同样的地点，同样的建筑，一年前，门可罗雀，一年后，似乎什么都没变，但一切似乎都变了。开业三个月，总客流量突破800万，总销售额达到6.5亿元，刷爆了深圳人的朋友圈。

一夜爆红，从冷清的华南城家园4号馆变成特区消费新地标，这发生在深圳龙岗万达广场。

深圳龙岗万达广场究竟靠什么“化腐朽为神奇”？

01拿出最好的作品

从时间坐标上看，深圳龙岗是一个普通的万达广场:它只是目前开业的400多个万达广场中的一个，是万达为经济特区呈现的第二个广场。

从产品序列上看，深圳龙岗是一个特殊的万达广场:它是万达第一个第四代广场，是万达20多年商业综合体运营经验的代表作。换句话说，这是万达目前最好的作品。

9月17日，开业当天，20多万人涌入深圳龙岗万达广场。人家发现和我印象中的万达广场不一样。

一个64米长30米高的世界室内天梯一个2500多平米可以仰望星空的巨型LED天篷空一个直径7米的巨型悬挂穹顶一个77.77米长的玻璃栈道鹊桥...一切都让人大开眼界。

几乎每一个走进深圳龙岗万达广场的消费者，都会被那种炫酷感、炫感、科技感所感动，进而沉浸其中。顾客排队取梯，在天空下流连，在20多个网络名人现场拍照打卡，然后使用社交媒体。

一时间，全城都在谈论龙岗新万达。体验，这是深圳龙岗万达广场带给消费者的与以往完全不同的感受。

新感觉的背后是新的定位。如果说前三代万达广场是在打造以“购物”为核心的商业中心，那么第四代万达广场则是在全力打造以“体验”为核心的生活中心。深圳龙岗作为首家第四代万达广场，已入驻370多个特色品牌，其中全国首家门店和创新概念旗舰店超过150家，80%以上的体验业态。

万达对“体验”的追求甚至可以说是全方位的。10月初，万达官方视频号推出《看见第四代万达》慢直播。直播的对象是深圳龙岗万达广场。内容是不断站在梯子上的人，穿过宇宙尽头般的“天空之眼”，头顶一颗星空，最后消失在视线里。

传统商业中心覆盖3-5公里商圈，5-10公里已经是“顶流”了。《守望第四代万达》36场播出后，全网观看人数超过200万，评论超过25000条。深圳龙岗万达广场成功破圈，影响力超越地域限制，遍布全国。

对于万达广场这样一个全新的定位，消费者用脚投票:开业5天，龙岗万达广场客流量突破100万。

高人气的背后是真金白银的市场认可度。体验中，野恩动物园两个月销量超过450万，骑行马术超过120万。网络名人品牌卡玛王子蛋糕店总销售额近300万，最高日销售额17万，创下品牌创立以来的最高日销售额纪录。大规模交易中，特斯拉和小鹏电动车品牌月销量超过2500万，理想和蔚来月销量超过3300万。

可以说，深圳龙岗万达广场以高分通过了来自消费者和商家的考验，向市场充分呈现了第四代万达广场强大的产品力和魅力。

02打造城市消费新地标

一个商业中心影响一个城市。

作为新城消费力和活力的主力军，商业中心的发展关系到一个城市的商业环境、消费休闲方式和投资环境，甚至关系到一个城市的社会经济发展。

深圳龙岗万达广场所在的华南城，规划总建筑面积约260万平方米，大致相当于365个足球场。在网上建材交易的黄金时代，这个拥有7个交易广场和大厅的工业原料城每天都熙熙攘攘，熙熙攘攘。近年来，在电商平台的冲击下，建材城失去了昔日的盛况，整个区域陷入了沉寂。

旧时代已经过去，新时代即将到来。如何在城市更新和区域功能转型的时代，寻求现有商业地产的转型与重生，不是华南城不得不面对的升级问题，而是中国现有商业地产不得不解决的时代命题，甚至关系到生死存亡。

东方证券数据显示，近年来，全国商业新开工和竣工面积逐渐减少，购物中心面积和规模整体增速呈下降趋势。购物中心正在全面走向股市。到2020年底，中国购物中心存量为4.4亿平方米，城市人口人均购物中心面积接近0.5平方米，接近日本2017年的水平。

整体股市的另一面是入住率的下降和空申购率的上升。根据全球知名市场研究机构约斯特沙利文的分析报告，2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量从6662个增加到9606个，年复合增长率为7.6%。预计到2025年，入住率低于70%的商业广场将达到12090个。

事实上，存量房产的升级也是一个全球性的问题。在这方面，典型的项目，如英国西伦敦的传统港口码头作业区，已经改造升级为新商业中心的金丝雀码头区。还有来自泰国曼谷湄南河的老变，其中包括暹罗城，已经成为全国旅游打卡地。

金丝雀码头与暹罗城的相似之处在于:首先，金丝雀码头占地3.3万亩，而暹罗城的建筑面积超过70万平方米；二是引入商业新业态，打造以购物休闲为主要内容的消费新地标。

某种程度上，万达升级华南城的思路类似于金丝雀码头和暹罗城。面对30多万平方米的华南城4号馆，万达通过功能定位、规划设计、商业业态、科技管理四大创新，围绕生态自然、时尚科技、人文艺术三大核心主题，打造了内容和场景完全不同的七大主题空，将龙岗万达打造成实体商业的新物种。深谙商业规则的万达，根据商业购物中心更新迭代的趋势，最终将这个新物种定义为“第四代万达广场”。

龙岗万达开业后，一举改变了整个深圳华南城的风貌，成为龙岗地区乃至深圳新的消费地标。华南城附近的市民吴先生说，“以前，晚上8点以后这里就黑了；现在晚上10点以后，万达(龙岗万达广场)这边还是很热闹的。”

轻资产让梦想成真

模式决定出路。深圳龙岗万达广场是万达与华南城轻资产合作模式的产物。换句话说，这也是万达广场第四代与轻资产模式相结合的代表作。

2015年起，万达开始对外输出品牌和管理，加速推出轻资产万达广场。截至今年6月30日，万达在管理的商业广场中拥有106个独立第三方商业广场，占管理商业广场总数的27.9%。万达储备的162个商业项目中，133个为轻资产战略模式，占比82.1%。截至2020年12月31日，万达是中国唯一一家大规模向独立第三方输出管理的商业运营公司。

万达以足够长的商业积累、丰富可控的商业资源、超凡的运营能力和前瞻性的商业创新能力，为现有的商业地产资源提供了重生和涅槃的可能，而轻资产模式则让这种可能性迅速成为规模化的现实，让梦想有可能成真。

六年来，一批闲置甚至废弃的项目在万达的掌控下起死回生，化腐朽为神奇，成为所在城市或区域的生活中心，成为业内津津乐道的经典案例。

比如大庆让胡路万达广场，一个总建筑面积近40万平方米的轻资产项目，原计划的商场门面已经完成，但由于招商和运营迟迟不能到位，已经停滞了近5年。该项目由万达管理，于2019年7月19日开业，吸引了周边近30公里的消费者，成为东北最著名的购物中心之一。而让胡路万达广场对超大室内空房间的处理，如篮球场等体验业态，也为创新的第四代广场积累了宝贵的经验。

再比如上海崇明万达广场。万达接手前，该项目因招商能力不足，十年未能开盘。万达接手后，项目装修完成，2020年11月27日开业，客流量等多项数据打破华东新开购物中心纪录。崇明本地人也直言自己幸福感爆棚，终于“村民”变成市民了。

Winson.com数据显示，截至2021年10月，mainland China共有购物中心5578家，面积46350.82万平方米，其中万达面积5420万平方米，占比11.69%。这个数据，一方面显示了万达无与伦比的管理规模和行业地位，以及超强的行业竞争力；另一方面也预示着万达未来无论是在新型商业地产市场还是存量领域都将有广阔的市场空。

化腐朽为神奇，大大提升了低效资产的收益和价值。深圳龙岗万达广场为中国存量商业地产转型升级提供了解决方案，这只是一个开始。鉴于深圳龙岗万达广场的成功合作经验，华南城于今年6月再次与万达签约，计划在郑州南部打造全新的第四代万达广场。

相信在未来，深圳龙岗万达广场案例会让更多的合作伙伴找到万达，一起上演更多的“化腐朽为神奇”。

【如有新闻线索，请向我们举报。一旦被收养，将会有酬金。举报微信关注:ihxdsb，举报QQ: 3386405712】