编者按 :

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贷款合同与销售合同的界限与区别

——(2021)最高人民法院第553号陈某某与案外人沈阳农商银行对其提起诉讼

裁判要旨

1.当当事人签订的房屋买卖合同项下的标的物不确定时，由于当事人之间只有借贷关系，合同性质应为借款合同。买卖标的物确定后，当事人以之前借款合同项下的款项签订购房协议时，应视为对原借款合同关系的清理。该协议本质上属于房屋买卖协议，应当认定双方建立了买卖合同关系。

2.区分预约与本合同的根本标准是当事人是否有意在未来订立新的合同，从而最终界定双方之间某种法律关系的具体内容。就房屋买卖合同而言，双方当事人达成协议约定由买受人支付购房款后，双方签订商品房买卖合同。此时，买受人只能按协议要求签订商品房买卖合同，而不能直接要求交房，双方只有签订商品房买卖合同才能最终确定房屋买卖合同项下的权利义务。该协议应被视为预约合同而非本合同。

基本事实

在沈阳农商银行大东支行诉宏远公司与固始金融借款合同纠纷一案中，辽宁省高级人民法院作出(2014)廖岷二初字第54号民事判决，判令宏远公司向沈阳农商银行大东支行支付贷款本金，沈阳农商银行大东支行对抵押物享有优先受偿权。案件审理过程中，辽宁高院于2014年10月23日查封了宏远公司开发的房屋。2019年3月26日，作为案外人的陈某某对查封的涉案房屋提出书面异议。辽宁省高级人民法院作出(2019)辽执一字第49号执行裁定书，认为陈某某与宏远公司签订的书面买卖合同，是在涉案房屋被查封后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十九条之规定，

2011年1月31日，陈某某与宏远公司签订“观泉路50号”项目组购房协议，约定陈某某预定购买宏远公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，总房款34.3万元。根据宏远公司的营销方案，陈某某应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定房号。如因宏远公司原因导致本协议无法履行，宏远公司除返还购房款外，还应按年利率24%计算并赔偿陈的利息损失。协议签订后，陈某某元公司支付购房款356429元，宏源公司为陈某某出具了收条。2013年6月14日，双方签订《团购买卖利息支付协议》，约定陈的团购面积为93.20平方米，团购本金为34.3万元，选房号为13#1-6-1。经协商，该房屋全房款为517709元，扣除房款的2%，已付房款为507354元。2013年6月30日，应付金额169118元，余额338236元。2014年9月9日，宏远公司与陈某某签订《团购客户陈某某选房协议》，约定陈某某出售房屋本息共计426178元，陈某某选择的房屋为12#2-2-1，总价583593元。陈某某应支付购房款157415元后，双方签订商品房买卖合同。团购客户选房后，开发商会提供一次免费改名的机会。2015年8月18日，陈支付差价款157415元后，与宏远公司签订了《商品房买卖合同》。

判断结果

一审法院认为宏远公司开发建设的“观泉路50号”项目团购引起的诉讼是系列案件，另一案件有生效法律文书据以认定此类团购协议实际上是借款合同。本案中，“观泉路50号”项目组的购房协议并非涉案房屋，且协议约定2011年7月15日前未选定楼号、房号的，本协议自动解除，故应以涉案商品房买卖合同签订日2015年8月18日为时间，认定陈与宏远公司签订的是合法有效的书面买卖合同。因为这次人民法院查封涉案房屋后，不符合《执行异议复议条例》第二十九条关于人民法院查封前应当签订合法有效的书面买卖合同的规定。据此，一审法院判决驳回陈的诉讼请求。

最高人民法院认为从双方签订的一系列协议及其实际履行情况可以看出，2011年陈与宏远公司签订《团购协议》时，房屋买卖合同项下的标的物尚未确定，特别是宏远公司在收到陈交付的所谓房款后，需向陈支付利息，不符合房屋买卖合同的基本要求。原审认定之前的团购协议在性质上属于借款协议。但陈某某与宏远公司在2014年9月9日签订《选房协议》时，对所购房屋的门牌号、面积、单价等事项进行了明确，同时对借款合同关系下的权利义务进行了清理，以确定未付款项的本息，再约定按确定的房款支付房款。可见，本案涉及的选房协议既是对原借款合同的清偿，也是对房屋买卖合同项下权利义务的约定，本质上属于房屋买卖事项的约定。但关于选房协议的性质是房屋买卖合同的约定还是本合同，当事人之间存在争议。法院认为，判断当事人之间订立的合同是本合同还是预约合同的根本标准，应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在未来订立新的合同，从而最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，上述选房协议明确约定，双方在陈补足购房款后签订商品房买卖合同，宏远公司免费提供更名机会。由此可以认定，陈灿只是要求按照选房协议与宏远公司订立商品房买卖合同，而不能直接要求宏远公司按照该协议履行交付义务，商品房买卖合同项下的权利义务只能通过双方订立商品房买卖合同最终确定。故陈某某主张将2014年9月9日签订的选房协议认定为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据。辽宁高院判决双方签订商品房买卖合同的时间为2015年8月18日，晚于涉案房屋被查封的时间，因此驳回陈某某的诉讼请求。

据此，最高人民法院裁定驳回上诉，维持原判。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

民事判决

(2021)最高法第553号

上诉人(执行案的案外人、一审原告):陈，男，1953年1月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳大学。

委托代理人:罗，辽宁律师事务所律师。

委托代理人:张，辽宁律师事务所律师。

被上诉人(申请执行人、一审被告):沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。

负责人:王，该行行长。

委托代理人:鲍腾飞，辽宁同方律师事务所律师。

委托代理人:丁，辽宁同方(海口)律师事务所律师。

律师。

被上诉人(被执行人、一审被告):辽宁宏远商业房地产开发有限公司地址:辽宁省沈阳市大* *观泉路。

法定代表人:郑宝新，该公司总经理。

被上诉人(被执行人、一审被告):顾实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。

被上诉人(一审被告):辽宁北方建设(集团)有限公司。地址:辽宁省抚顺市王华区工农街黑山路* *

法定代表人:鄂红，该公司董事长。

委托代理人:顾赛南，辽宁恒景律师事务所律师。

委托代理人:焦，辽宁恒景律师事务所律师。

上诉人陈因上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行(以下简称沈阳农商银行大东支行)、辽宁宏远商业房地产开发有限公司(以下简称宏远公司)、固始、辽宁北方建设(集团)有限公司(以下简称北方公司)执行异议之诉，不服辽宁省高级人民法院(以下简称辽宁高院)辽民初(2019)89号民事判决。本院受理后，依法组成合议庭。经阅卷和询问当事人，当事人因未提出新的事实和理由，决定不开庭审理。该案的审理现已结束。

陈不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持陈在一审中提出的全部诉讼请求。二审案件全部诉讼费用由沈阳农商银行大东支行等四上诉人负担。主要事实和理由如下:(1)一审判决认定陈与宏远公司于2015年8月18日签订合法有效的书面买卖合同，认定事实错误。2014年9月9日，陈与宏远公司签订了《团购客户陈选房协议书》。双方在协议中明确陈选定的房屋为涉案房屋，面积为94.28平方米，并对该房屋的单价、总价、付款时间、付款方式、发票开具等作了明确约定，依法应认定为商品房买卖合同。(2)陈与宏远公司之间是商品房买卖合同关系，不存在借款合同关系。之前双方签订的团购协议、选房协议都是当事人的真实表达。一审判决仅根据另一案件判决书认定此类团购协议实际上是借款合同，并推定本案双方签订的团购协议是借款合同，缺乏事实依据。陈作为消费者购买者的合法权益应该得到保护。

沈阳农商银行大东支行辩称，陈与宏远公司于2014年9月9日签订的《选房协议》未明确约定房屋交付时间，协议记载双方在陈补足房款后签订商品房买卖合同，故该协议不能认定为商品房买卖合同。

北方公司辩称，同意沈阳农商银行大东支行的意见。

陈诉辽宁省高院，请求:1 .宏远公司开发的位于沈阳市大东区的房屋不予执行；2.确认陈对沈阳市大东区房屋的所有权；3.判令宏远公司为陈办理沈阳市大东区房屋登记手续；4.判令沈阳农商银行大东支行、宏源公司、固始公司、北方公司承担本案全部诉讼费用。

辽宁省高级人民法院经审理查明:关于沈阳农商银行大东支行诉宏远公司、固始金融借款合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2014年12月9日作出(2014)廖岷二初字第00054号民事判决，判决内容为:1 .解除沈阳农商银行大东支行与宏远公司签订的借款合同；2.宏源公司于本判决生效后十日内向沈阳农商银行大东支行支付贷款本金173，353，460.86元；3.宏远公司应于本判决生效后十日内向沈阳农商银行大东支行支付上述贷款本金的利息及罚息；4.沈阳农商银行大东支行对宏远公司的抵押财产享有优先受偿权(详见《房屋土地他项权利证书》及《抵押物清单》)；5.固始对宏远公司的上述债务承担连带责任。顾在承担担保责任后确实有权在其责任范围内向宏远公司主张赔偿；6.驳回沈阳农商银行大东支行的其他诉讼请求。宏源公司不服一审判决提起上诉。2015年9月22日，最高人民法院作出(2015)民重耳字第127号民事判决。判决:驳回上诉，维持原判。一审审理期间，根据沈阳农商银行大东支行的财产保全申请，辽宁高院于2014年10月8日作出(2014)廖岷二初字第00054号民事裁定书，查封、扣押、冻结宏远公司折合人民币189105832.69元的财产，并于2014年10月23日查封宏远公司开发的位于沈阳市大东区xx观泉路的房产。2016年10月25日，辽宁省高级人民法院作出(2015)辽执字第65号民事裁定书，并于2016年11月15日再次查封上述财产。

2019年3月26日，案外人陈对查封涉案房屋提出书面异议。2019年5月24日，辽宁省高级人民法院作出(2019)辽执一字第49号执行裁定书，认为陈全额支付了合同约定的购房款，现有证据不能证明陈购房案涉案房屋并非用于居住，也不能证明其名下有其他用于居住的房屋。但陈与宏远公司签订的书面买卖合同是在该院房屋被查封后。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十九条之规定，裁定驳回陈的异议申请。

另查明:2011年1月31日，陈与宏远公司签订“观泉路50号”项目群购房协议，约定陈自愿预订购买宏远公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，建筑面积93.20平方米，团购单价3680元/平方米，总房价34.3万元。根据宏远公司的营销方案，陈应在2011年7月15日前在指定房屋范围内选择楼号和房号。如因宏远公司原因导致本协议无法履行，宏远公司除返还购房款外，还应按年利率24%计算赔偿陈的利息损失。如陈未能在2011年7月15日前选择楼号及房号，本协议将自动解除。宏远公司于2012年7月30日前全额退还陈房款，宏远公司赔偿陈损失。宏远公司和陈分别在协议书上盖章签字。

协议签订后，陈的元公司支付购房款34.3万元，2012年12月2日元公司支付购房款13429元。同日，宏远公司为陈出具了一张356429元的现金收据，注明付款原因为团购。2015年8月18日，陈的元公司付清购房款157415元，宏源公司当日为陈出具收条，注明付款原因为补12#2-2-1。

2013年6月13日，陈出具委托书，载明委托为代理人，签订《支付宏远公司集团购房款(13号楼1单元6层1室，建筑面积85.27平方米)利息、收取相关费用、房屋买卖相关事宜的协议》。

2013年6月14日，宏远公司与签订《团购买卖利息支付协议》，约定陈的团购面积为93.20平方米，团购本金为34.3万元，房号为13#1-x-1，已将全款支付至账户。经协商，该房屋全房款为517709元，扣除房款的2%，已付房款为507354元。2013年6月30日，应付金额169118元，余额338236元。

2013年7月4日，张春收到宏源公司汇款169118元。

2013年11月11日，宏远公司取得涉案商品房预售许可证，许可证号为13627。

2014年9月9日，宏远公司与陈签订了《团购客户陈选房协议》，该协议载明:代客户陈出售，团购面积93.20平方米，团购本金34.3万元。出售房屋为13#1-x-1，出售总金额为517709元，扣除2%的出售佣金为10354元，实际销售退款为507354元。2013年6月30日支付169118元，余额338236元。2013年5月1日至2013年12月30日(8个月)，年利率24%，利息54118元。2014年1月1日至2014年8月30日(8个月)，年利率15%，利息33824元。本息合计426178元。经协商，委托人陈选定该房，房号12#2-2-1，面积94.28平方米，单价6190元，总价583593元。陈应支付购房款157415元，双方签订《商品房买卖合同》。团购客户选房后，开发商会提供一次免费更名机会。

2015年8月18日，陈支付差价款157415元，并与宏远公司签订《商品房买卖合同》。约定陈购买沈阳市大东区宏远公司开发的房屋一套，建筑面积94.28平方米，单价每平方米6190元，总金额583593元，也表明陈已于签约日支付全款。同日，宏远公司出具《宏远地产:入住通知书》，表明宏远地产50号公馆已通过竣工验收，具备入住条件。陈于2015年8月18日入住50号楼15-14号门市。同时，陈与沈阳英德物业管理有限公司共同签署了《房屋验收及收楼确认单》、《资料接收确认书》和《装修隐患通知书》。并向陈开具了多张“收款收据”。收缴原因为水费、电费、建筑垃圾清理费、预收物业费。沈阳华瑞供热有限公司于2015年12月28日、2016年11月14日、2018年10月30日分别向陈出具了2015-2016年度、2016-2017年度、2018-2019年度的供热发票及收据。陈在沈阳没有其他住房可供居住。

再了解一下:2016年8月26日，辽宁省高级人民法院作出(2016)辽民中610号民事判决书，判决内容如下:1。维持沈阳市中级人民法院(2015)沈留初字第18号民事判决第一、二、三项；二、北方公司对宏远公司所欠宏远50号公馆第四标段折价或拍卖价款50346316元有优先受偿权。

辽宁省高级人民法院认为，陈对案外人提起诉讼时，应当审查陈是否享有足以排除执行的民事权益。《执行异议与复议条例》第二十七条规定:“申请执行人对案外人的担保物权依法享有优先受偿权，案外人提出的排除执行异议，人民法院不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，抵押权人沈阳农商银行大东支行不仅对抵押财产享有优先受偿权，对北方公司主张的建设工程价款也享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条、第二条的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，次于消费者和买受人的物权期待权。该规定是法律基于生存权至上而作出的特别规定，不同于一般不动产买受人的期待权，而《执行异议复议条例》第28条、第29条的规定是基于二者的区别而作出的，故本案应根据《执行异议复议条例》第29条规定的情形进行审查认定。《执行异议与复议条例》第二十九条规定:“在货币债权执行中，买受人对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议，符合下列条件且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；(3)已付价款超过合同总价的50%。”可见，陈只有完全符合上述三个条件，才能享有足以排除强制执行的民事权益。

关于陈与宏远公司签订书面商品房买卖合同时间的认定问题。宏远公司开发建设的“观泉路50号”项目团购引发的诉讼是一系列案件。对方向辽宁高院提交了《团购退款确认书》、《团购客户选房协议》等证据，且现有法律文书确认此类团购协议为借款合同。本案中，“观泉路50号”项目组购房协议约定购买的商品房并非纠纷房屋，协议约定2011年7月15日前未选定楼号、房号的，本协议自动解除。故本案所涉商品房买卖合同的签订日期即2015年8月18日，应认定为陈与宏远公司签订合法有效的书面买卖合同的时间，据此，应依据执行异议复议条例作出判决。

根据查明的事实，辽宁省高级人民法院根据沈阳农商银行大东支行的财产保全申请，于2014年10月8日作出(2014)廖岷二初字第00054号民事裁定书，于2014年10月23日查封了宏远公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产(含涉案房屋)，前述商品房买卖合同签订于2015年8月。关于陈诉称辽宁省高级人民法院于2016年10月25日作出(2015)辽执字第65号民事裁定书，再次查封涉案房屋，因对涉案房屋作出第二次查封的时间已超过第一次查封依据沈阳农商银行大东支行财产保全申请设定的查封期限，沈阳农商银行大东支行在该查封期限届满前未申请续封，第一次查封时间为2010年10月22日进入执行程序后，重新查封涉案房屋的期限为2016年11月15日至2019年11月14日。由于本次查封并非第一次查封的续延，因此本案涉案房屋的查封开始日期应为2016年11月15日。对此，由于对涉案房屋的第一次查封于2014年10月23日对外发生法律效力，即陈于2015年8月18日与宏远公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋处于查封期间，故第二次查封的时间和期限不影响陈在辽宁省高级人民法院查封涉案房屋后与宏远公司签订书面买卖合同，也不影响其占有涉案房屋的事实。因此，该款不符合《执行异议与复议条例》第二十九条关于人民法院查封前应当签订合法有效的书面买卖合同的规定。陈主张涉案房屋不应被执行的主张不能成立，不予支持。

《中华人民共和国物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记。动产物权的设立和转让应当依法交付”。该法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。该法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，自记载于不动产登记簿时生效。”根据前述规定，本案涉案房屋的产权登记未发生变更，陈不享有足以排除强制执行的民事权益。陈主张确认其为本案涉案房屋的所有权人并办理备案登记手续，没有事实依据和法律依据，不予支持。

综上，辽宁省高级人民法院根据《异议与复议执行条例》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的说明》

我们确认一审中发现的事实。

本院二审期间，陈提交了三份补充执行裁定书，用以证明在与本案类似的执行案件中，辽宁省高级人民法院执行部门曾决定暂缓执行房屋。沈阳农商银行大东支行与北方公司质证认为，上述证据在二审期间不属于新证据，另一案件的执行与本案无关。本院认为，陈提交的另一案件执行裁定书与本案当事人及案件基本事实均无关联性，其证明效力本院不予认可。

法院认为，结合《异议与复议执行条例》第二十九条的规定，消费者、购房人对商品房享有的民事权益可以排除强制执行，也应当符合人民法院查封前签订的具有法律效力的书面买卖合同。所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；已付价格超过合同总价的50%。由于后两种情况不是本案当事人争议的焦点，本案要审查的关键问题是陈是否属于《异议与复议执行条例》第二十九条规定的消费买受人，关键是确定与宏远公司签订的商品房买卖合同是否在人民法院查封前订立。

从双方签订的一系列协议及其实际履行情况可以看出，陈与宏远公司在2011年签订《团购协议》时，房屋买卖合同项下的标的物尚未确定，特别是宏远公司在收到陈交付的所谓房款后仍需向陈支付利息，更不符合房屋买卖合同的基本要求。认定之前的团购协议在性质上是贷款协议并无不当。但陈与宏远公司在2014年9月9日签订《选房协议》时，明确了拟购买房屋的门牌号、面积、单价等事项。同时，他们对借款合同关系下的权利义务进行了清理，以确定未付款项的本息，然后约定按照确定的房款支付房款。可见，本案涉及的选房协议既是对原借款合同的清偿，也是对房屋买卖合同项下权利义务的约定，本质上属于房屋买卖事项的约定。但关于选房协议的性质是房屋买卖合同的约定还是本合同，当事人之间存在争议。法院认为，判断当事人之间订立的合同是本合同还是预约合同的根本标准，应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在未来订立新的合同，从而最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，上述选房协议明确约定，双方在陈支付购房款后签订商品房买卖合同，宏远公司免费提供更名机会。由此可以认定，陈只能根据选房协议要求与宏远公司签订商品房买卖合同，而不能直接要求宏远公司按照协议履行房屋交付义务，房屋买卖合同项下的权利义务只能由双方通过签订商品房买卖合同最终确定。故陈主张将2014年9月9日签订的选房协议认定为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据。辽宁高院认定双方签订商品房买卖合同的时间为2015年8月18日，晚于涉案房屋被查封的时间，故驳回陈的诉讼请求并无不当。关于陈提出的其与宏达公司之间不属于借款合同关系的问题，因该争议问题不影响本案商品房买卖合同签订时间的确定，故不审理该诉讼请求。

综上所述，陈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9636元，由陈负担。

这是最终判决。

周法官

马法官

季伟明法官

2001年6月29日

助理法官杨泽宇

书记员纪薇薇