【/S2/】2021年11月19日，深圳市房地产中介协会发布《关于二手房交易网签制度的通知》，推出二手房网签新制度，说是制度其实是二手房交易的一套新规则。
此事在业内引起轩然大波。媒体颠覆和改变了过去30年的游戏规则和商业逻辑，以此来影响这件事。
【/s2/】深圳为什么率先做出改变全国二手房交易机制的榜样？
深圳模式会成为全国推广的样板吗？
深圳模式有哪些亮点？如何评价？
买卖双方的代理如何划分佣金？如何提供权证服务？
深圳模式对贝壳等平台有什么影响？对蜂、蚁、云联盟等联合售卖平台有何影响？
深圳模式对行业和员工有什么影响？会不会导致行业洗牌？如何适应行业变化？
关于上述行业普遍关注的热点问题，
景辉智库首席经济学家、景辉学校校长、众诚委经纪部主任胡景晖给出了他的解读。
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单边代理，独家代理，这个胡老师过去多年应该一直在呼吁和推动的事情，终于在深圳落地了。为什么深圳能率先落地单边代理机制？其他城市会很快效仿吗？深圳的这种模式会成为全国的模式吗？
京汇智库首席经济学家胡景晖解读~
首先，深圳起着示范带头作用。
深圳有一个特殊的城市定位，就是社会主义第一示范区。也就是说，要率先做一些其他城市不敢做，或者不具备条件做的事情，发挥改革试验田的作用。
第二，深圳有挽回局面的需求。
客观地说，过去几年，在宏观调控的过程中，深圳的房价很难得到抑制，政策调控显得无效。直到出台了非常严厉的措施，特别是爆发了深房里这样有组织、有群体的炒房行为，组织被取缔，相关人员被刑事拘留，深圳的房价才最终得到有效遏制。所以涉及的房地产线上很多政府关键部门的领导都被免职了，就是深圳在房地产调控上丢了脸。就深圳而言，有其挽回局面的诉求。
基于此，在调控过程中，深圳率先实施了一些看似更严格、更先进的措施，比如二手房指导价非常扎实、严格，在全国率先推出单边代理、独家代理等。
第三，此时深圳改革成本低。
目前深圳处于交易的冰河期。只有在市场最低谷的时候，改革才能进行，改革的成本和代价才低，大家才会更容易心平气和的去听，达成目标。
至于这个版本的深圳会不会推广到全国，其他城市会不会很快效仿，我相信会的。所以大家一定要认真看一下深圳市房地产交易制度和制度改革的所有相关文件。深圳的这个新版交易系统，将来一定会成为整个中国的范本，不会有太大的区别。
早在20年前，有关主管部门的官员就曾赴美考察美国的贸易制度。当时有一个判断是，美国的独家代理，通过MLS联合出售的高效、安全、相对便捷的交易模式，是未来中国二手房交易制度改革的基本方向，也就是高层领导早在20年前就达成共识。
过去几年，有关部门一直在不断推进，但由于我们和美国的房地产发展阶段相差甚远，历史演变比美国晚了四五十年。以前以开发者为主导的增量时代，即使有这样的趋势识别，实施起来也没有那么迫切，所以进度比较慢。但目前国内应该有30多个城市，二手房交易量超过新房。随着时间的演进，相信未来五年左右，一二线城市和大部分三线城市的二手房交易量将超过新房，开发商将逐步退出历史舞台，即进入存量房时代。因此，在这个时间点上，是进行这项改革的最佳时机。
从目前披露的信息来看，政府主导和背书的单边代理、独家代理、联合销售体系，基本上我们80%到90%都借鉴了美国的经验。
十年来，政府的房地产调控措施越来越精准，越来越到位，越来越有前瞻性。所以，对于深圳的交易制度改革，不要心存侥幸，不要试图去研究如何钻空和如何破解，而是去学习、去适应、去思考如何在新的规则和制度下老老实实的做好这个行当。整个存量房市场未来肯定会进入强监管时代。合法的接受政府的监管，老老实实的做生意，脚踏实地的做人，从内量转变为虚心，与同行合作，一定是行业的趋势和未来。
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深圳模式，全网一片赞誉之声。从目前披露的信息来看，你认为最大的亮点是什么？如何评价深圳的这一新制度新规则？
京汇智库首席经济学家胡景晖解读~
首先，我们不得不承认，深圳的二手房交易制度改革应该是一项划时代的改革。所以，我们一定要记住2021年，这是中国房地产行业真正的转折点
恒大债务危机，壳牌股价破发，等等，很多事情在这一年发生了巨大的变化。临近年底，深圳出台的二手房交易制度改革以单方代理+独家代理为核心，尤其是在房源端。
经纪有三种形式，一种是代理，一种是中介，一种是经纪。
代理人是受委托人的委托，作为委托人的代理人代表我的委托人做一笔业务，并根据他的需要，实现他的意思，这就需要表明他的代理人身份。
中介，也就是我们指的所谓一手控股两家公司牵线搭桥。是一种非代理模式，就是找到买卖双方，撮合撮合，是从第三方角度赚的中介费。
吉，类似现在做租赁生意的二房东。受他人委托时，我们不需要告诉你我的委托人是谁，但我们会以自己的名义与交易对手打交道。比如今天的互相迁就，自由等等。
从全球范围来看，券商最底层的生态是居间。在房地产交易中，买方希望越便宜越好，卖方希望越贵越好。中介代表哪一方的利益，我们该走哪一方？也就是说，在实际情况中，因为中介的原因，我们的经纪人既不代表买方，也不代表卖方。他代表自己，按照自己的利益推动交易，但是在这个过程中间，买卖双方的利益可能都得不到保障，会受到侵害。从长远来看，如何保护买卖双方的利益？哪里谈得上行业的诚信和口碑？
所以，如果中国的房地产经纪行业真的要走上一条健康良性的发展道路，房地产经纪公司和经纪人就要真的热爱我们的客户，为我们的客户提供专业良心的服务。要实现单边代理和独家代理，走MLS联合销售的道路，这是历史的必由之路，不可避免。
但与此同时，两年前我写过一篇文章，就是中国实行MLS为时尚早，原因包括具体执行中的一些问题。比如佣金怎么分，美国的MLS联销制，规则制定者和实施者，推广者和监督者都是地方行业协会。
深圳的交易制度改革得到了深圳市政府的认可，并由行业协会实施。考虑到中国的现实，我认为这样的计划更好。因为在中国单靠行业协会是推不动的。
谁在美国卖房子，谁付佣金。卖方拿到佣金，佣金的一部分要付给买方代理。流程是卖家代理在MLS上公开房源的时候，会把房子卖完之后的提成给买家代理，直接写在MLS上，也就是直接宣传。事实上，美国自20世纪50年代以来一直在进行这种单边代理。MLS的核心不是技术问题，而是规则问题，即即使在技术落后、没有互联网的时代，MLS的规则依然可以运作，技术的进步只是让联合销售更有效率。
在中国，在这个国家的大多数城市，我们为买方支付佣金。深圳的新模式不涉及佣金分配的细则。但现在主要问题是规章制度不明确。买家还是卖家来收货？每个个人的提成怎么分？佣金没发之前钱在哪里？如何监管？买方要求我打折。我如何与合作伙伴讨论这个问题？等等，有很多模糊和不完善的地方。
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我们非常关注分委会的问题，在公开披露的细则中还没有看到。买卖双方互相委托，然后权证过户。是卖方代理提供服务还是买方代理提供服务？手续费是多少？是分开买和卖，还是同时收，然后再协商分佣金？
京汇智库首席经济学家胡景晖解读~
我们应该客观地看到，在很多行业的底层逻辑和制度设计上，我们和美国还是有差距的。
权证服务方面，美国有一类公司叫产权公司，也就是我们今天所说的产权转让。另一类是房款清算公司，是三方平台。
冠名公司承担着我们今天所说的工作，比如产权调查、产权保险、产权交割等等。同时，冠名公司有非常完善的机制。按照我们的说法，这应该叫资金结算账户。
实际上，在房产交付过程中，首付、银行贷款、税费、佣金等。都得进这个第三方监管的资金结算账户，由冠名公司监管。资金进入监管账户后，随着交易流程的演进，在充分保障交易安全的前提下，在哪个时间点，该谁拿，谁拿。
到了交房交税的时候，没有税务问题，卖家拿走房款。还有几笔费用没交，比如物业费等等。至于佣金，美国不是签完合同就拿走佣金，而是这一单交易，佣金只有在整个交易完成后才能拿走。
另外，这个冠名公司在美国的资金结算账户是和MLS以及行业协会的监管体系相衔接的。当时卖家代理和买家代理约定了如何划分佣金，最后在佣金分配环节，会按照之前的约定自动划分结算佣金。至于卖家或买家代理如何拿到提成，然后分配给团队成员，各公司根据自己公司的文化特点和组织绩效模式自行分配。
另一方面，在中国，我们目前没有冠名公司，也没有这样的机构来提供这样的服务和监管。
就费率而言，我们得到的佣金比美国的低。而我们经纪公司承担的实际工作和风险更高，相当于我们经纪公司做了权证背后的所有工作。
从历史演进来看，我们迟早会走到那一天，那就是中国也会建立自己的产权交割和交易的资金结算机构。大概用不了多久，我们在签合同的时候就不会拿走佣金了，但是只有从头到尾完成整单业务，没有任何投诉和瑕疵，我们才能从第三方资金监管账户拿走佣金。其实这也是对消费者利益的极大保障。
我觉得深圳在接下来的细则中可能会涉及到一些具体的问题。
现在深圳只是发布房源，交易系统上线。未来可能会逐步发布规则。
在深圳目前的版本中，我们已经和民政、社保等多个部门打通了，但实际上我认为深圳未来如果真的要保证交易安全，在过户的过程中，很重要的一点就是打通司法系统，更大程度上避免产权的缺陷和或有司法风险。这也将在很大程度上让行业生态更加健康高效，让行业真正走向良性发展的轨道。
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关于贝壳，贝壳的强项在于地产仓和ACN联卖系统。深圳新的规则和系统上线后，我觉得大家用政府背书的开放联卖系统就可以了，没必要重新进壳。你怎么想呢?
目前市面上也有三个平台进行联合销售，分别是北京RELS、上海蜂蚂蚁云联盟和广州方德宝。深圳新模式对这些联合销售平台有什么影响？
景辉智库首席经济学家胡景晖~
我觉得深圳的这个制度一旦付诸实施，深圳的制度和版本会被全国各大城市效仿。
对于贝壳来说，未来更是堪忧。即使不是灾难，也是沉重的打击。壳牌是美国上市公司背书的封闭式联合销售平台，而深圳方案一旦实施，就是政府背书开放的平台。我们可以想象哪个更强更可信。
此外，字节跳动、阿奥特快一些等。都开始进入房地产经纪领域。之前贝壳的另一大优势是流量，现在ACN面对的是政府背书的开放平台，不占优势；流量面对当今中国最新最年轻最热的字节跳动，不占优势，相当于左右夹击。
你可以考虑一下。当年加壳的目的是什么？深圳的这套系统能为你解决什么问题？我想，可能你唯一低估的就是深圳能不能保证细则的执行。
其实我们可以看到ACN是壳牌自己发明运营的内部联合营销系统。它最大的问题是也是由贝壳自身的基因决定的，就是链家控制力强，控制很多，控制非常精细。
在壳模式下，结果是:第一，成本会高；第二，弹性会很小；第三，被管理会很不愉快。
管理者和被管理者永远是一对矛盾。你管得越细，管得越多，管得越严，别人就越难被管，这也是为什么那么多人要从壳里出来的一个很重要的原因。
我相信深圳的最终版本一定会更加灵活。一个系统必须简单。越复杂越难落地。一个系统还必须是灵活的，而不是消除一切，只有一个标准和一个模型。不是春天才是唯一的花，而是满园都是五颜六色的春天。玩家越多，模式越多，充满竞争，自由开放，充满活力，不仅消费者会受益，员工也会受益，双赢。
所以深圳单方代理、独家代理推动的二手房交易制度改革，客观上应该是划时代的。
目前国内市场上有很多MLS厂商，如北京的RELS，上海的蜂蚂蚁云联盟，广州的方德宝等。其实这三家公司才刚刚起步。未来的出路是成为本地联卖交易系统的技术服务商。
我给你举个例子。2019年，我访问了美国和加拿大。温哥华、旧金山湾区、芝加哥等。，规则都是地方行业协会制定的，他们制定规则，执行规则，监督规则的落地，奖惩等。
这些行业协会会招标聘请一家外包软件公司负责系统的开发和运营，把规则变成一些工具。这个系统的提供者大部分是由一家名为黑骑士(中文译为黑骑士)的软件公司提供的。
在美国的高峰期，活跃的地方大约有800个MLS，今天大约有300多个活跃的MLS，加拿大有300或400个MLS。在这三四百家本地化的MLS中，80%以上是由黑骑士提供软件开发和服务运维，是非常受欢迎的上市公司。
所以，我觉得RELS，蚂蚁云联盟或者方德宝等等。，应该努力成为中国的黑骑士，做技术解决方案的提供者，这样才能最终作为科技公司在资本市场上市。
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大家都很关心。这种模式一旦在全国推广，对我们行业和从业人员会有什么影响？会不会带来行业的大洗牌？会让大公司更强大吗？小公司还能拿提成吗？我们应该做出哪些改变来适应变化？
景辉智库首席经济学家胡景晖~
如上所述，我们应该停止思考如何钻政策的空子，如何抵制政府管理。相反，未来一定会进入一个强监管的时代。在这样的背景下，我们应该顺应政府的举措，做好行业自律，主动改变。
随着行业的发展，随着市场从卖方市场走向买方市场，未来，我们的出路就是做出改变，全面转型，改变之前的思路，如何通过组织绩效的改变，管理方式的改变，经纪人运营模式的改变等来重建行业的能力。，这样在未来佣金比例很可能下调的情况下，我们还能活下去，生存下去。
这就需要我们加强学习，不断吸收营养，看清行业的宏观发展趋势，看清行业。我们需要在交易端做一些改变，从业务运作、商业模式、管理手段、企业文化、绩效分配体系等各个方面做一个飞跃和提升，改变过去的常规和僵化的思维，适应时代的发展，从内卷化走向合作。
