为57.2%，较2020年末下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率为72.4%，较去年末下降4.2个百分点；现金与短期债务的比率为2.2倍，短期债务占债务的比例继续下降至28.5%，其中美元债务的新发行成本下降了60个基点。

按照三条红线的监管要求，目前郑融地产仅不含未达标预收账款的资产负债率低于70%。不过，据陈伟建透露，今年年底目标将在70%以内，“三条红线”全部达标。